二手成交逼近5000套荣枯线!深圳房价,危险的信号来了!

在经历了“金九”的狂欢后，深圳楼市在“银十”开始普遍降温，并持续到现在。

根据中原10月的月报数据，10月深圳新房成交量回落5.2%，二手房成交量继续缩水。

如果时间线拉长，从715新政实施看起，这种变化会更为明显：

在715新政后4个月后，打新者不再盲目追新，年中火爆的二手房市场也逐步进入观望状态。

显然，2020年狂欢的深圳楼市正回归冷静。

01

二手成交惨烈，近13个月倒数第二

虽然遇上国庆和中秋双节“黄金周”，但深圳10月新房楼市并未如预期火爆。

从成交量来看，出现显著下滑。成交量环比下滑5.2%，从9月的4755套降至4617套，终止了延续自5月份以来的上涨趋势；成交面积环比下滑7.7%，为45.04万平。

其中，表现出色的区域依旧为今年的“网红”光明区，以1406套的成交量、13.15万平的成交面积位居第一，再度蝉联月度成交量榜首。

与此同时，光明也在10月迎来了今年第6个“日光盘”，位于光明东周社区的金地峰境瑞府经历13个小时的选房后，629套房源全部售罄。

龙岗区和龙华区10月的成交量势头也相对强劲，分别以1261套和932套位列成交排行榜第二、第三名。

而罗湖区依然“挂蛋”，连续4个月无新房成交。

新房市场连续5个月成交量一路高涨的势头，也在10月迎来回落。

对比新房住宅成交量下降的状况，二手房市场的成交量更为惨烈，不仅没有止住7月以来的下滑，更甚险破二手住宅5000套的荣枯线。

中原研究中心数据显示，10月深圳二手住宅成交面积为44.8万平，环比下滑42.7%；成交套数为5049套，环比下降42.8%，为近13个月以来的次低位。

由于二手成交数据具有2至3个月的之后属性，“715新政”对全市二手市场的影响情况，或已反映到10月的二手房成交数据中。

一直倍受关注的西部区域宝安跌幅最大，从9月的1946套降至1261套，跌幅高达48.9%。要知道，7月宝安二手房成交量曾达到3122套的高位，才一季度过去，二手成交量直接腰斩，可见“715新政”对西部二手房的影响力不容小觑。

而一向不被市场重视的东部区域，整体降幅小于宝安、南山、福田。数据显示，10月龙岗区二手房成交量位列第一，共1591套，占全市成交量的31.5%，环比减少39.2%，而跌幅最小的罗湖，环比下降36.4%，以858套的成绩成为10月二手房成交量探花。

02

房票与高税费下，跟风买房的人少了

715新政颁布后，深圳收紧了购房资格，并要求热点楼盘无房客户优先购买，但在新房限价、二手房倒挂的“价差”效应下，新房楼市依然火爆，并在9月迎来成交高峰。

对于10月新房成交量的下降，村长认为，这并不意味新房市场遇冷，相反，正是购房者回归冷静的表现。

首先，新房成交量与供应量紧紧挂钩。

10月深圳共7个住宅项目获批，对比9月新房住宅6908套的供应量，10月供应新房住宅数量腰斩，仅3259套，很大程度影响10月的成交量。

其次，供应的新房量三分之一为非热点区域，降低市场购买冲动。

在10月获批的7个项目中，坪山的东关珺府和深山合作区的纯水岸花园（二期）受区域位置影响，并未引起太多市场关注。

纵使10月新房供应量减少，购房竞争变大，大部分购房者还是从狂热的打新潮中回归冷静，紧握手中珍贵的房票，谨慎出手，让10月份入市新盘的去化速度，低于9月份开盘的项目。

比如，位于南山房价洼地西丽的深铁阅山境，虽然8.3万/㎡的备案均价优势明显，但推出的864套房源仅有711个认筹，开盘当天弃购率更高达37%；而网红区光明的金地峰境瑞府，开盘并没有秒光，而要历时13个小时才实现“日光”。

此外，10月的新房市场处于消化前8月、9月入市新房阶段，不少西部打新的狂热者经历了一次次陪跑后，重新审视了自己的需求，选择了其他适合的项目安家。

如村长的朋友张先生，从6月开始打新，鸿荣源壹城中心、中海汇得理、金融街、电建洺悦府等网红项目一个都不落下去认筹，却没有一次得到幸运女士的眷顾，在真正理清了购房需求之后，终于在黄金周的最后一天，定下来龙华的一套三房。

从10月的区域成交数据也可见，刚需盘集中区域坪山和盐田的成交量显著上升，可见购房者在新房的选择上亦开始重视回归到最基础的居住需求。

市场在回归冷静的迹象，在二手房成交量里也有相对应体现。

715新政对二手市场最致命的打击有两点，一是购房名额的限制，二是增值税门槛的提高。一套600万的未满五年的住宅，购房成本增加30万，高昂的税费让二手房成交量腰斩，从7月的12000套急降至10月的5000多套。

有趣的是，7月成交较旺的区域宝安、福田、南山，成为了新政后最受伤的地盘，而在于东部罗湖、龙岗低总价的房子成交量占半壁江山，成交比例从30%-55%，并有持续走高的迹象。

“715新政一下子提高了很多人购房成本，很多追求学位、讲究区域概念的客户都选择观望，但也让不少客户更愿意接受现状，买实在符合自己需求的房子。”村长一中介朋友老毛表示，东部撑起二手房市场半边天不无道理，目前东部大部分区域房价友好，入手难度低，加上东部的配套日渐完善，不少刚需客户认真思考过后，非常乐意选择。

以老毛工作过的2个门店来说，之前他在百花片区门店工作，新政之前，该片区每月成交量达20套，新政之后，百花片区8月、9月的成交量下降近7成。8月18日他来到龙岗中心城门店，截至10月31日，他已经成交了3套该片区的二手房，价格从250万至638万不等，客户都是刚需买房家庭。

对此，村长从链家网站查询发现，新政之后，罗湖、龙岗等东部区域二手带看量持续并未减退，反而在9月和10月持续提升，而南山、宝安、福田等房价高地，二手带看量出现不同程度的回落。

而今年大涨的前海三大“妖盘”，诺德假日广场、鼎太风华、中海阳光玫瑰园，虽然前海和学区概念宣传，新政后的成交量也并不乐观。

村长将这三个盘在贝壳、中原、乐有家、Q房四大房产平台过去半年的成交数据统计整理，发现“妖盘”在新政后也难以作浪。

购房者冷静下来了，跟风买房的现象也少了，这才是导致成交下滑最为本质的原因。

03

年末楼市小高峰将如期而至

市场正回归冷静，往年年末的楼市小高峰还会如期而至吗？

村长认为：会，甚至今年的小高峰会比往年更强势。

目前，各大房企铆足了劲，华润、万科、龙光等大企亦将在年终推出自家“杀手锏”，以实现年终的业绩冲刺。据不完全统计，未来两月预计有33个项目将爆发推售，供应量超一万套。

其中，最让期待的莫过于迟迟未亮相的华润城润玺一期和万丰海岸城。

作为全城皆等的超级大网红华润城润玺一期虽仍未公布开盘信息，但已官宣最新的施工进度，目前90%的墙幕施工已完成，如此高效的施工进度成为该项目近期会入市的强心针。

近日有消息称润玺一期的备案价达13万/㎡，根据链家二手房数据，华润城润府目前挂盘均价为16.9万/㎡，最新一套成交在6月30日，成交均价146139元/㎡，若流传消息属实，润玺入市至少有1.5万/㎡的价差，再次实现日光轻而易举。

而传了好几个月都没有入市的万丰海岸城预计亦将在年末登场亮相，首批将推出是锦园的274套房源，在地铁口、强商业、名品牌学校等优质配套加持下，海岸城的入市会进一步引爆西部楼市。

此外，33个项目中不乏沙井、龙岗中心城、坪山等预计备案价低于5.5万元/㎡的新盘，大部分还有65-80㎡的低总价产品，无疑是刚需客户的福音。加上年末是各开放商冲刺终年业绩关键时节，折扣力度大，再造几个“日光盘”，难度不大。

对于新房，村长的建议：打新者可以抓好这一节点，结合自身的买房需求，觅得美宅一座，但切忌跟风追新。

至于二手市场，根据中原房产研究院10月报告数据，中原经理指数未出现明显波动，为60%，报价指数依然维持在55%的高位，说明经纪人和业主对年末的是市场依然看好。

而新政后深圳楼市整体房价并未如购房者预期出现回落，更有涨价的迹象，为减少购房的时间成本和经济成本，部分观望市民的购房需求或被提前释放。

所以，关注二手房的购房者无须继续等待，遇到适合的房源就可出手了，毕竟二手楼市的冬天也快结束了。