有猫腻?为什么这些二手房,卖不出去,价格竟然还在涨?

来源：深圳买房计划

半年房价涨得猛，再看成交原地杵。

@深圳买房计划 查询5个中介平台发现，不少小区挂牌价格涨得倒是挺猛，但却鲜有与之匹配的成交价。

房源报价15-17万/㎡，但成交价却是14.01万/㎡，还是4个月前的记录。

不禁想问，目前流传所谓的“房价持续上涨”到底存在哪些猫腻？

接下来跟@深圳买房计划一起探个究竟。

分道扬镳的成交价和挂牌价

上周，准备购买首套住房的朱丰，第一次感受到了业主对于价格的自信。

朱丰首付预算500万，相比买新房需要2-3年等待的时间，他更想买二手房尽快入住。

他告诉@深圳买房计划，他看中的次新房是中熙君南山88㎡户型，挂牌价是15万-17万/㎡，符合朱丰的预算。

▲中熙君南山挂牌价 | 乐有家

买房是大事，细心的朱丰又在五大中介平台下看了小区过往历史成交，心情却炸了。

Q房网成交记录显示，中熙君南山最新的成交还停留在8月4日，成交单价14.01万/㎡。

▲中熙君南山成交记录｜来源：Q房网

也就是说，挂牌价与成交价实际相差2-3万/㎡，一套88㎡的房子现在买要多付上百万。

再把时间线摊开，涨幅更为惊人。6月初中熙君南山的成交价还是12.2万/㎡，但2019年11月，成交价只有9.2万/㎡。

▲中熙君南山成交记录｜来源：贝壳找房

虽然目前挂牌价格仍在朱丰的预算范围内，但想到替人站岗的感觉总归是不舒服。“不比不知道，一比吓一跳。我算了下，如果买南山新房，首付能省下200来万，赶得上我好几年的年终奖了，而且买新房省下的差价都能让小孩上好点的国际学校。”

如果朱丰没有仔细得查看小区过往成交历史，也许就被挂牌价误导，吃到了这个小区跳空报价的第一个螃蟹，也让小区房价在一年时间里涨了500万有了真实的成交数据支撑。

同样要近期买房的小林，他发现自己收藏的房源挂牌价都涨了，少点的20来万，多点的甚至上百万。

位于龙华清湖的保利悦都，一套77㎡的小3房最高报价600万，单价约7.7万/㎡，而同户型最新的成交价格是9月9日的535万，单价6.7万/㎡。

需要注意的是，在各家平台上，仅此一套是6.7万/㎡成交，其余成交价大都在6万内。

令小林不解的是，“不是说新政后有小区降价吗？为什么我看的房子价格还是那么高，甚至更高？”

▲保利悦都成交记录｜来源：贝壳找房

更让小林难以接受的是，5个月前575万就能拿下116㎡的5房2厅，现在却缩水到77㎡的小3房。“钱又不是大风刮来，如果真成交了，岂不是助长业主的底气？”

等待“有缘人”的超高挂牌价

事实上，新政后，的确是有小区下调了价格，一改调控升级前“一边倒”式的普涨行情。

但随着市场逐步调整后，下调的价格又回来了，甚至更高。

从深房中协统计的观察表清晰可见，新政对于热点楼盘业主心态影响并不如此前市场预期的那般剧烈。

资深的南山中介罗生说，“新政后，南山成交腰斩，房价也有下调，但市场逐渐消化后，后面业主又把价格上调了。除个别急需卖房的业主会让个十几万甚至半包税，但部分业主都少有较大的让利空间。”

但要注意的是，此时二手房成交量和价都来不及跟上业主挂牌价，导致了市场上除部分新房和二手房有着较大价差，二手房成交价与挂牌价之间同样存在巨大价差。

负责竹子林商圈的于经理表示，“通常情况下，挂牌价和成交价不会相差过于离谱，大都在5%内。但今年小区业主都比较亢奋，挂牌价跑得比成交价都快，哪怕新政原因导致价格有下跌，也只是短暂的战术性回调。加上成交没回暖，小区成交价跟不上，所以你会看到价差2-3万/㎡的情况。”

而市场有部分人有意或无意的“混淆”挂牌价与成交价两者概念，在相当程度上也误导了消费者。

 “这些超高报价的房源实际上并未有成交，都在等待不知道底细的买家来接手。如果买了，市场就会以这个价格为噱头吸引买家赶紧置业，业主也更有信心挂更高的价格。”于经理补充道。

比如竹园小区，多次被列入深圳市房地产中介协会（下称“深房中协”）的监控名单。

▲竹园小区。｜图片来源：链家

在深房中协发布《6月深圳热点楼盘房源报价数据观察表》，上榜的竹园小区因为深圳高级中学一类积分优势，便出现个别房源报价跳涨现象。

竹园小区一套在6月1日挂牌出售的23㎡单间，报价560万，单价约24.35万/㎡。虽然一个月后新政使然，挂牌价格回调至450万，单价19.5万/㎡，但仍高出当时小区同户型成交价17.3万/㎡。

但如此高的挂牌价仍然等来了“有缘人”。

乐有家成交数据显示，9月份连续成交了3套19万单价的20多㎡小单间。

▲竹园小区成交记录｜来源：乐有家

深房中协认为，房源报价相比成交价，更容易被人为操控。由于业主调整房源报价较为随意，且不受上述因素的实质性限制，同时，房源报价持续性地集体上涨更容易被部分自媒体断章取义地摘取，形成市场氛围的传导效应。因此，现阶段房源报价对市场情绪的影响要比成交价更为直接与迅速。

那么如何规避这些价格处于高位的小区？

@深圳买房计划 建议，选房时多比较各家中介平台房源的价格，因为目前独家房源较少，通常情况下单个房源都会出现在各个中介平台上，且价格不一定一致，有时候会出现十几万价差。

其次可以装个比价插件，查询单个房源价格走势、历史成交量和成交价格做对比，侧面了解业主心态。