深圳住建局专家王锋深度解读二手房参考价新政

2月9日，深圳市房地产和城市建设发展研究中心主任王锋就昨日发布的二手房参考价新政进行解读。

王锋称，3595个小区二手房指导价格的形成，是根据近一年楼市网签价格为基础通过调查市场实际成交以及综合分析评估和测算形成的，3595小区里面，62%的二手楼盘价格都和近一年的网签价格一致，10%的楼盘过去一年连成交价格都没有，27%的市场价格严重偏离参考价格，这些偏离市场价格的小区主要来自南山、福田、宝中热点区域，价格虚高，存在投机炒作的成份。

本次发布二手房指导价的目的是为了落实房住不炒的政策，现在市场的二手价格，热点楼盘的波动价格很大，有很多泡沫，误导购房者预期，不利于市场公平、公正交易，发布这个价格，有利于解决一、二手价格倒挂的的问题，稳定市场预期，促进市场健康发展。

深圳官方权威发布二手房指导价，在国内是首次，王锋解读有四个好处：

1、有利于落实中央抑制房价上涨；

2、促进市场理性交易；

3、有利于中介给出合理的挂牌价格；

4、可以引导商业银行发放贷款，降低杠杆，防范金融风险。

对于刚需购房者担心的二手房指导价格出来后购房的影响问题，王锋表示，房子是可以按照理性的市场价网签的，但是有了这个价格指导，购房者在购房时候会有新的心理预期，不会盲目跟风，而商业银行在贷款时候也要执行政策，评估自己的风险，如果按照过高价格贷款，可能也会被调查。

他认为过去的一两年，大家的置业目光完全都被热点区域吸引力，例如罗湖、盐田、龙岗这些没有被关注的深圳东部区域，和二手房指导价基本一致的。之前有些专业数据机构，发布的很多深圳房价指数时候称深圳的二手均价到达9万/平，这个价格的测算是来自挂牌价格，其实不是真实的市场成交价格。

另外，针对近期深圳爆出的某热点盘二手挂牌价过40万/平的信息，他表示，有了目前的这些二手房指导价，中介如果再发布严重高过二手房指导价的挂牌价格，就会有依据进行处理了。这次二手房指导价出来后，很多刚需购房者都认为自己买不到房子了。

王锋表示，对真正的购房者没有多大影响，就是中介不能挂牌太高，银行要以这个数据为参考数据放款，保持市场的稳定。对深圳楼市的短期影响是双方会进入博弈阶段，让卖方更理性，让买方更清楚市场价格，深圳的二手房成交肯定会下降。但是政府也在增加新房的供应，他呼吁购房者不要去跟风去买投资炒作严重的楼盘，长期看，这个二手房指导价会让市场趋于理性，有利于刚需购房。据了解，深圳未来的二手房指导价会根据市场成交价格数据，一年更新一次。

深圳地产媒体南方楼事将王锋观点总结为以下九个论点：

1.政策是去年715新政后的延续；

2.二手房参考价是稳房价稳预期的重要举措；

3.这是国内第一次发布二手房成交参考价，有利于加大二手住房成交透明，引导中介机构合理挂牌，商业银行的放款需要以参考价作为重要依据，有利于降低金融杠杆；

4.有利于解决一二手房价倒挂问题；

5.很多人评价是两年前的价格，因为大家的重点都放在热点片区网红盘上。参考价是以近一年的网签价为基础，并通过调查实际成交，银行放款等综合测定。

其中62%的楼盘价基本上与网签价一致，10%近一年甚至两年无成交，27%也就大家重点关注的福田宝安和南山热点盘是明显偏离参考价的，价格虚高，存在投机炒作，不能体现市场合理水平；

6.近期有报道指深圳二手房均价九万是严重不实，也是根据挂牌价，存在严重误导市场，扰乱市场预期，所以政府及时公布参考价是非常有意义的；

7.对购房和居民的影响，短期内成交会有所下降，但是买卖双方博弈加强了，不再只是强卖方市场，银行还是会根据自己的风险评估来定价放贷，但金融机构同样要配合调控政策的方向和方针，偏离参考价过多也是会被约谈的；

8.参考价原则上一年一调，会根据市场实际涨跌情况去调整；

9.去年以来特别是今年，官方在新房供应上持续加大，今年新房还会一批批出来。最终目的还是保障真正的刚需的购房需求。

——

一起回顾一下新政发布的24小时

2月9日午间，深圳市房地产中介协会发布《关于贯彻二手住房成交参考价格发布机制 做好专业服务的郑重提示》

2月9日午间，深圳市房地产中介协会发布《关于贯彻二手住房成交参考价格发布机制 做好专业服务的郑重提示》，对各中介机构、中介人员要求如下：

发布房源广告时应以参考价格为重要依据、合理发布；

敦促业主合理调整委托放盘价格；

对违规发布房源信息的，及时采取删除（屏蔽）相关信息、暂停发布房源信息等必要措施；

对房屋本身确凿信息之外相关金融按揭等非中介专业服务内容的咨询，房地产中介人员不得随意解释、承诺。

2月8日晚间，多家中介公司全平台屏蔽在售房源报价

2月8日下午，深圳多家中介公司被紧急召集开会，贝壳、中原、Q房网、乐有家、乐有家、美联等多家中介公司全平台屏蔽在售房源报价。

即日起，二手房经济公司的所有平台，包括网站、APP、橱窗广告、宣传单、公司或经纪人的各类社交媒体，均不能发布高于成交参考价的房源信息；

高于参考价的房源可以过户，买家必须签一份风险告知书。

2月8日，深圳住建局发布《深圳市住房和建设局关于建立二手住房成交参考价格发布机制的通知》（以下简称《二手房指导价》），对公布的3595个小区的二手房指导价。

（部分内容来源呆呆咖啡馆、青话楼市）