深圳楼市:深圳买哪里?投资方向错了,再怎么努力都是个穷人!

我是云叔说房，资深房产专家。专研楼市十余年在数十座城市投资买房，长期进行楼市调研，选择大于努力！未来10年依旧可以靠买房躺着赚钱，关注“云叔说房”，成为最会买房的人。

以下内容是“云叔说房”微信公众号的粉丝精选提问

提问：云叔好，坐标深圳，首房首贷，预算600-700万，纯投资。请问有哪些区域和楼盘推荐？个人也喜欢前海宝中碧海，可现在的价格已经起来了，透支了不少后期的涨幅，从纯投资角度是不是找这两年没有涨的区域和楼盘？沙井、光明等地要5年以后才会逐渐成熟，值不值得投资？对比过老前海和宝中，宝中会新一些，环境配套好一些，这两个区哪个更值得投入？老前海你怎么看？谢谢

回答：你好，如果600万总价预算的话，建议就在宝安一带选筹，以宝中、碧海区域为主，像碧海富通城的房子就挺好的，附近也可以找。宝中碧海现在价格稍微有点高，但未来还能创新高。建议在这一带深耕，买房主要是确定性，买单价5、6万左右的房子，几轮下来翻倍机会还是挺大的。另一种打法是去龙华中心城一带淘笋，这个单价更低，暴击性强，但确定性不太好。整体来看，更偏向宝中碧海，以稳为主。沙井、光明5年以后才能起来，而且你的预算600-700买在那里有点偏高了，不太适合，先考虑近的宝中为主。前海和宝中都不错，总共也没几个盘，都不错。一般纯投资选筹比较喜欢略微远一些，房价低一些，但是整体配套更新的成片社区，所以我建议你选宝中。

提问：云叔好，请问自住的话是买龙岗还是买福田？谢谢盼复！

回答：你好，考虑自住的话，个人喜欢就好，如果在南山福田上班，买龙华龙岗每天在路上浪费更多的时间，觉得开心也好。但是肯定不会价值最大化，过去两三年的时间，龙华、龙岗大部分地方的房子是没有涨的，现在卖都是亏本的，南山和福田很多地方的房子都涨了，这个就是价值的很明显的体现，你如果说不考虑升值，那也可以，但有一个问题，在我们没有财富自由之前，为什么不去多赚点钱呢？买对了有价值的两三年赚的钱可能比我们三五年上班工作赚的钱还要多，很多人说不考虑省，自己住没问题，那要是买错了，没有涨，那就自己安慰自己。好比现在一个在南山上班的人，他三年前买了龙岗400万的房子。同期如果买南山的房子400万，现在已经涨了500多万，甚至600万的，但是他买的龙岗400万的房子，现在卖掉也只能卖400万，就会严重亏本，当时好喜欢龙岗的新房子，面积大，但是这些年通勤时间太长并没有过去住，或者住龙华或者租宝安的新房，这两年不就损失了几百万吗？能怎么办，只能说我只有一套房子涨跌无所谓，200万可能还是他到现在为止都没有赚到过的钱。因为没有涨，也没办法换房。

提问：云叔好，目前想以1200万左右总价购买福田居住和学位兼顾的房子，看来看去，安托山片区雅福居，红领实验小学加高级中学似乎合适，这个选筹怎么样？不考虑宝安南山是因为夫妻俩都在福田靠罗湖这边上班，感谢！

回答：总价1200万预算，能买到雅福居四居，有居住环境有学位还能兼顾通勤，看起来很不错。但是，雅福居是有学位危机的哦，小学木有问题，问题是中学。深高学位危机今年闹得沸沸扬扬，离深高20米的竹园小区都差点划出去，两公里外的安托山片区更不安全；离安托山更近的深康中学已经建成，一旦深高学位进一步紧张，雅福居的学位随时可能变动。深高变深康，一字之差，万里之遥。

提问：云叔好，请问罗湖彩世界家园96平三房490万值不值得入手？对布心这片区前景你怎么看？

回答：你好，罗湖布心彩世界花园，2002年的高层，有小区，有配套，近地铁，生活比较便利，户型方正，居住舒适的大三房，5万一平，你说值不值? 至于前景，你自己心里也有数，前景好能这么便宜? 不要既要又要，又要便宜又要升值潜力大，没有这种好事给你捡的，但对罗湖来说，小幅洼地补涨还是会有的， 个人认为对刚需来说，居住得舒服，比那百八十万的帐面浮盈要重要得多。

提问：云叔好，玉湖湾两居室400w，这个价格是不是算追高了，前段时间还是三百几，这个盘现在值得投资吗？可以分析一下吗？十分感谢！

回答：你好，玉湖湾这个两室以刚需为主，玉湖湾目前400w，其实不算很贵，在这个价位也有半年左右的时间，但这个产品和品质确实可以算是长尾补涨型，单独一栋楼、两层才安排一组电梯、非常像宿舍楼，价格是不贵、但价值也不算很高，如果不是你一定着急慌乱、我还有更好的选择给你。

提问：云叔，请问自由职业者或者个体户，购买房子时，收入证明一般要如何解决？

回答：收入证明是和流水匹配的，你有了流水才会有收入证明，如果你是工薪阶层，那么直接开就可以了，如果是个体户或者自由职业者，那就对应流水来开就行了，找一个朋友的公司或者其他公司开就行了，只要方便就行了。

提问：云叔，您好，深圳户口，长期在郑州工作，目前在武汉定居，武汉2套房，首套南湖金地格林150平出租中，二套万科汉口传奇120平自住， 2套房都有贷款，首套贷款在老婆名下，还剩50W，二套在我名下，还剩80W，目前手里有资金150万，家庭年收入50W左右，打算再投资一套房，目前打算投资深圳或者郑州， 1、郑州可以找中介破限购，还清南湖那套，离婚然后用老婆名字去买，可以算SFSD ，计划买高铁东广场片区；2、深圳宝安区买套小户型，但是有贷款记录需要50%首付，可能需要将南湖房子还清后做个抵押，这样的话还款压力会比较大，感觉风险也比较大，您这边建议采用哪种方案比较好？或者有没有建议或者其他好的方案，感谢！

回答：你好，南湖短期内自住还不错，但是区域没有发展，未来涨幅只能随大盘，基本没有暴击的可能；汉口传奇有学区，未来保值能力不错， 建议出手南湖金地，置换1套宝安上车票+1套郑州自住。

提问：云叔好，我婚前用公积金贷款买了一套房，去年提前还清了，现在如果用我老婆的名义买房，只写她一个人的名字，是不是算首套房？ 还有个问题，如果结婚后男方是广州户口，女方方是深圳户口，女方先以个人名义在深圳用商业按揭买了一套房，办理经营贷出来资金，再去广州以男方个人名义买房，算首套房吗？

回答：你好，两个问题其实也是一个问题，类同，第一个，先打征信，看看公积金贷款在征信上有没有，如果没有上征信，可以算首套。如果有，就不是首套。 第二个问题，商贷已经上征信就不是首贷了，贷款都是要查夫妻征信，但是可以做些处理。

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