干货！深圳城市更新的主要程序及 拆除重建地价测算

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城市更新含义及要求

城市更新，是指由符合规定的主体对特定城市建成区（包括旧工业区、旧商业区、旧住宅区、城中村及旧屋村等）内具有以下情形之一的区域，根据城市规划和《办法》规定程序进行综合整治、功能改变或者拆除重建的活动：

1. 城市的基础设施、公共服务设施亟需完善.
2. 环境恶劣或者存在重大安全隐患.
3. 现有土地用途、建筑物使用功能或者资源、能源利用明显不符合社会经济发展要求，影响城市规划实施.
4. 依法或者经市政府批准应当进行城市更新的其他情形.

城市更新单元的面积及建设量要求：

• 城市更新单元内拆除重建用地的面积原则上应当大于10000平方米。
• 城市更新单元内拟拆除重建范围的用地面积应大于城市更新单元总用地面积的60%。
• 五类用地：国有已出让用地、城中村用地、旧屋村、已按历史遗留违法建筑处理的用地，已按登记历史遗留问题处理用地。
• 注：城中村用地就是指非农指标覆盖的地块，为了达到五类用地要求，才出现很多开发商购买非农指标的情况。
• 确需纳入城市更新单元的边角地、夹心地、插花地等未出让的国有用地总面积不得超过项目建设用地面积的10%，位于特区内的不得超过3000平方米。
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城市更新单元配套设施及建设量要求：

申报的城市更新单元应保障规划独立占地的城市基础设施、公共服务设施或其它城市公共利益项目可按规划实施；同时确保用于城市基础设施、公共服务设施或其它城市公共利益项目建设的用地应大于3000平方米且不小于拆迁范围用地面积的15%。

城市更新主要程序

（一）城市更新项目审批操作流程

（二）城市更新的主要程序

1. 进行城市更新的一般程序

2.涉及修改/制定法定图则的流程

拆除重建地价测算

（一）土地出让的方式：

（二）城中村

（三）旧屋村

（四）工业区

（五）其他情形用地

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