物价疯涨，调控再严，就能稳住房价么？

今年以来，好多东西都在涨价。

大豆、玉米、原油、钢铁价格都在上涨，前几天，连可口可乐和宝洁都宣布，马上就要涨价。

为什么大家都在涨？

我觉得主要是因为，全球印钱太多，所有原材料暴涨，消费端的产品也不得不上涨。

这些日用品快消品，对涨价都特别谨慎，价格稍微一变化，销量立马就会受到影响。

除非万不得已，谁会愿意轻易涨价？

目前看来，连可乐这种3年不涨价的产品都扛不住，全球日化巨头都顶不住压力。

只能说明一个问题：通胀或许已经很严重了。

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前几天，看到个段子特别有意思。

说的是：有个哥们在美联储推特下面吐槽通胀，结果直接被美联储拉黑。

翻译一下，原文大概意思是说：

大通胀就要来了，最近比特币涨了470%，美国钢材涨了145%，木头涨了126%，油价涨了80%，大豆涨了71%，玉米上涨了69%。

所有东西的价格，都在肉眼可见的大涨，小时工资只上涨了5%。

但按照官方的报道，通胀只上涨了1%，统计工作非常优秀...

从去年开始，美国就一直在无下限印钱，印了美国历史上21%的美元。

自拜登上台后，印钞机还在变本加厉。

今年，美国已经通过1.9万亿美元补助计划实施，后面可能还有2万亿美元基建投资计划。

由于美元是全球货币，一旦印钱，全球都会遭殃。

不开玩笑地说，输入性通货膨胀，可能就在路上。

对此，国内已经有所防范，印钱的速度在放慢。

4月12日傍晚，央行公布了一季度金融数据，M2和社会融资增速都在下跌。

车虽然还在往前开，速度也不慢，但司机已经开始轻踩刹车。

关于资金流入楼市，高层也开始强力管控。

深圳涨幅最猛，所以政策全国最严，其他涨幅较高的城市，也被住建部一一约谈。

摆明了，就是想去杠杆，提前挤压泡沫，防范风险。

但真的有效么？大家见仁见智，可以让子弹再飞一会。

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前两天，涨幅很猛的广州，再次出台调控政策。

为什么说是再次？是因为早在4月初，广州就有一次调控。

当时的主要内容，是针对人才购房，限售时间从2年改成3年，被批评不痛不痒。

被住建部点名后，这次力度立马跟上。

一方面限制置换和炒作，增值税2改5，短炒变长持。

另一方面打击外地炒房客，通过人才购房买黄埔南沙的，要社保1年，而且不能补缴。

老实说，我觉得这次广州调控，其实相当精准。

只是针对外地投资和短期炒作现象，并没有伤害刚需购买力。本地刚需有钱的，还是可以继续买，原先价格虚高的，接下来也会回调。

能明显感觉到，调控颗粒度变的越来越细，领导要操的心也越来越多。

既要打击投资，又要照顾刚需，最后还要担心力度过重。

好在现在政府手中的牌还有很多，市场紧就放开户籍，市场松就是适当敲打，永远可以看菜下饭。

关于调控，我自己总结，有以下3个规律：

1.过热必被约谈，约谈必被调控

2.调控越来越精细化，保护刚需上车

3.力度不会太狠，很少有城市完全不依赖房地产

前两个规律，已经非常明显。

首住建部副部长约谈的城市，房价都有涨价压力，而且100%都出台了政策。

即使每个城市力度不同，但打击炒作，保护刚需的主旋律还是不变。

最后，除了深圳，绝大多数城市调控力度，都没有那么严格。

说白了，很少有城市，像深圳房价这么涨，也这么不依赖房地产。

对于很多城市来说，房地产行业，还是财政收入的主要来源。

土地财政依然很香，所以不会下太重的手。

3

结合近期的趋势来看，有一个规律可以明确的就是：

房住不炒是长期战略，这点短期内不会改变。

其实，这个战略很早之前，就被提出。

直到近几年，大家才慢慢理解它的含义。

我个人觉得，房住不炒，有以下几个意思：

1.房子买来，最终是要给人住的。

即使附带资源配套，也需要有人来买单。

所以买房前，你就要想好未来给谁住？

没人愿意住的房子，没有流动性。

居住价值，才是房子最后的底线。

2.解决居住问题，才是楼市关键。

前面说到，住，才是买房的目的。

所以换个思路就是，只要解决住的问题，房子的问题自然迎刃而解。

高层目前的思路，也正是如此：

商品房太贵怎么办？没关系，还有租赁住房和保障房。

未来，大部分收入有限的朋友，可能就直接租房来解决。

3.近期的调控，都是为了打击房产炒作。

怎么解决不炒？

一方面是提高炒作的代价，比如严查经营贷，打击某些无良中介，违规上征信等等。

另一方面是按住房产的金融属性，比如限售，增值税2改5，贷款成数下降，让买房持有周期更长，金融杠杆降低。

4.不是所有的房子，都有炒作空间。

全国90%以上的房产，都只是居住消费品。

即使全球放水，那也只是跟着涨一下，到最后根本没法变现。

说白了，能炒作的，只有少部分。

但这少部分产品的炒作门槛，未来也会越来越高。

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总结一下就是：

虽然有严厉调控，但我觉得，好的产品，依然能穿越牛熊。

尤其是现在全球放水，物价猛涨的情况，只靠调控，或许很难压住房价的涨幅。

当然，由于房住不炒的精细化调控，全国房价不会普涨，只会进一步分化。

很多城市的房子，依然是资产，而其他的正慢慢变成砖头。

未来全国只有20%的城市，才会温和上涨，剩下的要么横盘，要么就是暴跌。

一线城市，因为有优质教育、医疗、就业、交通等优质资源，所以一直有持续的人口和资金涌入。

有严厉调控，也很难改变它们的基本面。

当然，和之前的不同之处在于：

房子的时间，明显在变慢。

买房时间，换房时间，甚至赚钱时间都在变长。

从短期回报率来看，房子迟早不会是最好的投资品。

但长期来看，买到好房子，还是可以慢慢保值变富。

看3个月，调控很严厉，看3年看30年，调控影响很有限。

你无非需要多一些信心，以及多一些耐心而已。