一.818先行示范区给深圳楼市撕开一道口子

如果真要评出今年的楼市最大利好，我会投票给“818深圳社会主义先行示范区”，现在身处深圳的你，可能还认为，就是一纸文件而已，至于有这么大反响吗？

相信多年以后，回看“818深圳社会主义先行示范区”，你会更加肯定这是一个不亚于“深圳直辖”的劈天大利好，类雄安新区。

现在的深圳楼市已开始躁动，南山、福田、宝安东部的新房去化接近日光，二手房反价屡见不鲜，而一直处于深圳边缘的西部，例如坪山，目前的楼市现状如何？深圳西部的前景如何？

为了给大家呈现一个真实的深圳西部楼市，【大胡子说房】团队上周从南山驱车到深圳坪山进行实地调研。

二. 西部新房也开始蠢蠢欲动

虽然现在深圳西部二手房反应还比较滞后，还没有出现大规模调价的情况，但新房市场已经率先反应。

未来14、16号线的交汇的坪山围站边上的深城投中央公馆，一期毛坯大户型尾盘在售，项目公区、绿化都做得不错。

但地块小，容积率高达5.19，即使卖到4万+，依然卖得不错，还吹风二期要涨价。

虽然现在已经没有什么楼层可选，却也是不乏人气，多组客户同时挤在样板间里看房。

还有恒大搬来深圳首秀的恒大城，售楼部的人气也挺旺。

不仅洽谈区上坐得满满的，沙盘区也是好几拨客户同时在听销讲，多个激光笔同时在区位规划图上闪着。

虽然深圳现有的城市格局是西高东低，西部一大堆大利好、大概念，但东部因为缺少概念，反而价格更加扎实，东部绝不是深圳被抛弃的孤岛。

深圳最大的死结是没有地，所有土地开发强度没有那么大的东部，未来也是值得期待的。

其实，深圳的坪山，一直在默默憋大招...未来的坪山还有城市定位升级、交通配套升级、拆迁加速的三大利好。

可以非常直白地说，坪山已经逐渐在摆脱“给深圳拖后腿”的桎梏。

今天的坪山，尚且还是4万/㎡的基本面，但是已经表现出了未来成为深圳高新产业园区的潜力。

三.坪山城市定位再升级：高新区扩容

今年4月23日，深圳市人民政府发布《深圳国家高新区扩区方案》的通知。

深圳国家高新区分布在五个行政区，11个片区，深圳国家高新区从原来的11.52平方公里规划面积，扩区后深圳高新区总规划面积为159.48平方公里，

坪山51.6平方公里，龙岗46.5平方公里，南山8.5平方公里，宝安21.5平方公里，龙华17.8平方公里，高新区中面积最大的坪山园区，城市地位再升级。

扩容后的高新区形成“一区两核多园”发展布局。

“一区”是深圳高新区，“两核”是南山园区和坪山园区，“多园”是指深圳高新区由多个园区组成。

在扩容之前，原面积11.6平方公里的深圳高新区，占全市面积不到0.6%，却创造了约11%的GDP。

这里诞生了华为、中兴、腾讯、大疆等众多国内外知名企业，以及迈瑞医疗、顺丰控股、大族激光、金蝶软件、创维数字、深桑达、中国长城、海能达、达实、华强文化等一大批上市公司。

时至今日，深圳高新区的科技类企业集聚，腾讯互娱所在的科兴写字楼集群成为深圳集中的产业聚集地，高新园地铁口每天都是排队上地铁的白领，华润城里的大路在上下班高峰期堵成一条血管...

这些都证明了深圳高新区已经严重满载，急需扩容。

其中，不同于现在科技园集聚了容积率超过16，连个正常入户绿化都没有的写字楼，备受期待坪山高新区将是低密的产业园区，有独立的院子和多栋办公楼和工厂。

深圳未来的城市格局可能是：西边是写字楼集聚的高大上CBD，东边将成为聚焦生物医药、新一代信息技术、新能源汽车和智能网联产业。

现在的坪山也不是一张白纸，比亚迪扛起坪山崛起的大旗，还有一大批医药类企业都已初现雏形。

坪山高新区的崛起需要深圳有120%的决心和勇气来推进，不是简单地将原有南山福田的企业搬到坪山就完了，而是要其自身产生“巩固原有企业、孵化新企业”的内循环能力，这不是一件简单的事。

而为什么我认为深圳坪山可以实现呢？

关键在于深圳并不是一个磨洋工的城市，这个城市有着超强执行力。

还有一个关键的原因：深圳没地。

多年以来，深圳一直在往西发展，而今年却把高新区扩容重点放在了坪山。

关键还是在于：在缺地的深圳，坪山再不济也是深圳的地界，绝不会成为深圳的弃子，只是需要时间去成熟，等未来的14、16号线通车，等坪山的拆迁大提速。

此次的高新区扩容，站在新的城市起点上，这些高新区想要成功，更加考验深圳市政府的统筹管理能力、资源协调能力以及超强的执行能力。

要做到以上这两点，不仅需要深圳市政府对坪山的整体领导，还需要坪山加强自身的城市抗性，能够有极大的政治勇气去啃下旧改的硬骨头。

否则没有充裕可供开发的土地，坪山如何从拥有更优越位置的宝安、光明口中抢肉，从而获得资源倾斜和政治扶持？

或许深圳在干成这项伟大而复杂的事业之时，可能会有些微的执行偏差和管理滞后，但关键的是：深圳得要真正沉淀下来干实事，做好城市规划、兑现城市交通商业教育医疗等公共配套。

其中最关键的便是交通配套，14、16号线可以说是坪山的未来，赌上了坪山的未来，尤其不能出错。

还有在深圳市中心吃尽的“城中村拆不动”的亏，绝不能在坪山上演。

四.交通配套大跃进，城建加快

其实自2017年以来，坪山一直都在大力推动与市区的交通互连，高铁捷运化延伸至福田中心区和汕尾市，比亚迪云轨旅游示范线一期开工建设，坪盐通道、南坪三期、东部过境、外环高速等项目建设加快推进。

在不久的将来，坪山将构成集高铁、城轨、地铁、快速道路为一体的综合交通网络，打造南接北延、西联东达的区域“1小时交通圈”。

而东部最大的利好14.16号线更是对带动东西两翼发展，作用极大。

所谓的地铁盘上涨，买的就是大基建增量带来的价值飞跃。

地铁就像深圳的骨架，通过地铁的向外扩散，市中心与郊区相连，繁华区带动次繁华区，形成副CBD和卫星城，而未来的坪山借由地铁将大大缩短与市区的通勤距离。

更何况，14号线是一条快线，到时，从坪山到福田中心区岗厦，仅仅只需要40分钟。

在坪山没有地铁盘的概念之前，很多人不愿意住到坪山，毕竟市区楼下交通商业教育医疗一站式搞定。

地铁正在紧张建设中▼

而有了地铁盘的概念后，规划好，居住环境好的坪山逐渐开始吸引从老城区外溢的人群。

例如深圳的梅林关，由于历史遗留原因，4车道汇成车道，每天进关，就是一场长期拉锯战，不堵个20分钟都不合理，但自从有了地铁4号线，很多上班族都会选择搭地铁，极大地改善了交通效率。

可以说4号线对龙华房价拉升作用巨大。

而14、16号线也是一样的，将是未来带动坪山房价上涨的最大动能。

五.拆迁速度加快，城市界面升级

一直以来深圳都困于拆迁难，宗族势力强大的深圳城中心漫天要价，和政府开发商拉锯十几年，是常有的事。

而在经济相对落后房价相对低的坪山，还算是拆得比较容易。

坪山拆迁速度还是很快的▼

现在推的几个新盘基本都属于旧改用地，深城投公馆属于飞东村的拆迁，二期地块部分建筑物已经拆除，剩余少量楼栋还没有攻下。

恒大城属于飞西村用地，地块大，分为多期开发，根据恒大城的置业顾问说，二期地块已签约超50%，接下来就是要攻破钉子户。

显然，深圳郊区坪山的拆迁要比市区好拆得多，而且由于开发强度不大，不至于像市区一样容积率兑到令人难以忍受的地步。

坪山大道和丹梓大道可以称得上是坪山的门面，当我们开在这两条道路上时，看着道路两边的三重园林以及非常规矩的行人道、非机动车道，可以看出这个区域虽然发展晚，但是现在规划定位并不低，后发优势非常明显，一切都在有条不紊地进行。

六.坪山和惠阳的房价存在共震

而坪山和惠阳仅仅是一路之隔，开车走在坪山大道上，都能看惠阳项目的屋顶，而未来随着坪山越来越好，真的很难做到房价不涨。惠阳和坪山的房价几乎是同频的，看好惠阳，无非是看好深圳坪山。

惠阳现在的房价行情如何呢？明天我们再接着说。