两大一线城市相继出手，长租公寓加杠杆模式终结？

*本文经授权转载自 微信公众号“南方楼市参考”

2月3日，杭州继续加码调控，督促房地产开发企业严格审查购房家庭冻资情况，指导相关金融机构规范管理，确保冻资账户为购房家庭成员名下账户。如发现存在不规范冻资行为的，企业将取消其摇号资格。

但这不是我要说的重点，我们今天谈租赁市场。

近日，两大一线城市也相继出手整顿租赁市场了。

2月1日晚，深圳市住房和建设局发布了《关于进一步促进我市住房租赁市场平稳健康发展的若干措施（征求意见稿）》，针对“不良租金贷”、“中介哄抢房源”、“长租公寓爆雷”等问题，提出了24条细化措施，规范租赁市场。

2月2日，北京出台最严租房新规，限制租赁企业“资金池”，严禁“长收短付”，不得收取超过3个月的租金。还要建立专用账户托管，收取的押金数额不得超过1个月租金。此外，租金贷也不得打给长租公寓。

可谓从租金、押金、租金贷三大方面进行了管控。

值得一提的是，去年年末，深圳、西安、重庆等多地陆续出台规范长租公寓行业的相关政策。

如今，一线城市频频出手，也预示长租公寓的监管已经日益加强。

01 我们根据公开报道来捋一捋长租公寓的发展历程。

2015年12月21日，中央经济工作会议中“以建立购租并举的住房制度为主要方向”的意见首次被提出。

2016年年底正式确立租购并举的住房制度；2017年各地大力发展租赁市场，九部委发文在广州等12个城市试点，广州率先打出“租售同权”，继而深圳、武汉等50余城市出台发展租赁政策。

在政策利好下，资本开始介入，长租公寓发展开始野蛮生长。

2019年开始出现寒冬，那一年有45家长租公寓“爆雷”。

去年爆雷的长租公寓越来越多，不完全统计，就有：

7月有品程优居、优客逸家爆雷，8月6日，成都巢客遇家跑路；8月27日，杭州友客公寓爆雷；8月29日，杭州巢客公寓暴雷；8月31日，上海岚越公寓资金链断裂，9月适享公寓、寓意公寓等爆雷；10月则是小鹰公寓......

去年年末，长租公寓头部企业蛋壳公寓深陷资金链危机，让数以万计的房东、租客乃至金融机构都蒙受了不小的损失，轰动全国。

据公开报道，2017年以来，全国共有153家长租品牌“爆雷”，2020年1-11月就多达84家。其中8月就有15家长租公寓倒闭。

面对长租公寓的接连爆雷，去年9月，住建部就曾在向社会公开发布的《住房租赁条例（征求意见稿）》中特别提到，加强对住房租赁企业的租金、押金使用等经营情况的监管。

而8月，就有杭州、成都发布风险提示，9月也有合肥、海口、上海、广州发布风险提示。11月以来，深圳、西安、武汉、南京等地相继发文，将进一步加强规范租赁市场秩序。

这种余震一直延续到今年。

02 我们再来看看长租公寓的问题。

首先是租金的“高进低出、长收短付”，有些长租公寓会向租客一次性收取半年甚至一年的房租，按季度甚至按月支付给房主，但一旦资金链出问题，房主收不到租金了，租房预交的租金也收不回来了，问题就来了，矛盾纠纷就形成了。

其次，是租金贷和首付贷等，它们存在的问题是，本应放给租客的贷款，却被直接转付给了长租公寓，成为了长租公寓扩张的资本。

最后就是押金，租客的押金交给了长租公寓，但出现纠纷时，长租公寓无法给房主退还押金。

03

深圳出台的举措其实有点意思，和北京的还不一样，不仅从供应端入手，还涉及到监管端，可谓两条腿走路。

比如说供应端，多渠道增加租赁住房供应，在新增建设用地中安排一定比例租赁住房用地，并在年度建设用地供应中单列租赁住房用地供应计划。

还推进存量房屋改造租赁住房，通过城中村住房规模化租赁改造提供租赁住房。

监管端则是，实行住房租赁资金监管。在本市经营的住房租赁企业应当按规定在本市商业银行网点设立唯一的住房租赁资金专用账户，用于收取租金和押金。

通过受托经营、转租方式从事住房租赁经营的住房租赁企业，收取承租人押金及周期租金超过4个月租金数额的，由监管银行对超过部分资金进行监管，或者由住房租赁企业提供相应价值的银行保函担保。

众所周知，租金的“长收短付”是长租公寓的最大问题。

如今，北京出台了租房新规就可以看出来，挪用资金池的漏洞就堵住了。

此外租金贷也不得打给长租公寓，换句话说就是，租客申请了贷款，可以直接把贷款发放给租客，其用于支付房租。或者是签订协议后，发放给房东，用于租客支付租金。

而建立专用账户托管，由一个专门的账户来托管，也防止被长租公寓被挪用。这点，北京、深圳出台的举措都有提及。

深圳，是“设立租赁资金专用账户，用于收取租金和押金”，北京也是“建立专用账户托管，收取的押金数额不得超过1个月租金”。

04

深圳的租赁举措还有一个亮点就是：逐步推进租赁住房在积分入户政策中与购买住房享受同等待遇。在加大学前教育和义务教育学位供给的同时，优化租赁住房积分入学政策。

透露出来就是租售同权的信息。

去年召开的中央经济工作会议就首次明确提及“解决好大城市住房突出问题”，并大篇幅部署住房租赁市场。

其中有这样一句话：要高度重视保障性租赁住房建设，加快完善长租房政策，逐步使租购住房在享受公共服务上具有同等权利，规范发展长租房市场。

随后的全国住房和城乡建设工作会议也提及，大力发展租赁住房，解决好大城市住房突出问题。

据统计，目前中国房屋租赁人数已超2亿人，而这一数字还在逐年增长。2020年中国城镇人口达到了8亿，这也意味着每4个人中就有1个租房住。（数据来源：DT财经）

发展租赁住房方面，有个很受关注的点，就是租购同权。

租购同权其实就是落户、入学、医疗、就业保障方面的同权，就是我租房也能和购房一样，享受到相应的公共服务。

《中国住房发展报告（2020-2021）》也建议，通过市场化路径和保障路径解决新市民住房问题，国民义务教育应与房产证脱钩，通过国民义务教育的均等化促进租购同权、租售并举的住房制度建设，促进社会的稳定发展。

去年，海口、昆明、郑州、开封、洛阳、苏州、无锡、福州就相继发布了租房落户新政，其实就是租购同权的一个体现。