千等万等，千盼万盼，沙井海岸城终于拿预售了。
这1月4号就批下来的预售证，直到昨天才放出来，也是吊足了购房者的胃口。
沙井海岸城这个盘仔细看来，让大家无限憧憬的原因无非有三：学区、一二手价格倒挂、海岸城这块金字招牌。网红盘自然自有它网红盘的道理。
但在这里，小编想讨论的是沙井“骄傲”的二手房价格。大家仔细想想沙井这个地方，破7的二手房价格，难道不让人费解吗？这高昂价格的背后，到底是货真价实的值得，还是二手房业主的“自嗨”呢？这里面似乎有很多问题需要解答。
拆迁难，真的难
沙井，位于深圳" target="_blank">宝安西北靠近海的边缘位置，距离光明区的距离甚至比距离宝安中心区的位置还近，这么边缘的位置，在区位上并没有什么优势。
在全员旧改的深圳，沙井似乎是被遗忘的那一个。这么多年，旧改的项目少之又少，唯一现在可以拿上台面的也就是海岸城了。在整体的社区面貌亟待提升的情况下，为什么火热的沙井旧改却那么难？据了解，当地的“黑势力”阻碍了整体旧改的进度，让所有的进度都困难重重。
从“飞鹰帮”到“沙井新义安”，香港黑社会骨干曾在深圳沙井培植起许多黑暗势力。虽然“黑老大”陈永森已经在2020年8月31日被判决有期徒刑25年，但其对沙井旧改所产生的积弊却不是一天半天能够被消除的。
可以说，旧改这种可以大力提升区位价值的方式，沙井已经在赛道上被落下了太多。虽然黑恶势力已被铲除，但未来如何，大概就是还需要很长的时间来等待吧。
那么，如果配套利好相关的兑现时间过于长，沙井二手房“破7”的价格还有上升的空间吗？
会讲故事的嘴
如果说沙井海岸城是因为海岸城这块金字招牌而火热的话，那么沙井这块地方就是因为国际会展城这个大规划而成为大家关注的焦点。
大家在讲沙井的时候，一定会提到国际会展城，说它可以提供多少就业，带来怎样美好的城市面貌提升，给大家无限的期待。但问题是，但凡横向对比分析深圳这几个高房价区域，不论是南山的前海后海、宝安中心、福田中心，我们都能发现，房价的高度，并不取决于大家对某些概念的期待，而是高端产业和高收入人群。
目前，南山的后海、科技园和福田中心区才是高端产业聚集的地方，也是高端人群聚集的地方，所以它们的房价起飞了，不奇怪。宝安中心依托前海的优势，也冲破了10万大关，似乎也有理可循，但沙井，一个非常边缘的地方，距离目前的高端产业如此之远，作为一个“郊区”片区，如果它本身不能发展成一个高端产业聚集地的话，那么“破7”可能真的就是它的极限了。
可以说，沙井现在房价的“起飞”完全依托的都是大家对它的期待和幻想，如果一切在未来能实现，能落地，那么沙井的高房价还有得谈，但如果最后皆是“幻象”，国际会展城与期望之中的样子稍有偏差，那么，一切高房价真的就会成为“镜花水月”了。
填海，等待的时间有点儿长
深圳是个很爱填海的城市，没地用了，那就填海吧。像是福田保税区、蛇口、滨海大道、前海等地方，都是填海填起来的。有了“前辈”填海的经验，沙井也用“填海”拉了一波好感度。
说实话，沙井的规划确实挺“唬人”的。淘房志就曾总结过沙井的5大吸引力：
1.前海扩容利好还没有兑现，还能有后续发力。
2. 区政府搬迁的利好也还没有释放出来。
3.目前沙井也有一些学校在建，名校利好还没有兑现。
4.沙井海岸城这样的大型综合体，将成就沙井最大商圈，这些利好也要释放。
5.海洋新城、空港新城等城市规划，都需要时间来落实，这里面也存在巨大想象空间。
这其中，有三大规划都来自于沙井的填海地：一是会展中心，目前在建，规模很大，号称亚洲最大；二是海上田园，主打旅游；三是国际会展城，万众期待的重头戏。
我们先来看看这三个规划，会展中心和海上田园只能说提升了当地的人文环境，但对房价的影响真的微乎其微，大家没发现，连分析楼盘的文章都会把生态配套放在最后说吗？因为对房价真的不重要。
第三个就是上面一直在说的国际会展城。
从具体规划来看，国际会展城的土地上，规划最多用地的还是普通工业用地，这意味着制造业才是国际会展城的主要产业，而适用于产业转型升级和总部经济的新型产业用地则非常少。所以，投资客期待的高新产业，就还是别期待了吧。总结而言，从沙井的产业规划来看，深圳政府对远郊的产业定位仍是制造业为主，高新产业为辅了。
而且，据资料显示，目前填海尚未全面完工，完工后要经过至少两年的沉降期，才能启动海上田园和国际会展城的建设，全部完工预计20年。所有的利好要用20年的时间来兑现，这“破7”的价格买的是20年后的配套。大家能等得起吗？
总结
如果对于刚需上车房来说，沙井海岸城是个不错的上车机会，如果要投资的话，沙井这个地方建议还是三思而后行啊。
部分资料来源于米宅珠三角
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