2020深圳住宅市场:二手成交量上升,租金水平下降

01

房贷利率下调，月度成交量先抑后扬

2020年，全市共备案95273套二手住宅，较2019年上升23.5％；美联物业（深圳）蓝筹住宅年度价格为63695元／㎡，年度涨幅为12.8％。

从月度备案量走势来看，仅2月份受农历春节假期及新冠肺炎疫情的影响，备案量处于1667套的低位水平之外，其余月份的备案情况均相对理想，年度二手住宅备案量的高峰值出现在7月，达到13407套。而且在2019年11月放松非普通住宅标准的利好因素持续影响之下，以及新冠肺炎疫情之后资金流入楼市避险的强烈情绪，促使市民购买住宅的热情高涨。从二季度至三季度初，二手住宅市场的交易气氛非常活跃，直到“715”调控政策出台之后，市场的气氛才出现回落，然而经过3个月的调整之后，10月底开始，二手房市场的交易逐步回暖。

2020年度二手住宅月度价格基本上呈现出逐步上涨的态势，而且在6月、7月出现急速拉升的现象，即使在“715”政策出台之后，二手房价格仍然维持小幅上升的态势，直到12月才出现轻微下调。深圳二手住宅价格的韧性非常好，业主心态也比较稳健，因此二手房价格易涨难跌。

02

各区成交量全线上升，宝安跃居榜首

2020年，原关外两区二手住宅的成交占比，首次超越原关内，达到51％的水平。全年原关内区域共成交46841套二手住宅，较2019年上升14.5％；原关外区域成交48432套，同比上升33.7％。由于近10年一手住宅市场的供应不断外移，原关外区域的次新房，将逐渐扛起二手房市场的交易大旗。

分区域来看，除“低存量”盐田表现乏力以外，其余区域年度成交总量全部超过万套。同时，盐田2020年度仅成交1853套，较2019年下跌1.7％，成为全市成交量唯一下跌的区域；全区二手住宅的年度成交均价为45939元／㎡，在地铁8号线开通的利好因素带动下，较2019年上升10.0％。

2020年龙岗和宝安两区的成交量仍稳占全市前两位，而且年度的成交量均超越两万套水平。

龙岗以年度26508套的成交量超过宝安，跃居全市区域榜首，同比上升48.8％，成交热点片区仍分布在布吉、横岗及龙岗中心城片区；全区二手住宅的成交均价为44925元／㎡，年度涨幅为9.0％。宝安区全年成交21924套，成交热点片区有光明、西乡、宝安中心区和龙华；全区二手住宅的成交均价为70928元／㎡，年度涨幅为18.5％，同时成为2020年度全市均价升幅最高的区域。

福田以15792套的水平，年度成交量稳居全市第三位，同比上升9.1％；成交均价为88883元／㎡，年度涨幅达到16.8％。南山共成交15217套，同比上升19.1％；全区年度二手住宅的成交均价为99536元／㎡，年度涨幅为16.0％。此外，罗湖成交13979套，同比上升18.8％；年度二手住宅的均价为61535元／㎡，年度涨幅为9.2％。

03

信贷环境变松，家庭负担比下降

2020年深圳信贷环境较去年宽松，且随着2月和4月五年期LPR的下调，房贷利率有所下降。另外，2020年度深圳打工一族的工资收入水平也比2019年有所增加，因此年度平均家庭负担比为72.0％，仅比2019年多0.1个百分点。

04

受疫情影响，全年租金水平小幅下滑

2020年在新冠肺炎疫情的影响之下，租赁市场同样受到了冲击，租金出现震荡下滑的态势。2020年美联物业（深圳）蓝筹住宅租金平均水平为91.20元／㎡·月，较2019年下跌0.69元／㎡·月。同时，由于2020年住宅价格上涨较为明显，因此年度租金回报率持续下跌，从2019年12月的1.90％下滑至2020年12月的1.60％，成为历史低位。

05

受地铁开通利好因素影响，宝安、盐田租金上升

受新冠肺炎疫情的影响，2020年全市各区租金水平出现下滑，尤其在第二季度和第三季度，下滑的情况更为明显。但随着地铁6号线、10号线及8号线的开通，光明、坂田、盐田的租金水平逆市增长明显，租房客户从租金高的区域流向租金低的区域，愈加频繁。

因此数据面看，全年租金上升的区域有盐田和宝安，分别上升1.9％和1.5％；而罗湖和龙岗两区的租金水平仅基本与2019年持平，南山和福田两区则下降。