不要脑子进水!光明虽好,但二手房最好别碰

昨天，有个朋友说，想去光明买套二手房，用途是投资。

我直接回了他五个字：脑子进水了！

你可别看过去一年光明红得发紫，但相对而言，光明的二手业主，是全深圳比较悲惨的。

不信，先给你看张图。

这张图的来源我记得不太清楚了，里面的数据，大体是准确的。

从这张图可以看到，过去一年，光明的二手房涨幅为8.1％，仅比万年不涨的大鹏多一个百分点。

这点涨幅是不是有点丢人？真是给大光明抹了黑。

从这张图上看，同样是网红片区，光明的二手房涨幅只有宝安、南山的一个零头，也大幅低于东部的龙岗。

有人说，涨不赢最好的不要紧，但起码也达到平均线吧。

实在不好意思，也没有。

要知道，在过去一年，深圳二手房价整体涨幅在20％左右。

这么说吧，假如你和你同学，同样是1000万，一个人买在了光明，一个人买在了宝安，一年之后，你同学身价比你多了200多万，你还在原地踏步。你过年回家，你妈白了你一眼，然后骂了一句，买个房子都不赢人家，要你有什么用！

1

光明很热，但你家的很冷

2020年，光明很热，这是事实。

2021年，光明仍然会很热，这也是大概率事件。

但是，我说的是新房。

在过去一年，光明核心片区的新房，出来一个就秒光一个。

比如：

6月23日，金融街华发融御华府项目开盘，可售房源394套，认筹人数8997人，中签率约为2.6％；

8月30日，玺云著花园开盘，可售房源988套，认筹人数约为1800人，中签率约为54％；

8月31日，中海寰宇时代项目开盘，可售房源1232套，认筹人数3696人，中签率约为33.3％；

9月16日，电建洺悦府开盘，可售房源483套，认筹人数约为2500人，中签率约为19.3％。

光明大火，原因无非如下几个：

1）区位优势：现在的深圳购房者都很势利，只要你在西部，就都是情人眼里的西施，但凡你在东部，统统都是丑八怪。

对于这点没啥好说的，深圳人就是认这个。

在深圳人眼里，规划中的才是最好的，没落地的才是最好的。然后自己半夜做梦再YY下，一个新的宇宙中心就诞生了。

2）学位优势：自从光明实验学校落地后，周边的房价就开始跳涨，比如龙头玖龙台，直接从5万／平到跳涨到7万／平，然后到现在的挂牌价8万／平。

3）价格优势：所谓的价格优势，就是由龙头跳涨导致的其他房子的价格倒挂，最直观的就是玖龙台二手都8万／平了，但周边新开的一手才5万／平多，能不抢吗？

龙头盘就那么几个，但与你无关。

说回价格，龙光玖龙台的这个项目能到8万，很大程度上是因为地段、学位，然后再加情绪驱动下的炒作。

比如，光明市政府就在楼盘附近，光明实验学校离项目也不远。

再比如，地铁的加持以及高端项目的定位也是业主定高价的两大原因。

幸亏旁边没有小池塘或者一条臭水沟，不然又是一线湖景加江景，房价还得涨个几万。

作为龙头，玖龙台的涨幅当然不含糊。

我查了一下诸葛找房上的数据，龙光玖龙台于2020年3月份的成交单价为6.4万／平。

而半年后，同户型的最新成交单价为7.6万／平。半年里价格涨了18％，涨幅还算不错，但与8.4万／平的挂牌价格，仍存在一定的出入。

当然了，和深圳其它片区的而说楼盘一样，去年715新政实行之后，龙光玖龙台的成交并不好。

还是诸葛找房的数据，715实行后至今，该楼盘只成交了7套。

数据则显示，该楼盘近90天内成交0套，而带看次数，也仅9次。

也就是说，到目前为止，并没有人为8万以上的单价买单。

要说嘛，在买房这件事上，深圳人没一个会犯傻。

玖龙台之外，可以拿出来说道说道的，就剩光明一号了。

值得一提的是，在区域上，光明一号的位置更加靠近长圳地铁站，和玖龙台所在的区域有一段距离。

但是呢，因为没有光明实验的学位，远离核心区域的光明一号挂盘均价只在6万／平左右，和8万／平单价的玖龙台隔着一个银河系。

我查到诸葛找房上，光明一号于2019年12月份的成交单价为4.6万／平。

光明一号最近成交的一套是去年12月11日，同户型的最新成交单价为6.4万／平，一年价格涨了30％。

据数据，90天内成交4套的成绩来看，也不怎么样。

而目前光明一号的最高挂牌价格已经来到了7.2万／平。

2

买房不是游戏，别给自己添堵

老实说，光明的二手房，除了上面说的这几个龙头外，成交都是挺惨淡的。

比起上面的两个光明片区的楼盘，公明的房子明显更没市场。

就拿公明福盈中央山当例子来说好了，面积相近的房子，去年5月份还能卖5.2万／平，到了去年年末竟然降价卖到了3.8万／平。

在链家上也可以看到该楼盘近90天内才成交了2套。

这价格虽然便宜，可是没有未来，你说这谁愿意买呢？

而这几个龙头盘之所以还可以，无非是上面说的几点原因，至于你家的，或者你准备去买的，到底有没有这样的素质，自己可以对照着看看。

还有一点就是，去光明买房，无非就是两点，自住和投资。

过去一年，大家其实已经知道了，光明能投资的房子，无非就是抢不到的那几个。

这就是我以前常说的，越是抢不到的，你越要想办法去抢。越是没人要的，千万别去接，别以为自己聪明，能发现个世外桃源啥的。

对于2021年而言，光明有8个新盘要开。这其中有哪些值得去抢的，后续文章中我会出篇给大家参考。

至于自住，基本还是上面这个原则，如果你抢到这些热点盘，以及未来的热点盘，类似学位、地铁、周边配套，甚至未来升值潜力啥的，就都一次性解决了。

至于二手，我实在不太建议。

从当下光明的二手房的情况看，光明中心区周边的配套尚且不太成熟。

虽然光明中心区有更加引人注目的概念规划，但从居住角度来看，现阶段的光明中心区其实还不行。

再说了光明的二手房，尤其是地铁沿线的二手房，单价都已经在6万以上，刚需要买个三房，总价没有500万肯定拿不下来。

有这个资金量，除了打新外，去其他配套完善的片区看看有何不好？

这个总价可选的区域很多，包括宝安、龙华、罗湖、龙岗的部分区域，都在预算范围内，而这些区的配套、交通条件总体而言都优于光明。

你可能会问，如果花了8万去买玖龙台的二手呢？

我觉得吧，除非你真的很想要那个学位，否则，8万／平的价格，对于现在的光明来说，有点飘。

最后说一句，光明的未来虽好，但毕竟都还在图纸上，当下的价格水平已经很大程度上透支了未来。

而且，光明的出身，跟人家前海，深圳湾相比，是差一大截的。所以，未来到底会怎样，谁都说不好。

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