全国楼市行情，正在星火燎原

今天下午，在楼市行情防控工作的最后一场内部发布会上，大碗楼市非著名反派少年、不正经地产分析师“葫芦娃”介绍：

中国楼市呈现多点散发，零星行情和局部聚集性行情交织。

总体貌似，不太可控。

1

深圳先涨为敬，彻底沦陷。

截止目前，深圳全年涨幅达到31%。

二手房均价，已经突破8万元/㎡。远远甩开北京的6.2万/㎡，上海的5.8万/㎡，广州的3.9万/㎡……

2020年，深圳近70个小区，全年涨幅超过50%。

年初，全民进场抢二手。

疫情尚未衰退，深圳的住宅成交量已经突破1.2万套，二手成交增幅达到380%。

业主坐地起价、疯狂反水；买家高喊求饶，一顿抢房。

上半年，光明中心区，涨幅全线突破50%；

宝中片区，涨幅全线突破30%；

即便是最偏远的、万年不涨的大鹏新区，涨幅也能达到6%……

新冠挡住了上半年的中国经济，却挡不住上半年的深圳楼市。

年中，全民众筹去打新。

二手房价格涨上去后，限价新房又成为深圳楼市的最大套利空间。

巨大的套利空间，让炒房圈里的“代持”黑科技，也落入凡间。

有钱的捧个钱场，没钱的捧个房票；可以合伙，也可以借名；签个代持协议，找个律师公证；抢到房，一起分钱。

只买房不消费，人字拖塑料袋，干就完事。

哪怕是今天，哪怕是深圳已经在7月份再次加码调控，深圳的房价仍然在多空对决中，持续上涨——

11月，深圳房价再次环比上涨3.86%。

一场示范区的狂欢，经济示不示范再说。

先涨为敬，把房价先示范起来！

2

深圳不仅自己沦陷，还拉着一群小老弟，共同奔赴高潮。

2020年，东莞全年涨幅达到41%。

25个镇街，全线上涨，无一拉下。

其中，8个镇区涨幅超过20%，最高的莞城，平均涨幅突破60%。

临深的黄江版块，1月份新房均价不到2万/㎡。不到10个月，涨了1万/㎡，涨幅突破50%；

莞城的君悦2046，1月份挂牌均价1.5万/㎡。不足10个月，挂牌均价涨到2.6万/㎡，涨幅突破70%；

华为进驻的松山湖版块，年初均价3字头，年尾均价5万起，年化涨幅突破50%；

南城的现代经典花园，1月份新房均价1.7万/㎡。不足一年，挂牌价突破3万/㎡，涨幅接近80%……

万年不涨的深坑惠州，个别版块也悄咪咪的跟在深圳后面，涨了30%。

深惠交接的大盘龙光城，去年的挂牌价还是1.1-1.3万/㎡，今年的挂牌价已经涨到了1.6-2.1万/㎡，涨幅高达50%；

另外一个大盘星河丹堤，去年的成交均价还是1.6万/㎡，今年的成交价已经涨到了2.1万/㎡，总体涨幅32%。

白云新城，涨了30%；万达商圈，涨了20%；惠阳和大亚湾，涨了10%……

我有一句实话，虽然不当讲但必须要讲——

深圳的行情，已经呈现出明显的人传人现象。

3

接棒深圳，留给广州的时间不多了。

上个月，广州新房成交量已经突破10万套，成交涨幅30%。

全年成交量创4年新高，近10年第二高。

广州最早启动行情的是，最早放松限购的黄埔。

半年时间，黄埔的平均涨幅突破20%。

年初，黄埔知识城的均价还在2.4万/㎡。年尾，均价已经接近3万/㎡。

保利拾光年，从2.4万/㎡一路涨到2.8万/㎡；

幸福誉的二手房，从2万出头涨到了3万/㎡。

年初，黄埔科学城的均价还在3字头。年尾，大量的二手房价迈入4万+。

黄埔花园，早在10月份就突破5万大关。这个月，又涨了30万。

年初，老黄埔的均价还在4字头。年尾，全面突破5万+。

万科城市之光的尾货，从4万/㎡涨到5万/㎡。一夜之间，涨了1万/㎡；

富颐华庭9月份开盘，均价不过4.5万/㎡，本月均价已涨到5万/㎡；

紧接着，黄埔的行情快速出现蔓延态势。

天河东，紧随其后——

牛奶厂楼面价5.1万/㎡的地王，直接将周边刺激到高潮。

二手业主们挂出8万高价，掩护隔壁的保利天汇，直接涨价1万/㎡出货。

珠江新城，更加精彩——

五天时间，保利心语的成交价从12万/㎡涨到13万/㎡，再涨到15万/㎡。

甚至连老破小和豪宅，也加入上涨行情里——

海珠西九十年代的老破小，挂牌不到1个月就能成交；

客村二十年楼龄的老破大，挂了一年没成交，上周直接一次性付款成交；

2000万豪宅成交量，暴涨44%；

5000万豪宅，成交量创下历史记录……

行至年底的广州楼市，已经是一片血海。

笋盘已经彻底消失，开发商捂盘惜售，房东挂出天价。

市场的短期库存再次来到市场低位，新的供应尚未补充。

今天谈好的价格，明天房东就会反水。

慌张、恐惧、焦虑、失眠、懊恼、自责、无奈、叹息……一年前弥漫在深圳上空的情绪乌云，飘到了广州的上空。

广州楼市，已经形成了上涨共识。

4

上海楼市，彻底转入卖方市场。

接近一半的新盘，周边没有任何竞争对手。

中海长宁第，5公里范围内没有新房；

招商虹桥公馆，5公里范围内没有新房；

保利天汇，5公里范围内还没有新房……

8个新盘入市，认筹率全面突破150%。

仁恒金桥世纪，445%认筹率；

招商虹桥公馆，408%认筹率；

尚峰名邸、汇成南街里的认筹率，超过1000%……

网红盘为了减少抢房人数，把认筹金提到了所有人想骂娘。

徐汇滨江壹号的认筹金，高达600万元。认筹诚意金，接近购房全款。

25个新盘，光诚意金收了200亿，光利息就能吃1200万。

请用两句话来形容，今天的上海新房市场——

如果哪个楼盘的认筹率没有突破100%，基本上可以杀个营销总祭天了；

如果哪个楼盘的开盘没有实现当日售罄，基本上可以把营销总和项目总一起来出来祭天了。

伴随这新房的疯狂，上海的房东们也终于拥有了瞎批喊价的资格。

东园二村，小户型不到一年从290万，涨到430万；大户型两个月从1000万，涨到1320万；

莘庄版块，年初2房成交价是618-680万，现在的挂牌价是750万；

春申板块，从580万涨到了608万……

仁恒滨江园，上午房东报价1700万。短短一小时，30多组客人看房。房东临时涨价，当天1850万成交。

有个朋友，最近刚在同一个小区，买了一套房。

为了怕房东跳价，大气不敢出，一分钱不敢还，直至签完合同之后，才颤颤巍巍的对房东说了一句话：

那个，您能带我去看看房子么？

10个月前，上海房东还在讥讽深圳房东“随意反水”。

10个月后，上海房东也开始“不讲武德”。

真香定律，从不放过任何一个想涨价的房东。

所以——

谁都别装批，挣钱不寒碜。

5

一线大哥们疯狂对线时，闯入了一个铁憨憨。

10月底，合肥土拍。

滨河科技城地块，实际成交楼面价超过2万/㎡。包河地块，实际成交楼面价接近2万/㎡。

土拍之后的合肥滨湖，就像是牛粪里被插进了大炮仗，彻底炸了窝。

滨湖的一小撮业主们，像一群焦躁不安的小老鼠四处乱窜，抱团涨价、合力控盘。

曾经成交价在2.2万/㎡的滨湖万科城，在土拍之后，直接挂到了2.5万/㎡。

最狠的一套房，一夜之间跳涨70万。

蓝鼎滨湖假日枫丹园，跳涨11万；

滨湖和园，跳涨23万；

蓝鼎滨湖假日翰林园，跳涨12万；

滨湖双玺，跳涨30万……

滨湖的楼市热度，甚至蔓延到了隔壁的经开区。

经开区中环国际公寓，之前成交价在2.4万/㎡。滨湖涨起来之后，业主们集中串联，要求集体挂价2.9万/㎡。

别人家结婚，你家放窜天猴。

事儿不大，你玩儿的还挺嗨。

土拍之后，滨湖的各大售楼部里涌入大批量的抢房客户。

目前滨湖高层120㎡以内的房源，全部要求全款；某个149㎡的洋房，甚至要求绑定公寓销售。

要知道，此前的滨湖楼市，还凉的一批。

去年底的滨湖各个楼盘，售楼部外面，渠道比行人多。售楼部里面，渠道比客户多。

新房价格，横盘阴跌两年。万科蓝山二手房价格从最高峰2万5，跌到2万出头。

今天的万科蓝山，起价3万！

一场土拍，配合一场大串联。

腰疼的合肥，突然又行了。

消散的荷尔蒙，突然又站上高地了。

6

此时此刻，我不知道有多少人抱着一个相同的疑问——

啥时候能轮到北京？

我只讲几个数据，以供大家判断：

2020年，北京住宅楼面价上涨24%，限竞地全面退出市场；

2020年，新房成交额历史首次突破3000亿，二手房成交量达到4年最高点；

西城、海淀、朝阳、丰台的学位房，先后进入上涨行情，海淀学区房，一夜上涨40万；

16个城区的二手房成交量，连续9周上涨；

北京楼市风向标“回龙观”成交量上涨20%以上，低价房已经被清空；

从土地、到学区房、再到类似回龙观这样的常规成交热点区，北京已经呈现出明显的“量大涨、价微涨”的趋势。

明年开春，我们大概率要有请北京——

请开始你的表演。

7

历史的车轮滚滚向前，车辙却总是相似。

我们去回顾过去一年的行情，在对比2015-2017年的行情，是否有似曾相识的感觉。

先深沪、再广州、再北京。

接着二线省会，轰轰烈烈又一轮。

甚至，连缀着的小尾巴都一样——

上一轮行情中，合肥是率先领涨二线省会的城市；

这一次的小行情，同样又是神奇的合肥。

时隔五年，全国楼市再次进入了星火燎原的形势里。

赫拉克利特说，人不能两次踏进同一条河流。

这位古希腊哲学家还是生的早了，但凡看到中国房价屡次进入同一个周期，就绝壁不会放出这种狠话。

古希腊哲学真理，魔幻的中国楼市里反复失效。

上个月的三亚财经论坛上，财政部原部长楼继伟说了三句实话：

今年货币大放水，穷人是最大受害者；

现在的通货膨胀，表现在资产价格的上涨；

未来的全球各家，都是赤字货币化常态化。

前两天，任泽平也发了条微博：

根据我多年的研究，股市、房市等资产价格不是经济的晴雨表，是货币的晴雨表。

抬头看看现在的M2，低头看看现在的房价。

果然，最懂楼市的，还得是咱们自己人。