2020年深圳豪宅图鉴

摘要：以亿为单位的深圳豪宅市场，是“土豪”们彰显身份的狂欢派对。

2020年终于要在大家充满些许辛酸和无奈的感慨中结束了。这魔幻的一年，老天从来都没有按常理出过牌，就像深圳的房地产市场，总是用一轮又一轮的惊喜或者惊吓来不断提醒着置业者们：这里是深圳。

如果说要总结2020年深圳房地产市场，一定离不开下面几组数据：36个新盘“日光”，新房网签4万多套；二手房全年平均涨幅19.8%，最高涨幅达60%；31宗土地成功出让，总成交额800.72亿……这些惊人的数字还原了一个真实的深圳房地产市场现状。谁曾想过，全国多地的房价在疫情的影响下开始下跌的2020年，深圳却以一个“遗世独立”的高傲姿态，向全国展示着它“壕”的一面。

当然，这些都离不开深圳的“土豪”购房者们。在他们眼中，以亿为单位的豪宅，是市场上流动的千亿资金的最好去处。换一句话总结深圳房地产市场的2020年：深圳房地产市场真正的火热是从2020“日光”第一盘招商太子湾湾玺--价值半个亿以上的商务公寓开始，最终以上万人“疯抢”的超级网红盘华润四期结束。

深圳楼市的一切似乎都难以免于和单价10万+的豪宅产生联系。而年中的715新政的限购又给豪宅公寓结结实实地添了一把火，让深圳豪宅公寓市场的热度一涨再涨。可以说，2020年深圳豪宅的万象从另一个角度描绘了深圳购置豪宅者的群像。

那么，除了贵，深圳豪宅到底还有什么魅力？小编盘点了2020深圳最难抢豪宅、最低调豪宅、溢价率最高豪宅、“是非多”豪宅，从四个方面全面绘制了2020年深圳豪宅图鉴，或许我们从中能窥得一些端倪。

豪宅不是你想买，想买就能买

2020深圳最难抢豪宅图鉴

如果你以为深圳只有限价的刚需上车盘才需要“抢”的话，那你一定是个外地人，深圳本地人都知道，“日光”与否与价格无关。在2020年36个日光盘里，有6个开盘价超过10万的豪宅盘，刷新了大家对深圳有钱人的认知。

这几个日光豪宅盘里，最傲娇的莫过于新锦安海纳公馆了，均价10.9万/㎡，两套90平，三套117平，只推出了5套房，却有1171人认筹，0.42%的新房中签率创下了深圳最低记录。不止如此，“保留房源”、突击开盘、认筹金未退等事件也把这个傲娇的豪宅一度推向风口浪尖！关于这个盘的“是非”，请移步文末的2020深圳“是非多”豪宅图鉴，内有详情！

第二名也不甘示弱，华润城润玺一期的火热不用再过多强调了，网传4万人抢1千套房就是它了。润玺一期的住宅户型建面约96.3-207.8㎡，均价13.1万/㎡，单价区间在12-14.4万/㎡，总价在1184-2983万/套。华润城至今推出了4期，几乎期期日光，并且，华润城三期和四期由于太火，还一度成为“华润城现象”，引起了全国范围内的重视，单拿华润城四期（润玺一期）来说，由此暴露在众人面前的“代持”现象被人民日报点名批评，除此之外，全国人民都开始惊讶于深圳的人的“土豪程度”，套用小编朋友的一句话：“均价13.1万/㎡，总价上千万的豪宅，几万人去抢？你们深圳人的钱都是大风刮来的？”怎么来的小编不清楚，但小编知道，深圳的房子不管多贵，都从来不愁卖。

华润城润玺一期销控表（只剩4套样板房）

单价在11万/㎡左右的天健天骄北庐和万科臻山海以16.1%和33.3%的中签率分别位于榜单的第三、四名。跟一、二名相比，虽然这两个盘也很抢手，但似乎还差了那么一点儿劲儿。其中，天健天骄北庐住宅建面有58㎡、111㎡、120㎡、158㎡、211㎡等五个户型，均价11.4万/㎡，单价区间在9-13.7万/㎡，总价在750-2881万/套。万科臻山海共推出：127㎡、131㎡、190㎡三种户型，单价区间为9.2万/㎡-13.33万/㎡，总价区间为1179-2556万/套。

天健天骄北庐和华润城润玺一期前后脚开盘，很多客户都是害怕摇不到华润才认筹的天健天骄北庐，“打新”者有陪跑的，没想到新盘也有“陪跑盘”，总价上千万的豪宅竟然是另外一个豪宅的“第二选择”？连买西部刚需盘都要勒紧裤腰带才能上车的“打工人”们不免又是一阵唏嘘。

至于为什么第一名和第二名为什么这么抢手，新锦安海纳公馆主要是因为其价格沿用去年6月的入市备案价，与当前同片区二手房价存在巨大价差，而且只放出了5套，所以中签率低，而华润城四期除了有“一二手房价倒挂”的原因外，还有学区，位置以及华润城前三期所带来的效应最终导致其荣登2020最难买到的豪宅盘第二名。

有一个没在表上的2020年深圳“日光”第一盘不得不提一下，就是招商太子湾湾玺，这个只卖价值半个亿以上商务公寓的豪宅盘吸引了来自全国各地的资金。拿N3项目举例，项目共推70套，建面约240㎡-398㎡公寓产品，单价8-11万/㎡，总价2000万起步，最高售价达5000万+/套，带精装交楼。据悉，N3项目开售15分钟成交破亿，社交群刷屏选房12分钟卖18套房，成交3.6亿。而加推的新品N5栋公寓也没让大家失望，开盘几小时内54套便售罄，成功吸金23亿元。

总结一句：在限购前，有钱的土豪，恨不得开高铁专列运钞车来深圳买房，在限购后，有钱的土豪，恨不得用几十万去买一个购房名额，代持买房。

这些低调的豪宅盘，是土豪们的秘密花园

2020深圳最低调豪宅图鉴

对比起2020深圳最难抢豪宅图鉴的高调和它们铺天盖地的新闻，下面这两个豪宅盘可以说是低调中的低调了，套一句考古的网络流行语，就是“低调奢华有内涵”，我是豪宅，但我只想默默的“壕”，懂豪宅的人自然会找到我。

第一个必须提的低调豪宅就是位于卓悦中心One Avenue旁边的深圳中心天元（备案名：岗厦天元）。这个盘其实去年就已经开了，但一直都没有什么大的水花，今年又推出了几套，也并没有做什么宣传，安静地卖着。并且，中心天元的营销中心也异常的神秘，玻璃是黑色的，从外面看进去里面感觉也比较暗，只能闻到一股强烈的香味以及偶尔看到一些穿着珠光宝气的贵妇们在销售的带领下，进入营销中心。

位于福田的深圳中心天元于去年11月12日获批预售，仅52套，而且全部是大户型商务公寓，户型建面约380-393㎡，均价13.9万/㎡，单价区间在11.4-15.5万/㎡，总价区间在4350-6086万/套，半个亿的豪宅公寓名号，深圳中心天元当之无愧。根据住建局官网上显示，目前深圳中心天元已网签13套。用半个亿买公寓，真土豪花钱就是爽快！

项目部分备案价格

除了深圳中心天元外，另一个在今年开盘的豪宅也异常的低调，让很多人甚至都没有注意到它的存在。这个盘同样出自招商之手，与招商太子湾湾玺相比，招商臻府真的是非常低调了。

8月30日，深圳3个楼盘同时开盘，分别是位于光明的玺云著、位于宝安的佳兆业樾伴山花园和招商臻府，与玺云著开盘即日光不同，共推出665套房源的招商臻府当天的成交套数为281套。

与前面所说的位于福田和南山的豪宅不同，招商臻府位于新崛起的深圳西部区域宝安。其备案价也略低于福田和南山的豪宅们。招商臻府户型建面约118-155㎡，包含商铺和住宅两种类型产品，均价约8.84万/㎡，单价区间在8-9.5万/㎡，总价区间在948-1478万/套。

相比起动辄半个亿的深圳中心天元，招商臻府不仅是住宅，总价还没那么高，同时，周边聚集地铁、教育、医疗、商业、公园等资源，生活非常便利，除了位于宝安之外，整体的性价比挺高。从住建局官网查看得知，招商臻府网签率为76.54%，整体去化还不错，想要上车“豪宅”的小伙伴们可以冲一波！

总结：和以亿为单位定价的福田和南山豪宅相比，西部豪宅性价比真的很不错。

豪宅也要涨涨涨！

2020深圳溢价率最高豪宅图鉴

如果紧盯2020新开盘的豪宅但忽略了二手房的豪宅市场，那么2020豪宅图鉴一定是不全面的。2020年深圳整体的二手房市场，虽然一二手房倒挂现象严重，导致二手房成交量一度“拦腰斩”，但骄傲的深圳二手房业主并没有因此降价，而且不允许同小区的任何一个房子降价，生怕降低了自己小区的二手房价值。豪宅市场也是同样。

2020年楼盘溢价排行榜说明了一切。排行榜前三名一年涨幅均超过了50%，半岛城邦三期以均价23万/㎡的价格和涨幅67.9%的绝对优势领跑二手房豪宅市场。在前十名中，半岛城邦三期和双玺花园作为整个深圳的海景第一排资源，坐拥全市最豪地段。

资深地产人士、豪宅研究专家永高先生曾对@买进深圳分享了他的观点，豪宅最看重的是三个因素。1、外部因素：最重要的是看地段。西部海岸线有最优质的海景资源和规划，肯定是最有优势的。2、内部因素：需要了解户型结构、是不是纯粹的大户型？另外，还要参考开发商的品牌管理、容积率、小区的环境、周边设施。3、人居水平：深圳市面上很多号称豪宅的产品，最后都变成了商用办公，甚至是会所。真正好的豪宅，居住者都是统一的高素质人群，物业管理水平要求极高。

拿“榜眼”半岛城邦三期来举例，该项目位于南山蛇口，坐拥三面环海的完美区位，其中三期更是西临蛇口港码头，北侧依托于蛇口山（望海公园），东侧与东角头填海区相临，靠近西部通道口岸用地，南侧凭借滨海步行长廊与深圳湾紧紧相依，三期的地理位置可以说是得天独厚的无形资产。第一点外部因素，有了。

小区内住宅共7栋，每一栋的装修都不同。总建面约19.4万㎡，总户数1075户，共分为8个户型均为一本证。车位数2300个，车位比达到1：2.1，是豪宅的标配。真正坐山观海的头排位置是1、2、3、4栋，每一栋装修都有所区别。户户南北通透，山靠海，客厅面向养眼的山景，卧室面向永久无遮挡的一线海景，小区的整体设计也比较高端，通过对山、海、城、轴之间关系的处理，规避高层建筑对环境影响，同时又保有山海视觉通廊及通风廊道。第二点内部因素，也有了。

整体来说，半岛城邦三期确实符合业内专家所阐述的豪宅的三点因素，所以，涨幅如此之大，实力是存在的。

总结：或许我们现在还没有买豪宅的钱，但多了解了解总不是坏事，万一哪天就真的能买得起了呢！

豪门是非多，豪宅也一样

2020深圳“是非多”豪宅图鉴

在深圳房地产市场，打新打不到，难受，打新打到了，但是房子后续出问题了，更难受。在深圳房地产市场，维权这件事跟价格无关，就算是豪宅，也难免陷入各种“维权风波”。

1.恒裕深圳湾

首先登场的是恒裕深圳湾。这个盘是名副其实的豪宅盘，豪宅到啥程度呢？半岛城邦涨了一年，才涨到价格23万每平，但恒裕深圳湾一开盘就是20万的价格，让人直呼“好家伙”。也正是因为这20万每平的开盘价，让恒裕深圳湾一度在预售官网上消失了一阵子。

2020年5月21日上午，位于深圳湾片区的豪宅项目恒裕深圳湾（备案名称：恒裕金融中心）获批预售许可证。共备案房源805套，包含三种产品，其中商务公寓252套、办公356套、商业197套。其中，252套商务公寓备受市场关注，面积区间为63-582㎡，整体均价约15.3万/㎡，最高销售单价达近20.1万元/㎡，房源总价最高达到1.2亿元，让恒裕深圳湾成为了近年来深圳备案单价最高的一个新盘项目。 

此消息一出，立刻引发了各大媒体的关注，也让恒裕深圳湾第一时间便登上了“地产头条”，被称为“深圳王炸项目”、“湾区新房第一壕”。

不过，这个“高调”的备案价只维持到21号上午，21号下午，深圳市房地产信息平台已经搜索不到恒裕深圳湾项目的任何预售信息，项目的备案信息“悄悄地”消失了。

据界面新闻报道，恒裕回应“撤掉备案信息应该是政府行为”。

据悉，4月18日深圳住建局官宣：将打击炒房，开展为期三个月的市场乱象专项整治行动，即重点整治房产中介恶意炒作、哄抬房价，收取“喝茶费”、“更名费”，要求下架虚高房源信息，打击新房市场“捂盘惜售”、抱团涨价，暂停部分项目网签，重点监控网红楼盘。

于是，恒裕深圳湾正好撞到这个枪口上，被悄悄“下了架”。虽然后来“风头”过去后，恒裕深圳湾有重新出现在预售证官网上，但可以看到的是，曾经20.1万的备案价现已成为19.98万/㎡。

2. 半岛城邦

如果说恒裕深圳湾是正好撞到了枪口上，那半岛城邦确实是因为项目本身的问题而导致业主维权了，而且不止一次。

最近的事件是半岛城邦四期交付逾期的问题。业主陈小姐于去年4月购买的半岛城邦四期精装房在装修方面出了问题。原本预计12月31日收楼，却被告知将延期半年交付（2021年6月30日），且未得到开发商的任何说法，只收到一封来自深圳天鲲建筑工程有限公司（天鲲建筑）所出具的《关于房屋装修工程延期完工的通知》。

为了维护合法权益，陈女士与半岛城邦四期其他业主代表曾多次致电，并自发前往项目营销中心了解情况，均未得到合理答复，开发商方面甚至摆出视而不见的态度，业主代表们只能受阻而归。最终在无奈之下，在项目营销中心门口拉横幅维权。

看看这些身价千万的豪宅业主拉横幅维权，作为一个旁观者，小编都觉得心累。

不过，正如开头所说，半岛城邦已经不是第一次出问题了。

总结来说，就是“三套马车”。曾有知情人士向智讯财经独家爆料，半岛城邦问题根源不外乎这“三套马车”：

（1）预售资金空手套：或存在未网签备案就获银行放款（有房源有可能网签后放款），且本应被监管的建设装修资金可能挪去它用。

（2）买卖合同连环套：摇号购房当天，让业主们鱼贯而入几分钟内签订数十页各种不平等条款的合同。

（3）天鲲精装白手套：让自己的关联子公司代替开发商主体承担精装修责任，以便甩锅装修建筑公司。

小编只想问一句，半岛城邦，你对得起你23万一平的价格吗……

3. 新锦安海纳公馆

最后我们来说说新锦安海纳公馆。

正如前文所说，宝中新锦安海纳公馆突然推出的5套“保留房源”，因为价格沿用去年6月的入市备案价，与当前同片区二手房价存在巨大价差，所以在三天认筹时间里，吸引了1171位有效登记购房者，每个人的认筹金是100万，顺便创下了深圳新房中签率仅0.42％的最低记录。

而随着摇号结束，除了5位摇中的人，剩余的未成功选房的认筹者，自然也将进入退认筹金的流程。6月22日，海纳公馆发布公示，海纳公馆官方将在收到申请人书面提出退款申请后的10个工作日退还诚意金本金。

但是，到7月7日正好是第10个工作日。但直到7月7日，很多参与此次认筹的购房者却反映没有收到退款。

后来，虽然有部分到现场维权的认筹者收回了100万诚意金，但前提是需要签一份“借款协议书”。 协议书里写到，“由于银行系统故障乙方至今仍未收到退款”、“由甲方先行向乙方垫付退款金额......该款项属借款”。这又是什么操作……

早在4月3日，新锦安海纳公馆就曾因“喝茶费”而上过热搜，并且是被宝安区住建局直接发布通知点名。

哎，这么高的价格，开发商可走点儿心吧。

总结：不管是多贵的楼盘，不管是豪宅还是刚需“上车盘”，购房者在买的时候都要擦亮眼睛啊！特别是“有前科”的新盘，还是三思三思再入手吧。

结语

终于终于，深圳楼市年末在12月最后的这一个星期里进入了不多见的“安静期”。不管是开发商还是购房者，经过了深圳房地产市场这一年的洗礼，大概也都需要几天来缓和一下心情，规划一下未来吧。

根据中原研究中心的消息，2021年共有128个新盘要入市，大家一直期待的沙井海岸城、海德园等网红盘或也将在明年强势入市，引发另一波的抢购潮。

回顾2020年的深圳楼市，限价、限购、房住不炒与代持、捂盘同时出现，打新陪跑与日光盘相互呼应，在敏感而又神奇的深圳房地产市场，任何一点风吹草动都可以成为房价上涨的契机。而神奇的市场又造就了深圳购房者独特的众生万象。

或许10万+起步的豪宅只是终究是一小撮深圳土豪的狂欢派对，但能在深圳拥有一套房子，却已经是很多人一辈子都完不成的梦想。

不过，不论如何，2020年已经要过去了，不管你今年是否在深圳拥有了一套房，2021年终将会是新的一年，不管是政策的限价，还是土地供应量的提升，深圳楼市一定会有更多新的机会和新的希望出现。多点期待，生活总不会让大家太失望！

最后，祝大家在2021年都能在深圳“上车”心仪的房子！

文|吴曼

资料来源：住建局官网，未来城视，格隆汇，爱住家教你买房，深圳房地产信息网，中国房地产网，网络等