深圳的房价泡沫会破灭吗？

在高房价面前，有多少人其实本质上根本就“配不上”刚需这样的标签。
文|星空下的小白菜 来源|星空财富

问：如果你中了500万，打算怎么花？
深圳人：先把房贷还了……
问：剩下的呢？
深圳人：剩下的慢慢还……

这个虽然是个段子，但是用来形容2020年的深圳楼市还是非常贴切的。
今年这场突如其来的新冠肺炎疫情，搅乱了世界，引发了全球危机。全球经济萎缩，“疫变”下艰难求生，人们的收入预期不断下降。然而，危机之下，深圳的楼市却异常红火。今年以来，一轮轮房价上涨潮，一个个频频出现的“日光”盘，“打新”、“上涨”、“代持”，楼市怪象层出不穷。即便是出台了史上最严的“7·15调控”，也并没有阻止住这种疯狂的状态。

疯狂的深圳楼市

根据中国房价行情网的数据显示，近一个月来，深圳市区房屋均价已经涨到8.6万/平。和年初的房价相比，截止目前，深圳整个2020年房价上涨幅度已经达到31%。部分地区的涨幅甚至达到50%。
前段时间，小白菜去了趟深圳，唯一的感觉就是，无论走到哪里，朋友都会告诉我——“这块均价10万！”这处处10万+的均价，可比北京疯狂。尤其是号称深圳史上最严调控的“715新政”出台之后，深圳房价并没有被压制住。

关于深圳房价为何如此疯狂，目前多数分析原因无非以下几种： 1、人口快速增长 从2010年开始，深圳每年都会增加几十万的常住人口，截止目前，深圳的常住人口数量已经达到1350万。

2、土地资源少 深圳的土地面积只有1997平方公里，同为一线城市，上海面积6300多平方公里，北京是16800多平方公里，广州是7300多平方公里。也就是说，深圳大致相当于北京的1/8，上海、广州的1/3。
3、宽松的政策 在4个老牌一线城市中，深圳一向推广更宽松包容的政策，比如落户政策，在北京上海这样的城市，落户是一件很困难的事情。
但是在深圳，只要是个正常人基本都能实现落户，并且落户后就能购房，完全实现在当地安家的梦想。
除去上述三个重要的原因之外，小白菜认为还有几个原因需要关注： 1、新冠疫情 新冠疫情一方面增加了人们的不安全感，某种程度上刺激了“拥有自己房子”的内心欲望，因此推动了很多人下决心买房或者换房；
2、货币放水 今年全球都开始放水，虽然国内一直没有降息，但是M2增速从过去3年的一直维持在8%增加至接近11%。今年11月份，国内M2总量上升到了217.2万亿，同比上涨10.7%，和年初1月份的202.3万亿相比，上涨了将近15万亿。 3、深圳长期的发展预期 截至今年第二季度，深圳GDP为12634.30亿元，同比增长0.1%，是四大一线城市中率先实现经济由负转正的城市。 截至今年前三季度，深圳GDP为19786.98亿元，同比增长2.6%。从北上广来看，前三季度GDP增速分别为，上海-0.3％，北京0.1％，广州1％。这意味着深圳以2.6%的增速领跑一线城市。

在人口、土地供应、货币政策、经济趋势等几个大因素的共同作用下。促使人们形成了对深圳房价的高预期。
当大家都认为深圳房价会维持高位，没有人会认为深圳的房价会跌的时候，这个“买涨不买跌”趋势只会越来越严重。

疯狂之下的担心

对于深圳楼市的供需，数据告诉我们当然不用质疑“供不应求”的事实！去年10月，贝壳研究院发布《粤港澳大湾区房地产市场白皮书》。白皮书指出，当前湾区11城中有8城住房自有率低于60％，深圳住房自有率仅为23.7％，是整个大湾区最低的。预计未来10年，湾区城市人口增量达1000万，将带来大量的增量住房需求。
当然，数据这么看，深圳一片大好。但是我们换个角度再看看呢？根据贝壳找房的数据显示，深圳11月份二手房的挂牌均价为82144元/平，而更接近成交价的贝壳指数也有70534元/平。根据深圳市人社局制订发布的《深圳市2020年人力资源市场工资指导价位》，深圳全行业每月工资高位值达到27906元，中位值6432元，低位值只有3320元，平均值为7825元。

高位值和平均值的差距达到20000元，而低位值和平均值差距只有4000元。这一方面显示了深圳贫富差距之大，另一方面也告诉我们深圳有50%的劳动人口月工资在6400元以下。根据今年6月，深圳人社局公布的深圳就业人口规模达到1170.35万人，这个人口规模估计在585万人左右。这接近600万人，凭借自己的工资买房的希望可谓渺茫。我们再看看房价收入比：今年，深圳的房价收入比达到43.5，位列全球第二，仅次于香港。


一般认为发达国家的房价收入比超过6就可视为泡沫区，发展中国家在6-9之间才相对合理。深圳如此之高的房价收入比自然已经无所谓合理不合理了。
其实小白菜举这个例子，也并不是想说深圳有泡沫。毕竟我们看到北京、上海、天津、广州、南京这些城市，基本都是在榜单前几名的。我只是想表明，真正能撑起深圳发房价的绝对不是那个简单意义上的人口基数，这里面绝大多数这辈子靠工资也买不起房。深圳虽然有钱人多，但普通的打工人更多。所谓“来了就是深圳人”，但来了之后你会发现，即使同样都是深圳人，有的人买3000万的房子好似买菜般轻描淡写；有的人买300万的房子就算是买房子，还是买不起的那种。刚需自然是多数，但是这个当刚需也是有门槛的，有多少人其实本质上根本就“配不上”刚需这样的标签。他们身上有的只有“需”，但是他们的收入根本无法让他们“刚”起来。甚至，他们只能是这场游戏里的一个“工具”！
今年一个非常现实的现象就能证明这一点——代持！

何谓代持？

我有深圳的买房资格，但没钱；而你没有资格，但你有大把钱、也想买深圳房。

两人一协商，就签协议商定去“打新”润四，用我的名字买房、你出钱，当然房子的实质所有人是你。 我的收益：你给我30万，我去干这个事情。
你的收益：只要打新打中，新房13万、周边二手房18万，打中1套100方，账面上你就赚500万。

这种现象遭到了官方的痛批，之后也受到了监管的重视。但这背后暴露的是在一个“富人的游戏”，“刚需”也不过就是个“工具人”。

深圳房价未来怎么走？

上周的中央经济工作会议，透露了中央对最近全国楼市的态度——将“解决好大城市住房突出问题”与“强化反垄断和防止资本无序扩张”等共同列为2021年八大重点任务。与往年相比，今年不只是对“房住不炒”的简单重申，而是将房地产问题单列一项，且以 “重点任务”的形式而存在，可见住房问题的重视程度之高。在房住不炒的大基调下，接下来全国的房价都会重点打击过快上涨，深圳也肯定不例外。但，打压不意味着要把房价降下来，至少不会是骤降。所以深圳的调控估计还是以稳为主。在政策调控的方式上，我们看到史上最严的“715新政”都压不住深圳的房价，因为从根本上还是没有解决问题。正所谓，任何不以增加住宅供应为目的的房地产调控，都阻挡不了房价上涨。我们前面有提到，深圳房价上涨的长期症结是深圳的土地资源少，准确的说，应该是住宅用地供应少。但并不是因为深圳缺土地，而是因为不给：土地资源错配，该大量给地的不给，该大量缩减的不减。美联物业根据官方公开出让的土地数据统计显示，过去14年里，深圳居住、商业、工业三类用地结构的分别占比分别是：17%、10%和53%。根据相关规定，在规划建设用地结构中，居住用地人均20%～35%，工业用地人均15%～25%，道路广场用地人均8%～15%，绿地用地人均8%～15%。这样一对比我们就发现，深圳的土地供应存在一定的偏差，“居住用地比重偏低，工业用地已经明显超标”。所以，接下来决定深圳房价走势的关键，就在供应上。10月11日，《深圳建设中国特色社会主义先行示范区综合改革试点实施方案（2020－2025年）》发布。
《方案》中的第一条就是：支持（深圳）在土地管理制度上深化探索。具体内容如下：

意思就是：

1、非永久基本农田，农用地可以用来建房子；2、工业用地，也可以用来建房子；3、深圳还可向周边扩张，以增加土地供应；4、小产权房、城中村的流通；这样一来，掣肘深圳十余年的住宅用地少、工业办公用地闲置等影响住宅供给的难题可能会得到一定程度的解决。到时候二手房市场估计会受一点影响。声明：本文不构成任何投资建议