2020深圳土拍最后一战!

深圳特价房 2020-12-19 17:10 阅读 1000+

2020年，深圳土拍市场风起云涌。年终将至，接下来，还有9宗地要拍卖。

12月16日下午3点，深圳公共资源交易中心将挂牌出让三宗分别位于福田、龙岗和深汕的居住用地，挂牌起始总价为34.03亿元，土地总面积达22.34万平方米，土地使用年限均为70年。

深圳今年最后3宗宅地出让，起拍价34亿！

值得注意的是，在今天三宗等候买家的宗地里，有两宗采用“双限双竞”的办法以挂牌方式出让，其中，位于福田的B407-0035宗地用于建设可售人才房；编号为G03506-0014的龙岗宗地则用于建设普通商品房。福田宗地最新实探

宗地离地铁站很近，步行大约也就300米左右。

相比于坂田地块，福田这宗地块的形状显然规则了许多，其位于景蜜村、天然居、翔茗苑、赛格景苑合围处，四至界限清晰，极易辨别。

地块四周分别用砖墙、铁网围挡，围挡内杂草茂盛，散乱着一些周边小区的生活垃圾，偶然间还有小猫蹦出。

种种迹象看来，该地块至少有五年以上的时间无人打理。

而根据了解，该宗地是从未出让过的国有土地储备。其在2017年曾被某企业获得临时批地修建容纳工人的住所，但后因周边小区居民阻拦，企业撤出而并未展开施工。

地块周边配套完善，聚集着不少社区和公园，居住氛围优异。

不过同时值得注意的是，地块四周道路狭窄，与周边小区楼间距较小，这势必会影响到住房的私密性和采光。尤其是在西南侧的天然居建筑层高33层的情况下，宗地采光或将受到巨大影响。

下午2时，B407-0035地块的采光情况

下午2时，B407-0035东北侧建筑物采光情况。

此外，B407-0035地块土地面积仅有3084.22平方米，十分不利于打造内部景观和配套设施。尤其是在周边社区普遍较旧、设施配套老化的情况下，新社区却不能带来新气象，显得尤为尴尬。

采光差、地块小，开发商的可发挥空间所剩无几。再加上其占据着卓越的区位环境和学区配套，极易诞生因“打新”而引疯市场的产品。似乎无论如何，这宗地都注定只能成为人才住房用地。

而同时，这样一个区位高分、自身低分的地块，或也注定只能落入安居集团的怀抱。

据了解，本次出让宗地项目建成后，必须严格按限定的销售均价和最高销售单价进行销售。人才住房销售均价不高于57200元/㎡（不含室内装修），最高销售单价不高于60100元/㎡。

根据深圳中原地产官网数据显示，附近楼盘大都楼龄较高但价格不菲，如1997年的赛格景苑挂牌均价11.9万/㎡、2001年的天明居挂牌均价12.1万/㎡、2002年的天然居挂牌均价14万/㎡等等

坂田宗地最新实探

总的来看，G03506-0014地块四至界限并不足够清晰，勉强可以概括为：北至稼先路，南至万科城，西至赣锋科技大厦，东至深圳市龙岗区雪象学校。

实探发现，G03506-0014宗地当前并未完成土地的平整，内部树木和绿植尚未清理，后期拿地需要进行处理。

地块周边有水泥墙围挡起来，从一侧向南探去，地块中心水泥地面裸露在外，四周杂草丛生，南侧甚至于有诸多树木依然立于地块之上。

地块位于坂田北片区，周边以低丘地貌为主，少有大面积平地，地形较为复杂。

片区内许多项目，都需要对地形进行改造和契合，如万科城、嘉霖华禧、正展逸园、以及在建的佳兆业坂雪岗旧改等等，都需要通过土石方改造以适应地形。

不同于以上项目所在地块都存在较大坡度的特点，G03506-0014宗地地势平坦，与周边邻地也并无高差。相对来说，未来的土石方量也会比周边其他项目少很多，工期上会存在一定优势。

但值得注意的是，宗地形状相对并不规则，整体形状为不规则五边形，需要通过一定巧妙的规划设计以使土地得到较充分利用。

宗地周边来看，地块北侧以城中村、工业区为主，南侧为超大体量的万科城社区，周边商业也主要依赖于万科城的环绕式商业街，步行可达的集中式商业仅有长龙MALL。

地块西侧为龙岗区雪象学校，是一所九年一贯制民办学校。

村长探访时，恰好是该学校放学时间，从学生人流的行进和分散方向来看，生源基本都是在周边村落居住的孩子。

公办学校方面，周边小学学区有雪象小学和万科城实验学校，初中学区有万科城实验学校和深大师院坂田学校，学位均相对一般，即使放到龙岗也都算不得突出。

宗地周边有三个商品住宅楼盘，分别是万科城、嘉霖华禧、正展逸园。

万科城，04-07年分多期建成，片区内标志性大盘，依地势高低设计成为低密度的别墅大城，低容积高绿化，产品线丰富，涵盖高层住宅、洋房、公寓、别墅等诸多户型；

嘉霖华禧，次新楼盘，户型以74~119㎡3-5房为主，利用率普遍较高，毗邻佳兆业下雪村项目；

正展逸园，在售新盘，以200平左右联排别墅为主，高层住宅为3-4房户型；

除此之外，宗地周边还有诸多旧改亟待落地。

其中，位于地块东北方向，距离不远的佳兆业下雪村项目目前已处于动工状态。

从旧改规划来看，该项目以坂雪岗路为隔，划分为南北两个部分。目前，北侧部分已有多台挖机入驻，正在如火如荼施工当中。

与之相比，南侧部分则相对进展慢了很多，拔高的坂雪岗路南侧，一排小商铺仍然在坡度和温度的夹缝里生存……

据了解，G03506-0014宗地将于今天下午进行拍卖，宗地项目建成后，必须严格按限定的销售均价进行销售。普通商品住房销售均价不高于59325元/㎡（不含室内装修）。

而根据深圳中原地产官网数据显示，周边二手房挂牌价格在7万/㎡左右，如万科城1-4期挂牌均价大概在5.9-7.2万/㎡之间、嘉霖华禧挂牌均价6.7万/㎡等，或将存在一二手房倒挂现象。

而另一块采用“单限双竞”的办法以挂牌方式出让的C2020-0005宗地，位于深汕特别合作区赤石片区，用于建设普通商品住房。

福田人才房：限价最高6.01万/平

该宗编号为B407-0035的宅地，位于景田北四街与景田北二街以及景田西路的合围处，在赛格景苑与翔名苑两个小区之间，土地面积仅有3084.22平方米。

该宗地挂牌起始价为1.69亿元，最高限制地价为2.46亿元，如参与竞买需缴纳8400万元保证金。出让条件：01、本次出让宗地建设住宅类型为出售的人才住房，采用“双限双竞”的办法以挂牌方式出让，无偿移交政府的只租不售的人才住房面积。02、本次出让宗地项目建成后，人才住房销售均价不高于57200元/平方米（不含室内装修，下同），最高销售单价不高于60100元/平方米。03、出售的人才住房在一定年限内实行封闭流转。具体按照《深圳市安居型商品房建设和管理暂行办法》《深圳市人才住房建设和管理暂行办法》以及封闭流转有关规定执行。

B407-0035宗地位于地铁2号线景田站与香梅北站之间，与香梅北站的直线距离只有390米，周边聚集着不少社区和公园，属于纯住宅区，居住氛围好。

根据目前划分学区来看，宗地B407-0035处于景秀小学+福外北校区学区内。

目前，该宗地周边的二手房挂牌价10-21万/平不等，该宗地建成后人才房限价6.01万/平，基本有4-8万/平价差。根据深圳《人才房办法》，申请门槛为：深户+无房+10年社保+5年内无住房转让记录，人才房转售商品房条件为：15年社保或者满60周岁且购房满10年，言外之意，人才房限售5年即可转售成商品房！根据推算，人才房购入价6万/平,5年后周边基本15万+，年化收益率30%，远超普通商品房涨幅，当然前提是能够买得到人才房。

深汕宗地：20万平，限价21.4亿！

宗地C2020-0005坐落于深汕特别合作区赤石片区深汕大道与吉水门河的交汇处，背靠望鹏山公园，用于建设可售商品房。该宗地周边沿着深汕大道有零星店铺，此外深汕特别合作区人民法院以及大百汇科技园也在附近。出让条件：01、本次出让宗地采用“单限双竞”的办法以挂牌方式出让，配建无偿移交的安置房建筑面积。02、本次出让宗地建设普通商品住房，不设置安置房的初始配建面积。03、本次出让宗地须自《出让合同》签订之日起1年内开工，4年内竣工。

坂田宗地：商品房毛坯限价5.9万/平！

宗地G03506-0014位于龙岗区坂田街道的在坂澜大道与稼先路的交汇处，距离10号线华为站600米左右。

宗地毗邻万科城和雪象花园，周边还分布着华为坂田园区和其他科技园工业园区，虽无大型商业，但周边临街店铺密集，小商圈较多，生活气息浓厚。出让条件：01、本次出让宗地建设住宅类型为出售的普通商品住房，采用“双限双竞”的办法以挂牌方式出让。02、本次出让宗地无偿移交政府的只租不售人才住房初始配建面积为8759平方米。03、本次出让宗地项目建成后，普通商品住房销售均价不高于59325元/平方米（不含室内装修，下同）。04、本次出让宗地项目住宅套内建筑面积在90平方米以下的普通住房的建筑面积和套数占比不低于可销售商品住房总建筑面积和总套数的70%。宗地距雪象学校相隔不到50米，但小学和中学学区都划分在500米外的万科实验学校。

另外，目前周边二手房价格在7万/平，如旁边万科城1-4期均价从6.9-7.3万/平不等，相比之下该宗地未来1-2年后入市的商品房有1-2万/平价差。

2020年11月，深圳共成交13宗地块，这场总挂牌起始价约294亿元的土拍，最终揽金约340亿元！据不完全统计，2020年1-11月深圳土拍成交超50宗地，吸金863亿！12月30日，公共资源交易中心将挂牌出让6宗地，其中5宗工业用地、1宗商业用地，挂牌总起始价28.6亿元。两者合计，总起拍价超过62亿元。预计全年土拍成交总金额将超过900亿！