PK！吸金深圳的马鞍岛和唐家湾！谁能略显风骚？

随着深中通道的建设、深珠通道的规划，临深概念区呼之欲出，这也就催生了两个火热片区：中山马鞍岛和珠海唐家。

被看作年轻版前海新区的“马鞍岛”成为最近投资客尤为关注的新大陆，目前这个板块宠儿唯一在售的项目均价已经到了3万+。珠海唐家，异军突起，扼守珠海北大门，一跃成为深圳西进的下一站，品牌房企竞相抢滩。

应该来说，这两大板块各有所长，也各有所短。但总体来说，深珠合作、深中合作政策利好的密集推进，以及湾区共建“一体化城市”的美好愿景，令马鞍岛和唐家最为炙手可热，占尽了珠中楼市的风头。媒体上关于这两个板块的PK也是众说纷纭，本文就着重对二者做一个比较分析，看看谁能略显风骚？

NO. 1｜壹

规划PK：各有侧重 唐家略胜一筹

规划定位是衡量一个板块是否具备远大未来的重要参考。在规划中，马鞍岛将打造一座科学城，发力生物医药、高端装备制造业、新一代电子信息、高端服务业、青年创新创业等板块，成为中山城市的新中心。

马鞍岛规划分布图

很容易看出，马鞍岛的优势在于规划标准之高，未来将建成约40所学校（小学13所，中学9所，幼儿园18所）；13大生态公园，打造通山连海的滨海新城；6大医疗机构包括湾区国际医疗城、生物医药总部基地等；6大商业娱乐休闲配套如欢乐水岸、购物公园等，以及翠湖音乐厅、海洋剧场等6大文体配套。

马鞍岛规划分布图

加上前不久官方释放了一则支持深中一体化的关键信息，明确开展中山融合的承载地，这也就意味着马鞍岛或将成为深中融合的第一承载地。

再看珠海唐家，都说“南横琴、北唐家”。唐家湾，经过多年的发展，已形成以名牌大学为依托，以唐家北站TOD和研发企业为主体，集“产学研政孵投”于一体的高科技产业走廊。

唐家规划分布图

生活配套上，相比而言，唐家的商业与生活氛围非常成熟，板块内宝龙城市广场、高尔夫球场、大学城，这种经过历史沉淀的文化生活氛围与文化品牌效应，是马鞍岛这个规划新城完全不能媲美的。

珠海唐家宝龙城

总体来说，马鞍岛与唐家都是临深片区最重要的两大价值区域，但马鞍岛的核心功能是产业，整个岛只规划了600万建面的住宅。但目前来看，如果马鞍岛缺乏自身的产业的落地和完善的配套作为基础支撑，规划也就失去了意义。

对比来看，珠海唐家的功能更为丰富，除了居住，还有商业与高端产业的聚集，更有几大高校的人才支撑。对外是前海高端产业及人居的后花园，对内是珠海文脉起源地、经济活力区。长远来看，升值潜力更大。

NO. 2｜贰

交通PK：以深中通道和深珠通道为博弈

2024年即将开通的“深中通道”会把中山拉入了深圳的半小时辐射圈，地铁18号线也途径马鞍岛，在规划的城市轨道二号线、四号线也将设站马鞍岛，或将接驳深中通道。

未来，马鞍岛将以深中通道落脚点为核心，通过中开高速、万顷沙支线、东部外环高速、广州地铁18号线等交通线网联动湾区横轴纵轴。

马鞍岛交通分布图（湾区壹地产）

唐家作为深中通道、深珠通道第一出口，半小时到达中山、深圳；在运营的广珠城际对接广州；对内金琴快线、兴业快线连接珠海主城区，衔接“珠海一环”；京珠高速连接线连接北围与横琴。通过交通连接了珠三角最核心的自贸区：前海，南沙，横琴。

从各自的交通规划来看，高速、城轨、连深通道等，最核心的竞争应该还是深中通道和深珠通道。但二者又存在区别，深中通道连接的是深圳的宝安，会更多的承接深圳外来居住人口的外溢。深珠通道连接的是深圳前海，真正承接了深圳外溢的产业。孰轻孰重，开通后自然会见分晓。

NO. 3｜叁

房价PK：唐家更高端 投资价值更高

中山为了承接深港的战略性新兴产业转移，把自己的发展重心转向了更靠近深圳的东部。

于是，万科、保利、恒大、雅居乐、招商等百强房企纷纷想要在这片概念热土上分一杯羹。

今年11月24号，马鞍岛三个地块拍卖，其中两个宅地楼面价到了11800元/㎡，单块地最高总价达到29.15亿元，位列中山土拍单宗地块总价榜单前5名。

产业未动，房价却先行。目前马鞍岛唯一在售项目万科中天西湾汇均价已经达到了3.5万/㎡左右。即将开卖的保利天汇，备案价最高也达到了3.2万/㎡。而根据市场数据，中山11月的均价不过才1.2万/㎡左右。

中山镇区价格分布（合富中山）

再看看珠海唐家，新盘供应量较大，目前在售的楼盘有近10个。近半年来，区域共成交近1600套，均价处于“2.5万”时代。相比于东岸的深圳前海和隔壁的马鞍岛，唐家的投资价值更大。以致于保利、万科、龙湖、招商等品牌房企都已进驻，商业+住宅+城市规划已相当成熟，就拿商业地产来说，今年11月，宝龙以近33亿拿下唐家“巨无霸”地块，开启唐家第二个宝龙城的建设。

唐家价格趋势（合富珠海）

从住宅分布来看，唐家主要有三个板块，主要是科创北围、情侣北路和唐家湾高尔夫板块。科创北围主要是以珠海北站为核心的产业园区，情侣北路是以唐家半岛为核心的滨海住宅区，唐家湾高尔夫则是以两大高尔夫为核心的高尔夫豪宅区。

整个区域内在售的项目如格力海岸和即将推出的凯旋盛景，这些项目都是集教育、交通、区域规划利好优势成为区域指标性代表物业。

其中，凯旋盛景就是一个藏身高尔夫果岭内的别墅级高端社区，三面高尔夫环绕，紧邻唐家湾轻轨站。是区域内唯一高品质墅级社区，涵盖联排、双拼、叠拼三种类别墅产品。首期将推出建面约101-141㎡精装叠墅产品。

凯旋盛景项目备案均价2.6-2.9万/㎡，低于马鞍岛的3.5万+，更是处于唐家湾核心的高尔夫豪宅区，特别值得期待。

唐家凯旋盛景项目

相比马鞍岛，唐家高新区的住宅项目更为高端和完善，性价比更高。

NO. 4｜肆

总结：唐家更胜一筹

总体来说，最近两年珠海中山的新房供应主要集中在外围区，到主城区置业的选择并不多。马鞍岛与唐家片区都属于主城区内少见的高标准、大规模宜居新区，且交通便利、教育资源丰富。

由于土地接壤、交通衔接紧密等原因，唐家对于马鞍岛，唐家主要就胜在规模与体量，开发商与户型的选择比较多。文化情调与生活氛围，区域内配套设施更为成熟，城市功能更为丰富，既有居住，也有商务与商业，教育资源即买即享，流通性更好。而马鞍岛的落地成熟，未来可能还需要十年。

最后决定买哪个，还要根据工作地通勤时间、买房的目的等各方面因素来决定。如果是你，你更看好哪个？