大白话解读深圳改革方案

昨天晚上，新闻联播花了5分28秒的长度来报道深圳，可见这条新闻的重要性。

主题就是新时代改革开放再出发，先行示范，深圳要打造高质量发展的新高点。

而在新闻联播开播前半个小时，中央刚好公布《深圳建设中国特色社会主义先行示范区综合改革试点实施方案（2020－2025年）》（以下简称改革方案）。

改革方案总共有27条，很多人表示看不懂，希望我说人话，做个详细的解读。

下面我把重点亮点详细解读一下。

土地制度的改革

先说土地制度改革，因为这是影响房价最关键的要素。

昨晚这个改革方案一出，深圳人民沸腾了，利好一来，房价要涨的呼声再起。

改革方案里提到：

将国务院可以授权的永久基本农田以外的农用地转为建设用地审批事项委托深圳市政府批准。支持在符合国土空间规划要求的前提下，推进二三产业混合用地。支持盘活利用存量工业用地，探索解决规划调整、土地供应、收益分配、历史遗留用地问题。

关于永久基本农田以外的农用地转为建设用地审批权限的问题，今年3月，国务院也出台过一个文件，当时是下放给了各省、自治区、直辖市政府批准。

这次同样放权给深圳，其实就意味着深圳具备了直辖市的一些权限。

这一点对深圳来说，到底意义有多大呢？

深圳1997平方公里的土地，原来有974平方公里属于生态红线，不可开发，同时深圳划出了20平方公里的基本农田。

图片丨智本社

算下来，只剩下约1004平方公里，到2016年的数据，深圳已建成面积达到923.25平方公里。

1997（总面积）-974（生态红线）-20（基本农田）-923.5（已建成面积）=剩下（约等于）80平方公里

也就是说，如果不算上旧改，深圳可用于发展的面积只剩下约80平方公里。

扩容是不可能了，所以除了剩下那点存量用地，深圳现在要想增加土地供应，只有三个办法。

第一个是靠旧改！这个过程有点漫长。第二就是填海。

据深圳规划，2020年深圳会使用填海，旧改等各种办法，像挤牛奶一样挤出253平方公里的土地供应量。

很多时候，深圳修一些路网地铁建设，都会碰到生态红线。

比如塘朗山修地铁，就会涉及到生态红线，要把山挖了修地铁，深圳以后可以直接审批，程序简单了，但这个生态总面积还是不能变，最后就是通过填海来补偿同样的面积。

但填海也是需要报中央部委审批的，所以填海面积也有限。

最重要的是第三个，今年8月份，针对广东省和深圳出台的一个政策，可以跨区域买建设用地，耕地占补平衡机制，乃至全国耕地指标都可以跨区域交易。这才是改革的重点。

什么意思呢？

比如深圳的建设用地紧缺是吧，粤北的穷地方，中国西北部地区的建设用地可能都用不完，那深圳就可以花钱跟他们去买建设用地的指标，而全国建设用地总量依然控制住了。

深圳占了多少耕地，就到穷地方补多少耕地出来。

通过这三个方法增加总的建设用地来源后，深圳如何增加居住用地？解决人人谈之色变的高房价呢？

这次改革方案里并没有具体提到。只说推进二三产业的混合用地，但深圳以前在发布先行示范区时就说过，要做民生幸福标杆城市，这里面除了医疗

教育外，就是指住房的标杆了。

怎样的标杆？我理解就是人人有房住的标杆城市。

深圳现在的住房自有率是很低的，只有23.7%。

以后也不可能很高，因为房价这么高了，再要常住人口多数买的起房是不现实的。

这跟之前深圳的住宅用地占比少的可怜！统计显示，近4年来，深圳实际供应居住用地766.6公顷，仅占实际供应建设用地的14.2%。

通常来说，这个占比在25-40%比较正常。

对房价的影响：

我觉得关键是在于减少工业用地和商服用地的占比，增加居住用地的比例，这样才能从根本上缓解高房价的问题。

未来，深圳在住房方面的发展思路就是结合香港和新加坡模式，大概是低端有保障，就是低收入水平的人群住廉租房，中端收入群体住人才房，高端收入自己去买商品房。

大概意思就是深圳对这高房价也认了，人多地少，房价高正常，打造幸福标杆城市，就是把一些小产权房征过来改租赁房，再多建点人才房，租赁房，让大家都有个地方住，指望人人都买的起房，不现实。

所以不要太幻想长期深圳的商品房能通过增加土地供应降下来，因为跟人口的增长数量相比，土地长期紧张，而且深圳始终是优先保障产业用地。

但短期我认为这个改革方案，并不会刺激深圳楼市大涨，毕竟调控在压制着，但我觉得未来三年真是买入的好机会。

户籍制度改革

完善适应超大城市特点的劳动力流动制度。深化户籍制度改革，调整完善积分落户政策。完善居住证制度，鼓励根据实际扩大公共服务范围、提高服务标准，稳步推进基本公共服务常住人口全覆盖。

深圳1343万的常住人口中，只有494万的户籍人口，占比36.82%。北上广大概都是60%左右。

深圳以前拼命发展产业，不重视教育医疗等公共配套，所以这一块也成了最大的短板。

这几年深圳拼命建学校，虽然现在在深圳的外来人口，你没有深圳户口，孩子也是有学校读的，教育的服务还是基本上覆盖到了所有的常住人口，但是，如果没有户口没有房子，你的积分就很低，分的学校就很差。

所以关键其实还是这个积分的标准怎么调的问题，要么就是积分落户继续放低门槛。现在是大专，放低到中专，或者说高中就可以落户。

资本市场改革

支持在资本市场建设上先行先试。推进创业板改革并试点注册制，试点创新企业境内发行股票或存托凭证（CDR）。建立新三板挂牌公司转板上市机制。

在中国人民银行数字货币研究所深圳下属机构的基础上成立金融科技创新平台。支持开展数字人民币内部封闭试点测试，推动数字人民币的研发应用和国际合作。

上海搞了科创板，深圳创业板要搞注册制，新三板的公司以后转板上市，这对深圳来说，无疑是重大利好，意味着又可以创造出无数富豪了，公司上市融资方便了，这对企业发展是好事。

另外，数字人民币的发行，深圳是首批四个试点城市之一，另外还有成都、苏州、雄安新区。这玩意对我们个人来说，其实就是交易更方便了，跟微信、支付宝一样，比纸币方便，但又比微信、支付宝权威。

几天前，深圳罗湖区已经发了5万个数字人民币红包出去，每个200元，中签的客户可在罗湖区的三千多家商店消费。

完善科技创新环境制度

这部分讲了蛮多，比如科研项目要怎么弄，成果要怎么处理，对于科研人员的利益又要怎么分配。还有健全要素市场评价贡献机制，国际化人才怎么引用。等等。

我看完深圳市委书记王伟中做客央视对话栏目后，对这个有了更深刻的了解。

点击视频 查看《对话》完整访谈内容

其实深圳的科技创新制度的改革，政府是非常尊重市场的意见。包括很多地方政策的方案制定，其实都是企业家提出来的。

比如有企业家就提到，对企业来说最关键的一节是引进人才，但全球高端人才不敢回国的原因就是国内个人所得税太高了，如果是顶级人才，深圳最低可以做到15%。

那什么是人才？这个标准如何鉴定？

深圳企业家就向政府提出来，这个标准能不能由企业自己来定，比如年薪100万以上就算人才，可以享受15%的个人所得税，这样直接简单。

因为企业对人才肯定是最了解的，公司每年打了多少钱到工资卡上也一目了然。

最后深圳市政府采纳了！如果由政府去鉴定审核的话，效率肯定就会很低。

这是建立在政府对企业充分信任的基础上。

如果是别的城市，不一定做的到。

而且深圳市政府还设立了百亿天使母基金，就是孵化企业的，你成功了，收益我政府一分钱不要，失败了，政府我先补偿你40%，只要你有本事拿到我的投资资金。

鹏程实验室的主任高文说，他们今年落地了一个42亿的科学装置项目，从立项到安装完前后只花了9个月，如果在别的城市，估计是5-7年时间。深圳速度确实不是吹的。在别的地方想都不敢想。

所以说，深圳的环境确实是很适合高新技术的企业来发展。

进一步对外开放

在全国统一的市场准入负面清单基础上，制定深圳放宽市场准入特别措施清单，放宽能源、电信、公用事业、交通运输、教育等领域市场准入。进一步放宽前沿技术领域的外商投资准入限制。完善经营邮政通信业务审批机制。

扩大金融业、航运业等对外开放。

在对外开放的市场领域，深圳比全国要多了好几个行业，这是对深圳的特殊厚爱。

有利于深圳进一步引进外商投资，特别是港澳台投资，当然这也会跟香港形成更大的竞争。

所以我觉得深圳的优势会越来越明显，而对岸.......

打造保护知识产权标杆城市。

知识产权缺乏保护一直是我们企业的痛点，也是美国老攻击我们的靶子，著名的粤海街道办出身的那些企业，如中兴、华为、大疆等，其实都是拥有自主知识产权的，结果都被美国列入负面清单。

我们也知道，正是这些高科技企业的强大，才成了美国打击的靶子，如果深圳是打造成了保护知识产权的标杆城市，确实是可以吸引很多企业来到深圳这个热土的，因为有了知识产业保护，企业家也就有了安全感和更大的干劲。

完善民生服务供给体制

在医疗、教育、社会保障和文化体育运营上，国家和广东省都将给予深圳更大的管理权限。

我举个例子，教育方面，是香港中文大学的深圳校长说的，在香港培育的人才他们不愿意来深圳，怎么办，那就把香港教育的体制，弄到深圳来，在深圳培育自己的人才来，虽然规模不大，但是每年至少可以培育千来个在金融科技方面，国际一流的人才。

现在深圳引进了很多国内外名校来深圳办学，直接招聘本科生，研究生，这都可以为深圳企业提供很多人才。

过去三年，深圳在教育上投了2200亿，未来的五年，深圳计划新提供74万个学位，政府要投入四五千亿，投入还是蛮大的。

对深圳市民来说，其实只要目标是把这些公共配套服务建起来，能够达到北上广的水平，大家就心满意足了，要求也不高。

强化保障措施

是改革肯定就有风险，中央对此有预期，也很宽容深圳，要深圳先去尝试，哪些领域的改革达到了预期效果，那就赶快推广到其他城市去，对于风险大的改革，可以及时调整，暂缓或者终止。

这就像改革开放之初一样，雇佣多少个工人是合规的？是不是资本主义了？

一开始争论还很大，但等深圳杀出了一条血路，总设计师南巡之后，这种争论就没有了。

而且中央还要求广东省要积极为深圳开展综合改革试点创造条件，加大行政审批、科技创新、规划管理、综合监管、涉外机构和组织管理等方面放权力度，依法依规赋予深圳更多省级经济社会管理权限。

以后广深之间，也不会再是以前的那种只有竞争的关系了，还是优势互补的协同兄弟关系。

广州毕竟是省会，财政要上缴给省里，所以过去广东护着广州是很正常的。

但现在国家对深圳的定位变了，交给深圳的任务也重了，那是社会主义先行示范区，是全世界看中国体制优越性的一个窗口。

王伟中书记说，2035年，深圳要建成社会主义现代化强国的城市范例；留给我们的时间只有15年，要比全国提前15年打出样板出来。

时间短，任务重。所以我觉得，省里也要助深圳一臂之力，帮助深圳完成国家交下来的这个重任。

总结

看完这个改革方案，总结一下就是：

1）土地供给量会有所增加，对房价中短期（三年内）无影响，因为有严厉的楼市调控。

但鉴于深圳人口基数太大，住房自有率过低，以及每年大量的外来人口，长期继续看好深圳商品房。

2）深圳虽然不是直辖市，地域面积也不会扩容，但未来将拥有省一级的更多管辖权！类似直辖市。

行政权限的扩大，有利于深圳加快改革速度。

3）深圳是对外开放的窗口，像金融业，航运、通信、交通、教育等多个领域，都要对外资进一步开放，这些产业当然不可避免要跟香港竞争。

所以提升深圳地位不言而喻。

4）这次给了深圳一个全新的政府职能，作为一个试验田，把很多改革放在深圳试点，比如知识产权保护，这是中美毛衣战中常被美国提及的我们一个痛点，就是希望深圳能闯出一个新天地来。

也让全世界看看，我们制度的优越性，走适合自己发展的路，一样可以迈入发达国家。

长期来说，我非常看好深圳这个城市，因为没有理由不看好。