长三角楼市都在回暖，只有上海落后了！

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提问：新人首问，外地人在上海上班，想在上海周边太仓浏河买房，首套房自住加升值，有楼盘推荐吗，还有买太仓好还是嘉善好？

回答：太仓人口不到100万，没有人口净流入，骑车20分钟可以跑完主城区，这里投资是没有价值的。唯一可以期待的是未来会被规划为新区，但是现在看来规划遥不可期。不是非常推荐嘉兴，现在已经是一轮涨幅已过，过去就是接盘的。环沪优先考虑花桥，直接有轨交可以到达，不过现在时机也有点早，需要淘笋。

提问：魅力智慧的房姐，默默学习很久了，新人首问，希望翻牌，坐标无锡，太湖新城融科住宅一套价值300左右，八方汇商铺估价100左右，宜兴乡下一套商住2用值200➕。目前我上班，妻经营天猫店，2孩大孩中班，夫妻公积金余25w，月入共3w，公积金月入1w，手头子弹50，要留15~20左右做生意。乡下商铺还有月供8k，主要自用，无锡商铺年租金4w。开年以来，无锡房子变热，融创一号院备案4w，周边学区房也都在涨，进入3w+。本来打算抵押一套凑首付，再入一套投资兼上学，但又有些担心后续疫情影响家庭收入和房市。请问智慧的房姐，我该如何操作，无锡哪个楼盘推荐。由于工作较忙，目前只看了2个小区不到10套房。多谢房姐！

回答：上海不涨，苏州大涨，无锡南通湖州的大开发商房子都在涨。 苏南民众毕竟存款多，改善需求和炒作需求一起就涨了。 无锡完全藏富于民，国家层面完全没有存在感。无锡中长期还算ok，但我们不会愿意大长线建立大头寸 资金多的优先太湖新城，资金少的锡东新城，太科园，淘笋入即可。

如果子弹150以上，建议破限购入手上海，现在上海差不多可以进场了。

提问：房姐，有两个问题： 1、经常说2N，感觉普通人1N就挺困难，首付月供很难支撑，现在北京年入30万左右，北京一套自住的，刚入了郑州一套，两套价值将近500万，月供1万左右倒还行，再加上郑州那个是首付分期的，2.5年还清首付40万，有点吃力勉强维持，信用卡到一定程度就不好申请了，被拒了两次是总授信额度高，其实也才20多万。 2、交了长沙社保，目前名下北京的是全公积金不上征信，郑州走的首套房，长沙不知道能不能贷得到，即使可以，是首付4.5成，如果首付4.5成和全款抵押贷比起来，哪个资金利用率高？

回答：2N是理想状态，具体每年加仓几套还是要根据你的收支来判断 没有交房的期房，月供只能硬抗，所以手里还要留足1-2年的月供。 按揭划算

提问：你好房姐，新入小白一枚。想在武汉买房。自住➕后期投资升值。之前在新房融创望江府和二手房融侨城里纠结。融侨城看中的房源单价在两万六左右。我的思路是这样的，想购买大地产商的楼盘，90-110左右。这样至少能保证小区品质，后期转手小户型也好转。家里人希望能够买望江的房子，认为到后期是稀缺资源。我想具体了解一下这两个楼盘的利弊。谢谢房姐。

回答：你好，融侨更好，可以淘到单价2.3的。自住更好。 望江府价格不低，至少站岗3年，毕竟属于白沙洲，现在周边环境太差了，自住不合适。 青山滨江也有不错的盘。

提问：房姐你好，想在浙江的嘉兴买套房，现在买时机合适吗？请给一些建议

回答：不看好长三角规划，用高铁作为通勤的卫星城，不能作为投资选择，关键是很多城市的房子价格已经高了，现在买进去，几年内赚不到钱。

提问：多层楼楼梯房的二楼（总层5层），户型方正、南北通透、公摊11%，小区体量大、环境不错。 上述房子属于稀缺资源还是淘汰品？

回答：其他条件完全一样时，肯定是低密度的洋房更受欢迎。 问题是，通常我们在比较的都是同总价下，一个地段更好、密度更高，一个地段更差、密度更低。 这时候，十有八九我还是会投地段一票。 使用价值的角度，地段比低密度要更重要。预算有限，需要实打实带来生活便利度的提升，不矫情。

提问：新人首问：房姐您好！请问光谷东“恒大文化旅游城”值得投资吗？谢谢

回答：你好，文旅城以前分析过很多次: 在距离主城三五十公里开外的湖边或者山脚下，圈起一块地建造一条和古文化概念沾边的街区，再做一个温泉或者游乐场，一个特色的小镇就诞生了。 很多人会被眼前的美景陶醉，梦想就要在这里过上周末度假或者退休养老的生活，战战兢兢的走进了售楼部，一问价格首付才十几二十万，于是脑子一热就交了定金，买这种房子不仅仅是伪需求，更是一种伪投资。 从需求上讲，相比泡温泉，老人更需要的是健全的医疗设施，相比游乐场儿童更需要的是优质的教育场馆，孟母三迁为的就是有一个好的教育环境。 从投资上讲这种资产一是没有升值潜力，二是没有变现能力。 能推动房子升值的是学校地铁，商业医疗，绝对不是什么温泉SPA，更不是什么过山车和海盗船。 不值得投资

提问：您好。个人情况如下： 1.宁波鄞州区一套房，价格265，现在卖出得175；贵阳一套房，云岩区，zt未来方舟，价格105，sf20 2.我有资格申请宁波鄞州人才房，一次性付清，面积100，价格60，出租每年可得收益4； 3.家庭月入2 4.存款20 几个问题： 1.贵阳房价从17年购入就开始阴跌，未来会咋样； 2.人才房有没有必要买 3.是否有必要出手宁波的那套房子，换子弹，换了子弹后该如何操作？（看中一个地段极佳的房子，欢乐海岸，价格400，不知道现在换对资产增值帮助怎么样） 4.现在上海和北京房价较稳，如果换到子弹，您建议去上、北买，还是继续在宁波买 4.从资产增值角度，想听下您的建议

回答：1.西南各城同比下，贵阳经济基础较薄弱，城市正处于动能转换期，产业结构调整优化，经济增速回落，短期内没有政策面的刺激，很难回升。建议出手置换。

2.人才房限制太多，没有投资价值，如果考虑自住，可以入手长持。投资不建议买。

3.宁波改善自住可入，但是投资不能作为航母级城市。子弹200以上，建议去深圳，北京。宁波本地可以入手一套自住，淘淘笋，其它子弹投到杭州，武汉等强二线省会城市。

提问：房姐老师您好，我总喜欢问一些与房价无关的话。我一个朋友，他以前是干技术的，虽然读了跟多人文社科类的书，但社会经验并不丰富。现在空降到一家工厂去当厂长，人生地不熟，业务也不太懂，工商税务各方面也没打过交到。想请教您，他该如何打开局面？如何把工作做出成绩？像这样的空降领导要注意什么才能团结本地干部而不至于出现被人排挤的情况？

回答：和团队一起喝顿酒，推心置腹沟通。 再和团队每一位成员单独喝一顿酒，操作同上。 当然，所有费用都是你买单的。 之后也是经常单独沟通。

提问：新人首问，追加：谢谢房姐的及时回复。我还是就刚才那个去年中北路入手的房子是否想办法退做个追问：1.这个房子的价格其实不够笋，就是户型还可以，价格比较适中，是我们前期看的几套中比较满意的吧。学区也不是特别急，还有3年孩子才小学。2. 找别人买促成卖家违约不太可能，已经下架了，看只能合同中找找问题。3.贷款审核年前也通过了，就是贷款还没发放下来。就是这么个情况，您说如果退不了，保定金的基础上，就亏点买下来自住是吗？还是我再想想办法退掉更好啊？ 重点想问下，税费能有什么好办法能减免呢？自己有什么办法，中介有什么办法？找的中介。谢谢谢谢！

回答：先试试找合同漏洞，实在找不到，房子还算满意可以入手自住，长远看如果学区溢价一直存在，房子保值就没有问题。 降低税费一般是需要中介配合做低进，如果中介有渠道就可以操作。

提问：房姐您好，关注您一段时间了，受教颇深，可谓刷新观念，我深表感激！只可惜来晚了，否则不会有现在的困局: 1，2018年1月入手东亭花园一个无电梯顶楼，130平，总价220万，贷款120万，唯一住房。 2，2019年1月添了对双胞胎，目前家庭年开销35万，夫妻到手收入45万。 3，手中子弹60。 4，我计划卖掉手中这套房，明年在招商一江璟城购入一个4房以上大户型，解决自住、学区问题，投资收益放其次。 5，目前这个房子装修20，购房手续10，两年房贷，估计只能卖200-210，亏本卖掉，心痛，但不卖，经济压力非常大。 6，恳请房姐帮我指出上述计划的不足之处并给出建议，助我脱困，先行谢过了！！！

回答：你好，现在可以先定下招商江璟城大户型，用拖延流。 东亭花园房龄老，涨幅不占优势，劣质资产尽早卖掉是正确的决定。 但是年底不是出手最佳时机，建议春节后，挂出来卖掉，把卖房科技树用上。 好在入手价并不算高，装修不错勉强可以保本出货。 江璟城是青山板块性价比不错的楼盘，未来涨幅可以弥补东亭花园割肉损失，习惯损失。

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