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提问：你好智慧的房姐！16年贷款入了郑州市紧邻动物园的锦绣正弘国际公寓的一套房子，2002年建成的小区，房子面积187平，贷款利率是百分之4.41。月还按揭6500。房子租金8000---10000。智慧的房姐，请问您作为纯投资是长期持这套房子好？还是卖掉再倒腾新的房子好？房价在1.5万—1.6万左右是不是合适，卖掉划不划算？
回答：你好，锦绣正弘无自住需求可以出售，公寓的升值潜力不看好，跑输大盘。裂变2套潜力盘。2020年郑州楼市的机会，就集中在那些短期供应量大的区域。
主要集中在金水、管城、高新等主城区域，以及一些远郊区域。2019年，郑州市区和郊区短期库存多在20万㎡以下，只有个别片区库存超过20万㎡。
2020年，郑州大部分片区的供应量都在50万㎡以上，有些片区甚至达到70万㎡以上。
今年能看到郑州供应量较大的片区中，出现越来越多的机会楼盘。同时，把价格控制在15000左右，低于15000更好。再结合开发商、地段、地铁、学校、产品等综合考量。优中选优，就能跑赢大势！
提问：房姐你好，再过一年就北京五年社保了，想问下北京共有产权房，经济适用房，商住房可以考虑么，预算有限，
回答：经适房>共有产权>商住房 经适房税高，只适合全款抵押买入。 共有产权，杠杆和流动性非常弱，并非投资优选，仅适合自住。 商住不考虑，大家都等着解套呢
提问：新人首问：房姐你好，手里子弹70，深圳宝安西乡碧桂园凤凰智谷大厦商住房公寓内部朋友价95可拿下，以投资为目的可以入手吗？打算三年后出手，因对政策、周边发展判断不准，有些犹豫是否将钱压在这里，由于不能贷款必须全款，感觉杠杆效应不明显，求指教
回答：你好，公寓是房产投资的禁区，别碰。还是老老实实买住宅吧。 子弹70，可以适当加点杠杆，买250万-280万（南山中心区一房一厅，福田皇岗 梅林 景田买一房一厅，龙华中心区可以考虑小两房）
提问：新人首问 亲爱的房姐： 你好！我这段时间梳理了一些自己的房产的投资，发现很失败，先向你汇报一下： 我是北京小公务猿一枚，老婆是律师。前年把贷款在立水桥（北五环）买的房卖了，全款买了顺义的商住房子（真想扇自己一耳光），另外跟几个哥们合伙全款在武汉买了两套恒大御景。 我发现我都跳到了坑里，投资的房子都没用上杠杆，而且一套是还是商用。 亲爱的房姐，我的问题是 1.怎么把我的投资从泥潭中拉出来，顺义的房子卖不出去，恒大御景还不能卖，估计也卖不上价。 2.现在手头能凑出个50万左右，再投资房地产，怎么投？
回答：商住根据评估情况，考虑抵押或者出售或者暂且保留出租。 北京目前不是卖房时节，商住本身打压厉害，着急卖容易割肉，可以等春节后挂着先试试。 恒大御景是一笔不错的投资。虽然没有用上杠杆，但是有确定收益。 子弹50，建议抵押或者其它方式融资，子弹扩充到100以上，北京再重新入手一套住宅。现在是淘笋好时机。全款抵押的方式买入，相当于首付3成。或者开发老人票，做接力贷。 若暂时只能筹到50，可以武汉淘笋，或者沈阳入手2-3套。 有些事情如果去追究报复，可能于事无补，反而错过了翻身机会，损失更大。 譬如游戏被杀，小事吵架，穷人官司，房子买错，男人秃顶。 习惯损失。
提问：新人首问：房姐您好！能帮忙分析一下融创中心武汉壹号院、汉街万达御湖系列产品、复地东湖国际、帝斯曼这四个楼盘的高下优劣吗？未来哪一个最有升值空间？哪一个又会成为价格王者？多谢！
回答：朋友，这篇文章好好看看 投资不买CEO，这几个盘，复地东湖国际和帝斯曼相对好一点，学区溢价会相对维持的时间久一些。 复地东湖国际为什么贵？ 开发商拉动，只要还有新盘卖，开发商的营销就会持续。且复地有学区优势。 复地卖了10年，每开一期就涨价一次，形成了买复地必赚的氛围。 多军有专门的流派玩这类新盘，纯新盘第一期开盘就买入，依靠开发商营销的持续拉动力，等到最后一棒交出去之后撤离。 卖房也是一样，如果投资客多的小区，也会组织写手在各大论坛发帖，继续营销，等把小区超热之后卖出。 自住可以买，投资还是回避。
提问：武汉房姐您好，晚了一步知道您，我本科学历已婚，目前定居海南，7月份靠学历落户武汉，8月18号刚在武汉滨江金茂府买了一套96平米两室两卫，全款带精装230万，今天了解到深圳也有人才落户，我符合政策，后悔没能在深圳落户买房投资，目前我为了提公积金准备把社保公积金转移到武汉。然后如果我想把武汉滨江金茂府房子卖了重新落户深圳值得吗，武汉那个房子还没交房，刚办完网签备案，什么时候卖合适？
回答：你好，金茂府是CEO盘，只适合自住，投资没有性价比。刚网签，建议直接找开发商退房，撤销网签。 现在可以把深圳社保交起来，3个月之后可以落户。
提问：房姐，现在手上有子弹55，目前在江夏纸坊有一套房自住，还有10万的贷款没还完，现在要如何操作才能把杠杆利用到极致？
回答：1.稳妥点 子弹55，再入手一套低价潜力盘投资 2.激进点 纸坊出手，或者抵押融资，武汉主城区入手2套低价潜力盘，沈阳入手一套单价8K的潜力盘。 方案2对月供能力要求比较高，根据你的实际情况做规划，杠杆率控制在50-70%之间。
提问：请问，万象城附近的住宅底商可以投资吗？
回答：商铺和住宅不是一个逻辑。住宅看的是涨幅，商铺看的是租金。 门面房是商业流量入口，真正好的铺面都被各大地产商自持，规模化经营。 买铺面是业余对抗boss级专业对手。 且铺面流量，这两年被电商 外卖平台 社群经济分流太多，未来市政规划、新商业项目也会严重影响预期收益。 商铺前途未卜，互联网化、电商化时代，商铺的价值存在巨大的不确定性，加上税费的影响，保值功能和住宅没办法比。 但是短期内 社区商业会保持长久繁荣。 因为有些服务业的客观需求就是呆在无法被电商替代的最后一里路。 但这不代表你买的商铺估值合理、市口和房型结构适合未来新的风口新的业态。 商铺投资永远要比住宅的不确定性更高。 而且在国内，商办资产的负外部性太高太高了。税收实在太离谱。 底商要看社区入住率、社区内底商还是街边外底商、门面面宽、周边未来竞品小区底商、社区人流动线、五公里内大型商超、综合体规划等等等等情况。 此外还有消费升级、电商升级、物流升级各种黑天鹅，综合来看投资底商非常差的投资，甚至不能说是投资，基本就是赌博。 恰好未来租金收益高，不是你眼光好，99%是运气好。 商铺越来越难卖，经纪人卖一套商铺，佣金可以到10%。 如果你的底仓充足，万象城底商租售比能到5%以上，可以适当配置，作为现金流的补充。
提问：房姐，武汉首套房的话，不自住，是投资三环以外的低价潜力房，一百平；还是投资主城区的小户型。还有你经常说的陶笋是指性价比高的二手房吗？
回答：武汉这种摊大饼的城市只有三环内的主城区才能聚人气，人口和产业密集的地方才有投资价值，首选推荐的几个价值洼地。 东西湖和江夏属于远城区，武汉各个区都在打造新区，但是你要甄别真新区和伪新区。 笋盘：以市场价的折扣价格买入房产。这里泛指：找一个低估的板块，比如 88 折；再找到一个低折的小区，比如 88 折；再找到一个低估的房子入手，比如 9 折。任何一个条件发生变化，那都会迅速从折价中向非低估方向恢复。 如果会错了意，那么要找到天荒地老。有一个极端，在行情很差的时候，很多房东会先卖后卖，极易出笋盘。
提问：新人首问:美丽的房姐好！子弹20，首套房购买，比较纠结是买住宅还是公寓（听朋友说公寓后期不大好卖，而且要收20%增值税）。 需求:婚前自住2年左右（陶家岭附近上班，想找个离公司近的），婚后好租好卖。 公寓买小户型，王家湾附近二手压力不大，新的四新有个新阳广场，广电兰亭盛荟的楼盘。 住宅二手网上看了如下几个小区:香格里都（王家湾，00-01年建），美好范米粒（钟家村，00-16年建），金叶国际（硚口，04-07年建）。以上三个都是老证，带装修的，首付大概23-24。保利香颂（王家湾，19年建，新证毛胚，首付20）
回答：你好，小户型原则上不买单体楼，没有小区环境，自住体验不佳。单体楼因为二手成交量很少，很难通过楼盘自身成交拉动价格，涨幅基本依靠板块普涨。 你看的这几个楼盘，除了是单体楼之外，房龄也偏老，未来涨幅跑不过次新盘。 汉阳比较推荐保利香颂，人信汇和王家湾中央生活区，房龄新，价格也不算太高。
提问：房姐您好！一家五口人，想改善性住房，目前看了两个盘，联投时代中心169平的，精装修三房均价3.5万，华发中城荟中央首府168平的，毛坯四房均价3.3，请问从综合性角度考虑哪一个更值得买？
回答：你好，这2个盘都是CEO，所以只能从自住的指标来分析。 华发在成熟商圈，配套更好，华发的品质也不错。 联投没有做过豪宅，精装修品质不好判断，但是环线位置非常好，虽然现在发展一般，但是未来的想象空间更大。 综合考虑，喜欢江边买联投，喜欢住市中心买华发。
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