我是武汉房姐，资深房产投资专家。你相见恨晚的买房军师，目前已为10000人提供买房最佳解决方案。房姐不像其他自媒体，遮遮掩掩的让你摸不清头脑！房姐属于实战派只说对你最有用的操作和建议
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提问：房姐您好，深圳被限购了，上月咨询了您，您建议去广州，我立马行办理落户了，因为研究生学历，说这个月底可以落户广州成功。现在遇到了问题主要还是认知层面的。1 到广州买房，我的算法是买房中介费税费加每月的贷款，3年后估计50万的支出了，如果房子涨不到50万实际算下来还是亏的。然后3年后还存在个流动性的问题，能否卖了广州的，再去深圳建仓。2 把钱弄到银行做一个大额理财，300万起步的信托是6个点的利息。这样我们目前的钱加上3年企业经营所得也有不少钱了，3年后可以去深圳直接建仓。我不知道我是不是算错了，估计是您最笨的一个学生啦。当然如果我打算买广州我起码会把您推荐的次新房全部去跑一遍，然后看个50套再下手。我认为跑平大势的水平和眼光还是有的。最近再选择的节骨眼上，总是的麻烦您，谢谢您
回答：你好，感谢付费！
持有房产的成本是很低的。资金成本4.5-5%，租金1.5%，实际持有成本只有3-3.5%，三年才10%，五年也才17%，和楼市五年的预期涨幅相比，是很少的。不持有房产的踏空风险却是很高的。
资金买理财的回报率只有4-5%，买房加了适当杠杆后的回报率却能达到15%左右甚至更高。因此，无论如何都不值得为了省那点资金成本而去冒踏空的风险。
结论：绝大多数情况下，无论楼市处于一轮周期中的哪个阶段（或者我们自以为它处于哪个阶段），买总比不买是长期来看回报期望值更高的选择。
提问：房姐您好，请教几个问题， 第一个:我是为了孩子（现初一）在天津落户高考，现在海教园单价2万出头了，我资金有限，查征信后算二套需要首付60%，请帮我分析下海教园和市内六区老破小哪个适合我购买啊，我是兼顾高考和投资？ 如果选择天津市区外面四区的话，津南，武西青，北辰帮我分析哪个区有投资价值？ 第二个我秦皇岛有两个学区房，一个75平米现在出租（租金每年1w），市值80w,一个128平米自住市值200w，还有另外一个80平米六加一现在出租,市值80万。怎样进行安排。
回答：你好，感谢付费！ 学区的性价比，首先要界定维度，你的资金量级对应的学区等级，以及你的时间维度。 如果你要学位，钱足够买市区，可以买城六区一套低总价一居，出租。 如果你要学位，钱只够买郊区，那就看郊区你能买得起的是哪个。 海教园和津南两个片区，价格差距不小，上一个题主是投资移民，大概率为了孩子，性价比高的学区还是海教园更优 秦皇岛保留一套自住即可，剩余子弹入手其他城市做投资，北上广深 武汉 成都 杭州 沈阳都是更好的选择。
提问：【新人首问】 房姐，感恩遇见！请教问题如下：儿子研二，明年毕业，就业意向武汉，孝感房屋三套，意出手一套武汉给儿子置业 ，考虑投资和自主兼顾，融创望江府113平17楼和杨春湖畔126平洋房4楼，若价格均在250W左右，请教房姐更倾向哪一套？拜托！盼复！多谢！
回答：杨春湖畔性价比一般，各个方面都不怎么样，加上离武钢太近了，空气不好，不太适合自住。 融创望江府对比杨春湖畔自住相对好一点，位置在环线内，有地铁口，附近还有一线滨江。但是周边环境短期内会比较差，没有相应配套和商圈，绿化少，发展还需要很长时间，未来大概率跑平大盘。 这两个楼盘对比优先融创。 如果单纯考虑投资，还有性价比更高的产品。
提问：提问，房姐，想问一下流水不够置业顾问说好了，塞了红包帮忙解决，问题大吗？如果到时候贷款审批不通过还可以再添加共同还款人的方式在这家银行申请吗？或者如果这家银行没通过是否可以换一家银行再次申请，不会直接毙了吧
回答：不会 银行之间数据不共享 JLS问题不大，万一没过就换家银行增加共同还款人
提问：新人首问：房姐你好，正在为买房纠结～本人在济南CBD区域工作，单身，想购置一套200万以内的房子。购房以满足自住需求为主，另外出于将来置换需要也希望尽可能实现增值保值。目前主要考虑的有3种选择： 1、CBD片区的现代逸城。优点是位置好，附近配套很齐全，上班非常方便，以及个人认为目前CBD还是在建阶段，仍有上升空间；缺点是房龄8年了，价格比另外两个选项贵二三十万，正好在预算上线。 2、离CBD不远的万科城、保利华庭、丰奥嘉园一带，附近配套较好，上班较方便，价格较合适。 3、工业北、唐冶地区的新房，优点是新房，选择余地大，缺点是配套还没起来，上班不方便。 请芳姐从性价比和成长性上给分析一下，谢谢
回答：你好，济南CBD20000单价的几个限价大品牌都可以 丰奥嘉园要看看楼层，看户型，分南北区，如果是好楼层 单价1.6左右入手挺合适 买CBD附近更稳，收益率也不会低
提问：房姐，帮朋友问一下，惠州南站星河丹堤自住，可以买吗？17100的单价。
回答：自住可以买
提问：房姐你好，新人首问，我在17年底的时候在我们县城按揭购买了一套商品房，2019年底交的房，现在开发商通知办房产证，但是我现在要卖，我想问一下，是先办房产证再卖，还是现在直接卖，需要注意什么？ 还有在买房子的时候又购买了他们推出的，生活卡。这个卡的价值是2万块钱。这个卡的作用就是后期装修房子可以找他们指定的装修公司有一个优惠。再就是买家具找他们指定的，也是有一个优惠。再就是后期购买车位可以抵2万块钱。还有一系列的优惠。就开了一张收据，收据上注明不能退款。 我想问一下现在房子我要卖这个卡能不能退，我该怎么做？
回答：你好，感谢付费！ 先办产证再卖房，没有房产证无法过户 卡能不能退要看合同怎么约定的，最好是直接转让给下家。
提问：急急急，房姐，沈阳看房中：1、富力盛悦府10号楼118平，最贵楼层27层7349元，所有楼层都可选。2、富力7号楼83平15-17层，31-32层，最高7100元。3、雅居乐D区4个低价选择109平：38号楼31层东西，47号楼31层东，30层西，单价8070左右。请问：子弹50，上述两个大平米每套首付含团购费均是30万，月供3500左右，小平米首付含团购费20万出头，是否可以两套并发？如果不行优选哪套？落户和交社保不落户哪种方式好？
回答：1.沈阳现在不同新盘之间很难做并发。 雅居乐如果同时买2套可以操作并发，富力不支持并发。
2.我的建议是先买雅居乐，二套资格买富力，富力二套资格可以操作成首付3成。50万可以搞定。
3.交社保只能买1套，落户能买2套，如果想买2套新盘，必须落户了。 感谢付费！
提问：新人首问： 房姐你好,坐标江西抚州,中央花园小区一套90平的房,安居客报价9000元一平,07年买入,无贷款,自住。 我想今明两年内卖掉,用买房的钱买黄金基金或者银行收益稳定的大概在3%--4%收益率的理财产品,同时租个和现在条件差不多点的房自住（月租1500）,等几年房价下跌后再买一套,我觉得我们这里现在的房价已经到高点了,未来几年会跌30%（直觉）。 家庭情况：父亲去年去世,现在房子就在我母亲一个人名下,今年我军校毕业。个人希望这样的操作能让我母亲早点退休,希望得到您的建议,万分感谢。
回答：你好，卖掉抚州房产，这个思路正确，但是投资基金就算了，还不如继续买房，虽然买房的收益率也在下降，但是还是比基金高的。 就这你的这个问题，聊聊股票基金和房子，谁的回报率更高。 先说结论：房子收益一定大于基金。 原因有三： 1.房子有低利率长年限的杠杆可以对通胀套利，所以股市的收益还是比不上的。 2.房子是普涨，股票公募基金不是普涨。 3.专业股票投资人投资的股票涨幅能做到高于房产涨幅，但综合收益未必更高，原因是杠杆的比例和成本。 比较收益的基础概率，一二线城市房产远远大于股票。 普通人违反贝叶斯定理做事通常都没啥好下场。 美国情况不同，大农村土地敞开供应，真正稀缺值钱的房地产只在少数几个大城市。美元霸权输出通胀，股票市场割韭菜指数也略低，几种因素结合，美国人更喜欢买股票也就不奇怪了。 主要面对被「投资理念」洗脑的人群。 凭运气赚的钱最终凭智力输回去。 做好资产配置，大仓位一定是放在一二线城市，剩余零散子弹可以试试基金，小赌怡情。 出手抚州，入手相同单价的低价潜力城市，比如沈阳和长沙，8千左右，翻倍后出手，置换一套抚州改善盘。
提问：房姐你好！感谢上次的解答，后续我们针对性的考察过后，现在考虑两个楼盘的选择：一个是保利花园，122平简装3房3楼带90平的露台，总价230万，目前可以立租3500每月；联投驿园210万开发商精装，中高层3室2厅，104平210万不满二，租金可能在3000左右。两个楼盘感觉位置都很好，地铁口附近，考虑未来五到十年的保值和投资回报，选择哪一套会更好呢？很纠结，期待回答～
回答：保利花园房龄比较老，跑不赢周边的次新盘。 联投驿园单价太高，站岗是肯定的。 硬选保利花园比较好。
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