在武汉，为什么 我能每年买2套房？

我是武汉房姐，资深房产投资专家。你相见恨晚的买房军师，目前已为10000人提供买房最佳解决方案。房姐不像其他自媒体，遮遮掩掩的让你摸不清头脑！房姐属于实战派，只说对你最有用的操作和建议

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提问：2N，一年买两套房，是怎么做到的？

回答：2N的说法来自几年前了，那会儿是一线城市建仓，2n也是一年至少两套北上广深，现在很多买二线的了，所以我们要换算，大概就是每年至少新增1000万贷款。

2N 指的是当前身无分文状态下，每年继续买两套。没有钱就赚钱，开拓融资渠道。2N是主动行为，不是等被动增值收益产生后再去行动。房产增值的时间点不固定，截断再抵押的时机不固定，除非底仓及其庞大，不然不会每年都有被动增值并且产生现金。就算底仓及其庞大，今年增值的现金也早在去年的负债计划里了，都会变成月供。

2N对于大部分普通人来说都是天方夜谭。活学活用、出手无招才是上乘境界。什么阶段性计划都不太重要，想破头都没用。有欲望和执行力才是真的。

提问：房姐，您好！我成都，＞5套，被限购中，不想倒腾房票了。知道您是商品房流派，但实在找不到像您这样专业的人士。我也一直也不碰公寓。但小孩2020年9月要上私立小学，老二上幼儿园，老二将来也打算上私立，想在私立校旁边买一个套二的公寓将就住，不知道行不行？有这样的想法是因为租房子没有品质，我们为了老大有个保底的私立校上，已经搬到郊区租房，分分钟想搬走，原计划长期租房的。心仪私立的位置在三环内，若摇上就回城里（成都2019私立靠考试，2020年开始私立摇号了）。一方面觉得是刚需（品质追求），另一方面觉得租得出去。我也知遇五折公寓可入，但不易遇，不知房姐建议继续租房，还是购公寓，还是倒腾房票？心明住宅好

回答：1.能买住宅就优先住宅。无论如何，公寓都不太值得买，因为税太高了，无论买卖双方、房东和租客之间如何博弈利益，还是一定会吃掉每个参与者很多的利润。

2.实在腾不出房票，5折公寓和租售比5%以上的公寓，这2个作为硬性条件，选其一。

提问：房姐，请麻烦比较一下旭辉千山凌云和正荣紫阙台两个楼盘，如果自住兼投资保值，哪个更合适买，非常感谢！

回答：你好。 千山凌云定位高端改善型居住区，位于光谷核心板块，周边配套齐全发展成熟，不过没有学区。 正荣紫阙台是改善大户型居住区，紧邻光谷天地，周边配套成熟，且正荣有学区。 自住看个人喜好。

提问：美丽的房姐！你好，本人在阳逻有两套房投资，1套是保利，满2在出租，每月租金1800。还有一套买的红星，说是2020年6月份交房。我建议先卖掉保利的那套，换置主城区，可我老公不同意，说可以出租，每月有入账。我应该怎么规划一下？是把2套都卖掉，换置主城区？还是留一套在阳逻，看以后发展？

回答：老公是个猪队友 尽早换到主城区 阳逻地多人少，现在打7折都没人接盘，大开发商新盘拉升结束后，你更找不到接盘侠 未来差距只会越来越大，趁早换

提问：亲爱的房姐，辛苦了，望翻牌 背景情况: 去年5月份163万入万科嘉园，月供8200，出租中3000\/月，疫情后本人收入受影响，年入不到十万 未婚夫17年190万入金地悦江时代，月供8000，空置中，年收入三十万 今年想建仓沈阳，受疫情影响首付拿不出太多，所以想高杠杆操作沈阳二手房，租金抵部分月供，现有阳光100D组团，两室100平，80万，东北朝向，13楼，短持可入吗？

回答：你好，涨幅看选筹，挣钱靠杠杆。 杠杆是好事，但是也要注意好五年的还款计划，买房最大的风险是断供。 阳光100单价8千，这个价格还行，不过东北朝向有轻微折价，朝南最好。 板块未来发展也会很好的，而且现在次新房价格还低！

提问：智慧的房姐：我目前想置换改善住房，目前持有开发区两套住房一个贷款98平价格估计18000，一个全款82平单价估计18000，在不限购区域汉南有一个贷款143平毛坯还没交房。现在想把98的步梯房卖了估价180万，置换连投金色港湾的洋房130左右的次新， 来改善居住环境。请教大师， 怎么用最少的资金去翘最大的杠杆。多谢指教，。目前我本人全职妈妈，老公42岁私企工作，我父母71了，孩子15岁。我现在是先看好目标房然后开始卖老步梯房， 还是需要lh，怎么个可以最少首付，可以把小的全款房做抵押贷钱出来解决一部分首付吗，这个先后顺序该怎么走，很困惑， 请赐教，我万分感激

回答：你好，买房和淘笋最好是同时进行。 换房的核心在于，以更低成本买到你想要的房源，而不是更高价格卖出你现有的房源。 不要搞错重点，很多人为了蹭挂盘房源的涨幅等了太久，结果发现自己要买的房源跳涨或被卖掉。换房不一定要卖在最高价，时间不等人，合理的价格就差不多，关键是要先锁住想买的房子。 抵押在按揭之后，如果需要抵押融资，建议LH后再操作，不然都会有首付贷嫌疑。 全款抵押或者2改1可以操作成首付3成。 感谢付费！

提问：（接上条我的新人描述）嫂是黄冈下属县市的在编小学教师，有两个小孩，一个两岁半，一个半岁。买房主要考虑小孩教育，目前计划: 1 现在武汉买套5-10年内增值大的房，等大孩上初中前卖掉，再买一套自住房，不考虑学区，小孩读私立初中。或者买套好点的初中学区房自住。 2 首选：青山滨江和光谷中心城。看了这两个板块的新房和二手房，价格上新房有优势。感觉二手房位置更好。青山滨江：新房招商一江璟城，二手房大华铂金瑞府。光谷中心城：新房碧桂园十里春风，二手房光谷188国际社区。当然也可其他新房二手房 3 次选：东西湖的临空港开发区。这个地方远了点，但看中新城桃李郡旁边的北师大十五年制。请房姐给予指导。再次感谢！

回答：你好，这几个盘考虑教育，优先江璟城。 光谷东这类新区，没有出成绩，无法判断教育水平。 东西湖这类远郊投资是回避的，北师大目前不能100%确定能对口新城桃李郡。

提问：房姐，武汉加盟链家开一家店子，有什么门槛吗？大致哪些投入？平时上班，想与朋友合伙，我安排一到两名亲戚去店子上班。这种方式可行吗，要注意什么。朋友做过店长。

回答：你好，感谢付费！

先说说中介是怎么生存的？ 当你每天都在和中介费打交道，直到充分了解中介这个业态的某一天，你会想到这个问题： 什么样的中介最赚钱？ 是链家？ 还是当年如日中天的中原？ 还是深耕垄断某小区的社区店？ 要是这样想，就乱套了。 首先需要搞清楚一件事： ——谁赚钱？赚的是什么钱？ 中介不是一个固定业态模式，根据结构的不同，其实有很大差别。

1.个体中介

2.开中介店的老板（加盟或独立小中介）

3.中介大企业。 三者截然不同。 中介大企业，赚的是经营公司的利润，公司的利润结构，来源也很多样。 比如链家，赚的是业务量对应的资本套利； 比如中原，各家门店实际经营利润仍然是公司的利润主体； 譬如21世纪，利润大头是加盟费。 对于那些中介店的老板，也分类别。 有的把店面当企业，管理几十号员工，利润受到业务能力，选址，公司管理等因素影响。 有的把店面当小生意，大多属于夫妻店，没有太多主动扩张的目的，重点在个人能力和积累，利润取决于个体能力和人脉。 事实上，市场上绝大多数的赚钱中介，都是这些「自营门店」，「夫妻门店」。

从结果上说，因为钱是自己掏的，不赚钱就关门了。 从行业来说，房产买卖是一个极度分散的市场，不同的地段交易量不同。 有的地段交易活跃但竞争激烈，最终利润反而一般； 有的地段交易一般，但如果能深耕做到事实上的区域老大，利润可观； 有的地段房屋密度和人口稀疏，谁开门谁亏钱。 但对于大企业来说，想要统一市场，就不得不覆盖「亏损」区域。 ——市场占有率提高，利润边际递减。 甚至为了提高占有率，而主动亏损。 链家，就是占有率第一，亏损第一。 但是，公司可以从别处赚到钱，股东拿分红。

最后是，作为员工存在的中介从业人选，本质就是销售。 这部分人群的收入，完全依靠所在市场的行情＋个人能力。 一部分从业者积累经验年工，掘到第一桶金，扎根城市成家立业，逐渐转为夫妻小店，坚守区域，用最小的精力，获得一定范围的最大回报。 极少数中介，依靠市场风口和个人销售能力，频频来单，或者碰到个抢手的一手项目，好运碰金主，一天签10单，偶尔发个财。 大部分的中介，月收入仅在基本工资徘徊，游走在失业和跳槽的边缘地带。 你还停留在了解的阶段，看出来你对中介行业一窍不通，还是不要去趟这摊浑水了。

提问：智慧与美貌并存的房姐，我是新人，目标深圳，手上子弹100，想投资坪山或者光明的旧改项目，不占名额，能短期内实现凤变冰，请问美丽的房姐有何建议？感谢

回答：你好，深圳老破小可以改造“凤变冰”总价低好操作。 但是仅限于罗湖 福田和南山这几个核心板块内，远郊区的老破小不具备流动性。

提问：！新人首问！房姐您好，终于找到一位大神请教了，感谢。现在有子弹60，户口在深圳，现在在苏州工作，最近看了苏州太湖度假区的龙湖大境天成的高层108平（摇号，基本靠抢）。现在纠结是继续攒钱买深圳（后期不会在深圳发展），或者买深圳1室小户型，还是买苏州。想问下房姐我该如何计划？谢谢房姐。

回答：你好，龙湖是站岗盘，投资角度太湖汇景不是更好吗？ 子弹60去深圳也买不到性价比高的产品了，建议深耕苏州。 用优质资产追深圳的涨幅也是不错的思路。

房地产注定只有小部分人能赚钱，我们跑在大部分前面，手把手教你从0实现千万资产积累。很多人给我留言提问，房姐精力有限，无法一一解答。

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