我是武汉房姐，资深房产投资专家。你相见恨晚的买房军师，目前已为10000人提供买房最佳解决方案。房姐不像其他自媒体，遮遮掩掩的让你摸不清头脑！房姐属于实战派，只说对你最有用的操作和建议
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提问：新人首问：汉口对口育才二小的闲置老破大，市价200多万。缺点：一梯两户，楼层高无电梯，产权40年，属于住宅非商业。优点：户型端正，采光好，得房率大于实际面积，有学位指标，交通等生活配套成熟。卖掉可以有一个房票。商业综合体的闲置loft，不影响任何房票。卖掉的闲钱也暂时用不着。估计也不好卖可能还得亏点。没有自住刚需、改善等需要。已无房票。目前还有闲散资金在看投资房，房票在开发。因为投资也不买大户型，所以金钱上不需要卖掉老破大或者公寓。请问以房姐经验，上述资产继续持有是否会在未来沦为不良资产，是否应该卖掉。
回答：你好，武汉二手房市场上有个产品叫老大楼，或者老破小 老破大。
老破大，一般指的是2000年以前，面积超过140的那种户型偏大，但不太好的老公房产品。我们一直对老破大，老大楼非常谨慎，没有开发商 没有小区环境，出房量少，成交量小，处于房产生物链的最底层，涨幅滞后，靠片区的均价带动。
老破大属于富人看不上 穷人买不起的产品，涨幅最少，跌幅最多。就算是大学生，大多是90、00后，已经跟10年前第一代移民不一样，很多小年轻，他们从小住的不是私房就是商品房，就没住过老破大，无法理解也很难接受这样的产品和居住环境。
你看看老破大实际走势，这几年也并没有很强，整体来说是比老破小处境还尴尬的产品。
商住公寓一律要回避，配合买家避税可能好出手一点。
提问：原籍咸宁，目前在深就业，无票有贷，目前只有光谷坐标城九台250平叠墅，毛坯空置三年，目前无法出租，出售价格只有750万，访客比较少，九台利弊明显，目前自住率30%左右。请问我i继续持有，等待小区物业（万科）改善环境，还是800万平价出售；或者再坚强忍耐等待上涨机会，还问一下，做成多套小套间出租的做法可取吗，月供压力二万比较大。出售后高新大道沿线新盘1.8万单价，是可以考虑的吧。还有白沙洲三环内1.6万和光谷东1.8万谁优谁劣
回答：你好，坐标城九台这种标的，总价段高于片区典型总价区间，未来目标客群是光谷的高层和老板们。小白领晋升到金领后虽然不是没可能中意这种标的，但是武汉沿湖别墅太多，产品更新换代太快，不太可能是他们来接盘。虽然受众客群不是特别广，但关山大道供应更加稀缺。
投资角度建议出手置换一线城市，除了深圳，广州现在也是不错的建仓时机。先入手一套上车票，剩余子弹再考虑。白沙洲的价格对标南湖，天花板不算高，这2个板块对比 优先光谷东。
提问：新人首问，美丽的房姐你好，15年在观澜太子湖买了套90平，最近因为要结婚了想换大房子，准备卖了再买，最近看了金湖天地，南国明珠四期，房姐觉得金银湖片区和四新哪个更合适自住啊，因为工作关系我在汉口多些，老婆在武昌多些，预算首付80万左右，家庭月收入税后3.4w。另外感觉今年卖房是不是不是好时机？
回答：你好，金银湖是睡城，优先是环境好 自住合适，缺点是房价不怎么涨。东西湖土地并不稀缺，新盘和二手盘的天量供应，所以价格抬升非常慢，美景收割了一批又一批的土豪和韭菜。
四新不错，考虑到通勤时间和自住条件，积玉桥是个比较折中的选择。
二手价格还没有起来，可以先把房子挂出来，想要快速不折价出手，可以参考知识星球内部资料《卖房科技树》
提问：姐姐，急！我上车黄埔缺点资金，有中介跟我说可以做GPGD，这个方法可靠吗？另外，我还不具有购买黄埔的资格，中介也说可以跟业主谈，等有资格的时候再去办理过户，这个做法对买家来说是否具有很大的风险？本来黄埔现在在涨了，如果一没资格二没足够资金，是否很容易被卖家恶意毁约？如果可以提前入手，文冲的丰逸尚居用来做短期投资3-5年是否具有投资价值？如果不建议这样上车的话，现在可以入手新塘的二手盘吗？（目前比较中意白江地铁站的新都盛世名门和东方名都，单价都在2.3/2.5万左右）感谢！
回答：你好，感谢付费！
gpgd怎么操作？
1.直接拉高评估价，靠人工和评估渠道关系。评估的拉高有限，目前大概10%内，溢价太高的楼盘本身评估只有8成，拉到9成就不现实。
2.真正的gpgd，来自选筹。选择优质房源，低价房源，评估价和售价接近，甚至售价比评估价更低的房源，自然就达到了高贷的结果。
3.gpgd对贷款资质和流水有更高要求。
4.有风险
跟业主谈交易周期的事情，如果房票最后没有办妥，也需要把风险在合同上规避掉，把合同条款都修改成利好你方，万一没有达成三方无条件解约。
丰逸属于黄埔的后涨房，因为黄埔花园那几个好盘涨得快了，次级盘会陆陆续续跟上来，你买也无妨 新塘还是算了
提问：新人首问：房姐，观望您多时了，被您的睿智折服。我在武汉江汉区中城悦城二期有一套87平房子，无贷款。江汉区福星惠誉福星城有一套90平小三房，无贷款，精装修，楼王位置，中高层视野好，挂190万一直没成交，最近重新装修重新配轻奢家具，意图想快点卖出去。老公武汉集体户，我广州集体户，孩子10个月，今年在广州的广钢新城买了一套复式楼，保利东郡，楼下是华师附小分校，首付4成贷款买的，卖福星城就是用来填广州保利的贷款。现在问题是这样的，武汉的中城悦城好像不怎么涨价，二手成交量极少。以后住广钢新城，所以其他房子考虑投资价值，中城悦城是继续持有，还是卖掉，重新买武汉其他有投资价格楼盘，或者再买一套广州有价值楼盘？
回答：你好，福星惠誉可以出手。中城悦城CBD的边缘地段，整个小区临高架。CBD属于过气IP，自住保值能力不错，但是回报率一般。可以考虑出手后裂变到星球内推荐的领涨板块。
接下来继续加仓广州，广州目前涨幅不错，可以跟上这一波红利。现在广州的政策还在放松，还会继续涨，比如番禺的行情，目前有蔓延到番禺广场一带的迹象，我们不要做事后诸葛亮，提前布局为宜
广州投资回报率最大的楼盘，详见知识星球内部分享。
提问：付费入群，请教几个问题。目前长居上海 1、父母在镇江市区有房一套，该不该出售 2、我们在南京市中心有一套商住房，恒基国际中心，物业管理一般，房价停滞，去化很慢，现在要不要降价出售。另有一套市区地段较好的老破小，要不要出售还是继续持有？3、上海周边的启东恒大海上威尼斯是否值得投资？4、如果有上海购房资格，投资目的，还值不值得买，有什么楼盘推荐？假设子弹700
回答：你好，镇江建议尽早出手。
商住（含公寓、酒店式公寓、Loft等）、商铺、办公楼要按照增值部分的30％-60％来交增值税，导致商住涨幅远远落后于住宅，已经被京沪充分证明。投资只买纯商品房。恒基国际中心建议出手。老破小如果有学区可以继续持有，没有学区的老破小，未来会持续跑输大盘，建议出手。
恒大海上威尼斯这个盘很有名，上海很多人都知道。环一线远郊旅游地产没兴趣，割韭菜用的。度假，五星级酒店和特色民宿才是最优选择。
大部分的小白买房，一手远郊商住精装修CEO盘这些潜在的坑总会踩上一两个，也不用气馁，我们说「习惯损失」，最好的办法就是现在开始解决问题。
子弹700，上海投资回报率最大的板块详见知识星球内部分享。
提问：博学的房姐好，坐标深圳，前面几个网红盘全部陪跑合正观澜汇即将开盘，首付五成，资金有限只能接受总价550左右的房，纯投资是否值得打？1栋朝东北和西北的户型价格最低，靠近加油站，是否影响后续转手？还是等后面掏笋？是否有其他推荐楼盘？求指导，不胜感激。
回答：你好，感谢付费！
观澜汇的优势:
1.龙华80%的旧改在观澜，观澜是龙华的未来，万科、卓越都有恢宏体量，改造难度远小于民治和大浪；
2.小区为片区价值标杆，且价格没有和周边拉开差距，新盘供应充足，学校加持，该盘注定十年内都是片区红盘；
3地铁即将开通，交通短板消失；
4.户型好，赠送多。4号线延长线通车后，价格还会小幅上扬！好的产品还是更能受到市场的欢迎和接受。观澜就是睡城，以前龙华是，龙华贵了，人群疏散到观澜，所以，离福田越近越好。
观澜汇是观澜第一网红盘，户型方正、地铁口、赠送多、大商业。成交也非常活跃，价格也一直稳中有升。观澜置业，首选观澜汇，未来观澜也会不错的，但是观澜是普涨区域，这个时候可以考虑买长远看我更愿意加点预算买到龙胜。
提问：房姐晚上好，坐标上海，净A8.6，想分散一小部分去海外N一两套，您觉得哪里比较靠谱？谢谢！
回答：看你的目的是想分散风险，个人认为风险管理并不是分散能解决的。海外投资考虑的点很多，经济发展好房价预期高的可能杠杆低，租金高的可能税高，且信息鉴别成本高，绝大部分拿到国内的外销盘性价比都一般，代理费用10%起跳。自己去海外多个城市考察也不现实。
看一下东亚走过同样发展路径的日韩富人，都是产业逐步转移到经济管制宽松的东南亚。日韩表象是国内经济发展停滞，其实是因为国内民选政府税赋过高、管制严格，大资本、富人群体集体转移财富，实业厂矿或房地产坐实财富。
提问：房姐 有个疑问：青岛金融市场其实并不灵活，不如沈阳济南。但是市内房价还是窜到了3万，这可是很多全款砸出来的啊，多夯实。青岛泡沫应该很小咯？
回答：你好，青岛泡沫更大。房产市场是行为经济学最佳试验场，房产价格从来都是非理性的，一套房涉及普通人身家性命，稍微波动就是几十万、上百万浮动，所以绝大部分人的判断和决定才会像赌徒和傻子一样。要么集体抛售，要么集体疯抢。
绝对的利益让人绝对的弱智，除非这利益不够高。当你看到所谓的上流人士，为了二手房几万撕破温情面纱毁约；
当你看到林更新为了一套沈阳CEO星河湾，跑去售楼处四趟砍价十万块，你就会知道市场多么扭曲，暴涨来的时候没有一个人是无辜的。只有买上十几套以后，每次买房决定变的不那么重要，才会跳脱出来看到真相。
提问：房姐您好，小白先学习了您精华帖。咨询裂变问题。我和先生上海户籍，现持两套房，都有贷款，房票用完。1.首套在浦东北蔡，04年的小区，品质一般，未来考虑置换，134平，420万买的，贷170万（含公积金），但旁边正在建上海青少年活动中心，觉得现在置换会错过上涨。2.二套是八佰伴附近的老破小学区房，今年新入，400万购入，纯商贷120万，这套房子还有60万外债未还。考虑首套截断贷出来的钱投资，考虑还贷能力（每个月最多还2w左右），打算贷个350万，到时候手上剩下的子弹预估有150万。投资方向：(1)一个中介说嘉兴市的嘉善县他手上有折扣房（8.8折），全款入。
(2）考虑其他城市，但像武汉，想上车但用不了54大法，不知道如何破限购。(3)单位可以申请临港的限价房摇号，摇中10年不能卖。问题：一是手头的子弹怎么用最有性价比，抵押贷款后每个月还款压力大啊，有方法破吗？二是嘉善县城的这种房子能不能入，还是破限购，就买现在低估高潜力的城市。三是上海临港的限价房有没有必要摇，如果值得投资，现在已无房票，还得想办法。感谢
回答：你好，不可否认，有相当一部分惠州、固安、燕郊、昆山、嘉善的房子被新深圳人、北京人和新上海人买走。
你的疑问，也是他们的疑问，所以他们去买了，我认识好几个小老板、做小生意人去昆山 嘉善 惠州 中山买房，拦都拦不住，但有一个事实，嘉善惠州中山的涨幅却一直跑输大盘，因为惠州中山嘉善是单纯的环深环沪城市，并没有强大的产业支撑，这一点跟东莞有本质的区别。买不起一线城市的房子，嘉善惠州中山并不是归宿。
因为买了周边也不能住，不具备同城生活的条件，哪怕在一线城市，远郊都无法跑赢大盘，更何况卫星城！在一线城市也只有核心地段和政府规划的地区才有前途，哪轮得到卫星城！卫星城大多是小县城或者临近一线城市的荒地，就像嘉善，一部分区域靠近金山，金山在上海都不受待见，靠他近能干嘛；惠州也一样道理，靠近坪山，坪山都跑输大盘，靠坪山近有啥用？
再说这些小县城都是房比人多，二手根本没人要，来买的人也是买一手！关键价格还死贵死贵的，比沈阳这些1000万以上人口的城市的核心地段地铁房都贵，买这些城市还不如买成都长沙重庆核心地段地铁房，价格差不多。所以买不起一线的人，最后会选择去老家省会，可以先租房，攒够了钱，一居、两居、三居一直置换下去。
上海临港新城距离上海市中心60km+，基本不可能和主城区连接起来，短期内不会有太大大发展。短期内临港会有一些利好，比如自贸区新片区，这些也没有实质作用，人口导入不了，除非出个我们不能想象到的强力政策。不是投资优选。建议优先回报率更大的二线城市，武汉不错。
武汉目前有9种破限购方式，详见知识星球内部分享。
提问：房姐，体制内1000多人大单位，领导讨论提拔并民主打勾，同一批进单位都提了，就是我和另一同事被纪检组长否（此人刚来不熟），理由是五年前一单报销有去动车票回来打车无票据，最近大领导退休在离任审计，如何补救？这类事情会影响到今后提拔吗？谢谢
回答：虽然五年工作经验，但你职场未入门。体制内，从财务到纪检到领导对你小事都公事公办、一板一眼，已经被排除在自己人行列了。至于用什么理由敷衍你不能提拔，这些都不重要。
中国人在一个地方摔倒，从来都只能从另一个地方爬起来。多留意下转岗、遴选之类机会，换个机关或者去二级机关钻进核心内圈。
提问：江岸学区关注育才本校和长椿街，子弹60左右，只能看看老破小，或者1居小户型。房姐，请问买了这样的学区房，一定能上得了对口的学校吗？我听说这两学校有钱也不一定能上啊。还有就是没钱没势的家庭，读这样的学校，老师会不会对孩子不关心？小孩在学校会不会很自卑？我现在在犹豫，经济实力不是很强大的前提下，要不要花大代价让孩子挤进富人圈读书.
回答：面子也是商品。对中产阶级来说，学校是他们买得起的面子。凡是面子，多少都有点收割机的性质。
人生的赛道是人生，而不是奥数、考试、大学、工作等。
人生的目标总的概括涉及到两大方面：自我的个体愉悦基因和家族的延续
人们之所以努力上培训班，不断考试，比拼学校，职场打拼...除了些许的成就感满足，首要的目标都是为了赚钱。有了更好的收入，才能住更好的房子，享受美食，消费更多的更好的商业服务，获得愉悦补充心力对劳动的付出颁发满足感。有了更多的收入以及持续收入的机制，才能扎根筑巢，寻找配偶，组建家庭，养育后代，为后代保驾护航。
遗憾的是，中产阶级在认知上的局限，让他们无法看到事情的全貌，无法及时了解事情的变化。
当富农投身工厂主时，他们还在努力经营农场；
当开厂迈入红海时，他们还在拼命投身「实业」；
当高考扩招十倍时，他们还以为大学生是天之骄子；
当市场经济群星绽放时，他们还在逼迫小孩争取一份职场的铁饭碗。
经营农场，投身实业，考大学，争夺铁饭碗...
中产阶级的家长们就像一颗颗螺丝钉，总是轻易被塞进别人早已准备好的位置，并把自己的子女也投身其中。他们意识不到的是，获取财富的方式一直在变化，自己时代的路线和子女的时代已经天差地别了，而子女在小学时代所拼的路线，上了大学也许就不再适用于这个社会了。
农耕社会状态的稳定持续，是大多数中产阶级思维固化的先天起因。
人生的赛道是人生，是生存的能力和获得财富的能力，没有任何具体的工作可以长久为你获得财富。
提问：房姐，你好，我朋友小学毕业，有什么办法落户武汉买房吗？现在长期在深圳工作。
回答：目前武汉有8种快速破限购方案，详见知识星球内部分享。
提问：投资的选筹与刚需的选筹上的标准有什么不同？通常自住的房子也希望和上涨的漂亮。
回答：有没有投资和自住兼顾的房子呢？答案是，没有。凡事告诉你这房子投资自住兼顾， 大概率是在骗你！投资，一定是投目前还不适合自住的房子等待利好兑现，是一种小小的赌博。但凡适合自住，那也就没有暴涨潜力了。自住，是考虑个人复杂的情况，如交通、学区、户型、配套、楼层、采光，做出的选择，是一种消费行为，以后涨幅能跑赢大盘就算不错了。自住找自己喜欢的，生活半径附近的，什么都符合你标准的房子，只能是CEO。
投资和自住天生就是矛盾的，甚至有职业炒家提出【投住分离】，即买房只为投资，租房自住。所以买之前，请思考清楚，你到底是要自住，还是投资。
房地产注定只有小部分人能赚钱，我们跑在大部分前面，手把手教你从0实现千万资产积累。很多人给我留言提问，房姐精力有限，无法一一解答。
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