武汉楼市现状：光谷东还要涨，二手房挂一套卖一套

我是武汉房姐，资深房产投资专家。你相见恨晚的买房军师，目前已为10000人提供买房最佳解决方案。房姐不像其他自媒体，遮遮掩掩的让你摸不清头脑！房姐属于实战派，只说对你最有用的操作和建议

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提问：新人首问，房姐你好！人在外地，9成目的是投资，剩下1成是三五年卖了当一线首付的打算。子弹凑凑有60撑死70，公积每月七千，能用于还贷的每月现金能有一万出头。 问题是想房姐帮忙给点选盘建议， 1 光谷东：感觉现在价格有点透支了，不适合入手，朗诗看的上的都一万九了，小三户型也不好，低价的基本都是一楼。新盘星光城还要摇号，面积也有点大，不知道应不应该继续看光谷东 2 目前在自光谷东往西看，觉得当代国际花园不错，有次新有二小，可能对口的实验中学也不错，自己瞎判断感觉光谷东发展起来，人口也会往配套和学区更好的西边溢出，还可以马上出租。但是价格不低，怕没有投资空间，想听听房姐意见 3 汉口和汉阳也可以考虑，不考虑白沙洲。

回答：你好，光谷东是这一轮的领涨板块，朗诗这类成交量活跃 小户型多的楼盘，所以价格拉起来很简单，但是单价到了1.9就没有太大兴趣了。 星球内推荐的盘再淘一淘，未来差距不会拉的太大。

关注租金可以入手当代国际花园，有学区溢价，但是这个板块已经不是风口了，相同的价格，有更好的选择。

提问：汉南的碧桂园凤凰湾怎么样？可以投资吗？ 四环外，143平的精装100万多点，不同楼层有浮动，地铁口800米，值得投资吗？二套……

回答：汉南属于武汉远郊区里最没有投资价值的，距离主城区太远。 远郊区的第一条地铁开通之前，房价会透支，加上各大开发商的宣传，新盘价格抬升明显。但是地铁开通之后，利好出尽，人口反向输送，房价反而涨不起来，很难有人接盘。

提问：亲爱的房姐好，我们几人合伙买房，已经进入了银行资金监管程序，中介伙同业主突然跟代持人说要求暂停银行审批，要求加价，说不加价就举报代持人资料造假。之前中介比正常费用就高了几万元，现在我们很气愤，请问我们股东应该怎么办？请支招

回答：1.现在是业主和中介的原因，造成购房流程走不下去，跟你们没有关系，你可以要求中止合同，让业主和中介赔偿你的所有损失。 2.既然中介知道代持人资料造假，他和业主也是帮凶，让他们去举报好了，大家都脱不了干系。 如果代持人的造假资料是中介帮忙伪造的，他也是犯罪。 当然你肯定是一口咬定代持人资料是真实的。 3.退一步讲，就算是中介真的跟银行举报资料造假，那也只是被银行拒贷，你自己换一家银行申请按揭好了。 4.如果是大中介公司，比如链家，可以直接举报给公司。 5.中介和卖家临时加价，已经涉及到经济纠纷，你们可以报警。 我也是头一次遇到这么恶心的中介，可以曝光出来，星球里的朋友远离。 以后走流程建议找自己熟悉的 靠谱的中介走流程。 感谢付费！

提问：本人男33，已婚，收入23，老家在湖北边界靠九江这边，13年苏州转上海，16年上海调南昌，南昌社保。 16年贷款入苏州木渎山水华庭94平，单1.7，地铁口，21年6月开通，现单2.5。 18年6月贷款1.3入手象湖新城37平住宅（限售2年），已还清计划今年6月满2年出掉，好填补后面房子首付欠款 19年9月贷款入南昌象湖滨江红星中奥广场3房，交房21年11月（限售2年），单价近1.3，计划自住。 问题： 1、计划明年地铁开通能一涨波苏州房子出掉后，要么南昌再入一套4房，或者考虑其它地区，给些建议，苏州房有必要持有吧？ 2、南昌象湖滨江潜力如何，感觉去年出手太急了。 建些建议，谢谢！

回答：你好，苏州比南昌潜力大，可以长持。 南昌这个城市，实在是太小了，和太原石家庄一个层面，炒房有点艰难啊，比较认可的九龙湖板块，但是已经很热了，起价太高。 红星中奥广场入手价不高，长远看不会亏。 湖北人建议加仓武汉，南昌和武汉的城市等级差距比较大，未来武汉的发展会更好。

提问：请求房姐翻牌！我这样分析对不对？因为追求舒适度是绝对不会变的，且要用好首付首贷，房票不能浪费，选个面积大总价款多的应该合算些！

回答：明显120的性价比更高 120流动性最好 自住买160，投资买120 武汉卖房是算建筑面积，跟实用面积关系不大 只剩最后一张房票可以买大面积，但是需要长持很久，大面积流动性比较差

提问：请问房姐 重庆新房比二手价格高 二手是现房，而且位置配套都更好 为什么大家都去选新房呢？ 作为外地客投资该怎么思考？

回答：哈哈，这个问题很意思，我下面说的话，可能圈内的重庆土著朋友们不爱听，但是事实。 重庆人是农村直辖市，农民弯脚杆一堆，到处是土坡和菜地。 不精致，不小资，不像城里人。 新房癌最厉害的地方为什么是重庆？因为重庆人农民思维最重。 癌症什么时候能治好了？癌症永远治不好，只是看5年存活率的高低而已。 不仅是重庆，整个中国都有新房癌，只是这个癌症的轻重程度不同而已。在一线城市房价已经很贵了，次新10万老破小6万，大部分人选6万的，一点也不矫情。 但像重庆这样的城市整体房价非常的低，新房癌特别严重。 喜新厌旧是人之常情，新房总是受欢迎的。 重庆的新房癌要得到缓解，总房价要再涨一倍。也就是现在150万中位数的房产变到300万，重庆人矫情的程度就少了。 正是因为有新房癌，所以二手淘笋赚的才多。你要知道，市场不可能永远失灵。

提问：房姐您好！跟您学了很多人生思路，非常感谢 本人在上海做生意，以后也定居长三角这一块。名下在老家县城有一套，婚前买的贷款已还清，计划这两年卖掉～去年在太仓买了一套142平的，在弟弟名下，目的是自住。目前手里有25左右，想再投资一套，苏州无锡都没交社保，请教您！投在长三角不限购的区域（南通嘉善湖州）好还是沈阳好？ 望亲爱的房姐指点！

回答：你好，买房回避「环 x」的项目 无论是环京环沪还是环深，除了极个别的特例，一概回避。 「环 x」是一种营销包装。 所谓环京，本质是河北县城，四五线城市； 环沪，就是昆山花桥太仓； 买入这些项目的结果，首先是收益的不确定性，更大的概率是亏损。 首先，买入「环 x」房子的买家，绝大多数都是首付资金有限，认为不够在一线城市上车，所以才看中了中介宣传，买到城市周边。 买入以后，发现当地没有二手房市场，导致房子的流动性的急剧降低，让本就不多的首付资金赌注变得揪心，个人发展的注意力全被糟糕的投资带偏。 即使有少量的特例可买，例如燕郊，也受到时间、价格、政策的限制，例如燕郊只有在不限购不限贷且足够低价的情况下才可以买入，绝大多数时间仍然是不建议买入的。 买房，回避「环 x」的项目。 这几个城市，优先沈阳。

提问：亲爱的房姐，你好！我有个疑问，在汉口老城区胜利街合作路那边，开发商的地价都差不多2W了，为什么新丽大厦的房价还不到2W，这是不是属于低估区？如果卖，您建议什么价格合适？麻烦您指点迷津，谢谢！

回答：你好，武汉二手房市场上有个产品叫老大楼，或者老破小 老破大。 老破大，一般指的是2000年以前，面积超过140的那种户型偏大，但不太好的老公房产品。 我们一直对老破大，老大楼非常谨慎，没有开发商 没有小区环境，出房量少，成交量小，处于房产生物链的最底层，涨幅滞后，靠片区的均价带动。老破大属于穷人看不上 富人买不起的产品，涨幅最少，跌幅最多。 就算是大学生，大多是90、00后，已经跟10年前第一代移民不一样，很多小年轻，他们从小住的不是私房就是商品房，就没住过老破大，无法理解也很难接受这样的产品和居住环境。 你看看老破大实际走势，这几年也并没有很强，除非有强学区的加持，整体来说是比老破小处境还尴尬的产品。 风变冰之后单价1.7左右可以出手。

提问：最美的房姐好，新人首问。请教一个关于估值问题。cq远郊区某33层高层小区，2T6，小区均价6000元。现有个建面100的二楼（一楼是架空的入户大厅），优点：有一百多个平方的露台可以独家使用（可以摆点花草菜），缺点：紧邻小区配电房（在一楼旁边空地），只相隔几米。这种房子的价格和均价6000相比，应该如何定位？感谢

回答：你好，感谢付费！ 必须要赠送才算，违建不算，公共区域不算，小区质量越好，赠送面积可以价值更高。 赠送面积分为未来可能被拆除的面积，和不会被拆除的面积。不同的风险，值多少钱的估价不一样。 还分能做卧室的面积和不能做卧室的面积。能做卧室的要值钱很多。 露台、花园面积就肯定不能按照房间的面积来计算价值。 赠送面积的价值肯定要考虑进去，但不要忘了，通常愿意赠送面积的房子都是比较难卖的楼层/面积段/地段/产品力，所以综合评估下来，性价比反而不一定高。 建议先和开发商或者物业确认下，是赠送面积还是公共区域。 如果是裙楼顶不值钱的，赠送面积不加价或者只按0.1的价格计算即可。 二楼属于低楼层，折价5-10%左右，还要看采光条件如何。 配电房是瑕疵，减分项，最好不要买这样的房子，接盘侠会在意。 投资还是要看具体的楼盘。

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