我是武汉房姐，资深房产投资专家。你相见恨晚的买房军师，目前已为10000人提供买房最佳解决方案。房姐不像其他自媒体，遮遮掩掩的让你摸不清头脑！房姐属于实战派，只说对你最有用的操作和建议
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提问：新人首问，单身女32岁未婚，关注很久了，一直犹豫要不要买房，家住走马岭，有三套还建房，一套步梯房自住，一套电梯房未来考虑给父母养老住，还未装修，还有一套没拿钥匙。目前工作在吴家山，月薪6千，现金还可以凑到30万，也是父母帮忙。如果想买房的话，怎么买？是买吴家山这边的，还是买其他地区的房子。汇总起来就是三个问题，买还是不买，买的话买哪里，不买的话，手里的资产怎么优化。我感觉我问了三个好难的问题，因为都很主观。不管怎样，我还是想听听专业人士给的建议吧。
回答：你好，如果你们3套房都在东西湖，已经解决了自住问题，接下来买房建议重点关注升值潜力。
投资不建议买东西湖这类远城区：
1.新盘和二手房的供应量太大，人口聚集度不高，房价很难拉升。
2.吴家山新区规划先天不足，产业分散。
3.与主城区距离较远，超过15公里的新区，中间隔了古田，人口导入困难。
步梯房建议直接出手做裂变，关注我们星球内推荐的板块。
提问：汉南的碧桂园凤凰湾怎么样？可以投资吗？ 四环外，143平的精装100万多点，不同楼层有浮动，地铁口800米，值得投资吗？二套……
回答：汉南属于武汉远郊区里最没有投资价值的，距离主城区太远。 远郊区的第一条地铁开通之前，房价会透支，加上各大开发商的宣传，新盘价格抬升明显。但是地铁开通之后，利好出尽，人口反向输送，房价反而涨不起来，很难有人接盘。
提问：亲爱的房姐好，我们几人合伙买房，已经进入了银行资金监管程序，中介伙同业主突然跟代持人说要求暂停银行审批，要求加价，说不加价就举报代持人资料造假。之前中介比正常费用就高了几万元，现在我们很气愤，请问我们股东应该怎么办？请支招
回答：1.现在是业主和中介的原因，造成购房流程走不下去，跟你们没有关系，你可以要求中止合同，让业主和中介赔偿你的所有损失。 2.既然中介知道代持人资料造假，他和业主也是帮凶，让他们去举报好了，大家都脱不了干系。 如果代持人的造假资料是中介帮忙伪造的，他也是犯罪。 当然你肯定是一口咬定代持人资料是真实的。 3.退一步讲，就算是中介真的跟银行举报资料造假，那也只是被银行拒贷，你自己换一家银行申请按揭好了。 4.如果是大中介公司，比如链家，可以直接举报给公司。 5.中介和卖家临时加价，已经涉及到经济纠纷，你们可以报警。 我也是头一次遇到这么恶心的中介，可以曝光出来，星球里的朋友远离。 以后走流程建议找自己熟悉的 靠谱的中介走流程。 感谢付费！
提问：本人男33，已婚，收入23，老家在湖北边界靠九江这边，13年苏州转上海，16年上海调南昌，南昌社保。 16年贷款入苏州木渎山水华庭94平，单1.7，地铁口，21年6月开通，现单2.5。 18年6月贷款1.3入手象湖新城37平住宅（限售2年），已还清计划今年6月满2年出掉，好填补后面房子首付欠款 19年9月贷款入南昌象湖滨江红星中奥广场3房，交房21年11月（限售2年），单价近1.3，计划自住。 问题： 1、计划明年地铁开通能一涨波苏州房子出掉后，要么南昌再入一套4房，或者考虑其它地区，给些建议，苏州房有必要持有吧？ 2、南昌象湖滨江潜力如何，感觉去年出手太急了。 建些建议，谢谢！
回答：你好，苏州比南昌潜力大，可以长持。 南昌这个城市，实在是太小了，和太原石家庄一个层面，炒房有点艰难啊，比较认可的九龙湖板块，但是已经很热了，起价太高。 红星中奥广场入手价不高，长远看不会亏。 湖北人建议加仓武汉，南昌和武汉的城市等级差距比较大，未来武汉的发展会更好。
提问：请问房姐 重庆新房比二手价格高 二手是现房，而且位置配套都更好 为什么大家都去选新房呢？ 作为外地客投资该怎么思考？
回答：哈哈，这个问题很意思，我下面说的话，可能圈内的重庆土著朋友们不爱听，但是事实。 重庆人是农村直辖市，农民弯脚杆一堆，到处是土坡和菜地。 不精致，不小资，不像城里人。 新房癌最厉害的地方为什么是重庆？因为重庆人农民思维最重。 癌症什么时候能治好了？癌症永远治不好，只是看5年存活率的高低而已。 不仅是重庆，整个中国都有新房癌，只是这个癌症的轻重程度不同而已。在一线城市房价已经很贵了，次新10万老破小6万，大部分人选6万的，一点也不矫情。 但像重庆这样的城市整体房价非常的低，新房癌特别严重。 喜新厌旧是人之常情，新房总是受欢迎的。 重庆的新房癌要得到缓解，总房价要再涨一倍。也就是现在150万中位数的房产变到300万，重庆人矫情的程度就少了。 正是因为有新房癌，所以二手淘笋赚的才多。你要知道，市场不可能永远失灵。
提问：房姐您好！跟您学了很多人生思路，非常感谢 本人在上海做生意，以后也定居长三角这一块。名下在老家县城有一套，婚前买的贷款已还清，计划这两年卖掉～去年在太仓买了一套142平的，在弟弟名下，目的是自住。目前手里有25左右，想再投资一套，苏州无锡都没交社保，请教您！投在长三角不限购的区域（南通嘉善湖州）好还是沈阳好？ 望亲爱的房姐指点！
回答：你好，买房回避「环 x」的项目 无论是环京环沪还是环深，除了极个别的特例，一概回避。 「环 x」是一种营销包装。 所谓环京，本质是河北县城，四五线城市； 环沪，就是昆山花桥太仓； 买入这些项目的结果，首先是收益的不确定性，更大的概率是亏损。 首先，买入「环 x」房子的买家，绝大多数都是首付资金有限，认为不够在一线城市上车，所以才看中了中介宣传，买到城市周边。 买入以后，发现当地没有二手房市场，导致房子的流动性的急剧降低，让本就不多的首付资金赌注变得揪心，个人发展的注意力全被糟糕的投资带偏。 即使有少量的特例可买，例如燕郊，也受到时间、价格、政策的限制，例如燕郊只有在不限购不限贷且足够低价的情况下才可以买入，绝大多数时间仍然是不建议买入的。 买房，回避「环 x」的项目。 这几个城市，优先沈阳。
提问：亲爱的房姐，你好！我有个疑问，在汉口老城区胜利街合作路那边，开发商的地价都差不多2W了，为什么新丽大厦的房价还不到2W，这是不是属于低估区？如果卖，您建议什么价格合适？麻烦您指点迷津，谢谢！
回答：你好，武汉二手房市场上有个产品叫老大楼，或者老破小 老破大。 老破大，一般指的是2000年以前，面积超过140的那种户型偏大，但不太好的老公房产品。 我们一直对老破大，老大楼非常谨慎，没有开发商 没有小区环境，出房量少，成交量小，处于房产生物链的最底层，涨幅滞后，靠片区的均价带动。老破大属于穷人看不上 富人买不起的产品，涨幅最少，跌幅最多。 就算是大学生，大多是90、00后，已经跟10年前第一代移民不一样，很多小年轻，他们从小住的不是私房就是商品房，就没住过老破大，无法理解也很难接受这样的产品和居住环境。 你看看老破大实际走势，这几年也并没有很强，除非有强学区的加持，整体来说是比老破小处境还尴尬的产品。 风变冰之后单价1.7左右可以出手。
提问：#新人首问##投资小白#房姐你好哇。现在情况：本人西安限购区两套房，名额已用完。一套北郊经开区住宅，一套南郊高新区公寓（40年产权，占名额，后悔买了）刚刚在北郊同一小区贷款买入一套二手小三室，父亲自住。现在纠结1，没有名额，是把公寓赠予父亲换名额（据说两年内不能交易，父亲二婚赠予后怕有纠纷）还是想办法写在老公名下(外地户口，名下无房无贷)2是否应该把公寓出手再投资或买学位房（收益不到5%，够还一半房贷）3家里北郊地铁附近有一套老房，是不是时机卖掉？谢谢房姐解答。
回答：你好，高新区公寓投资价值不大，涨幅非常弱，建议直接出手。 西安仓位不建议过多，可以分散点去成都或者重庆，或者其他天花板更高的城市。 老房子可以直接出手换仓。
提问：房姐好，我准备买二手房，您之前提到gpgd，抱歉请问要怎么才能做到gpgd呢？坐标北京。谢谢！
回答：直接拉高评估价，靠人工和评估渠道关系。 在北京评估价的拉高有限，目前大概10%内，溢价太高的楼盘本身评估只有8成，拉到9成就不现实。 真正的gpgd，来自选筹。 选择优质房源，低价房源，评估价和售价接近，甚至售价比评估价更低的房源，自然就达到了高贷的结果。
提问：新人首问，伟大的房姐。我目前名下无住宅，有一套吾行里公寓（不好卖）出租在。自住父母名下保利城和丽华苑，都是两房。手上子弹40w，老婆在光谷金融港上班，我在青山上班，之前看中了当代国际花园一期，05年小复式46平，被截胡。这房有买的价值嘛？还是买一套新房投资换三房，看了白沙洲富强天惠，光谷东的联投光谷瑞源。陷入了矛盾，不知道如何选择！想最大利益化，求解。
回答：你好，小户型占房票，未来利润空间也比较小，预算充足的前提下，建议买3房。 富强天惠和光谷瑞园都是值得买的盘，2个盘都难抢，还不一定能保证买到。 考虑通勤，富强更适合你们。 瑞园现在不适合自住，只适合投资。
提问：最美的房姐好，新人首问。请教一个关于估值问题。cq远郊区某33层高层小区，2T6，小区均价6000元。现有个建面100的二楼（一楼是架空的入户大厅），优点：有一百多个平方的露台可以独家使用（可以摆点花草菜），缺点：紧邻小区配电房（在一楼旁边空地），只相隔几米。这种房子的价格和均价6000相比，应该如何定位？感谢
回答：你好，感谢付费！ 必须要赠送才算，违建不算，公共区域不算，小区质量越好，赠送面积可以价值更高。 赠送面积分为未来可能被拆除的面积，和不会被拆除的面积。不同的风险，值多少钱的估价不一样。 还分能做卧室的面积和不能做卧室的面积。能做卧室的要值钱很多。 露台、花园面积就肯定不能按照房间的面积来计算价值。 赠送面积的价值肯定要考虑进去，但不要忘了，通常愿意赠送面积的房子都是比较难卖的楼层/面积段/地段/产品力，所以综合评估下来，性价比反而不一定高。 建议先和开发商或者物业确认下，是赠送面积还是公共区域。 如果是裙楼顶不值钱的，赠送面积不加价或者只按0.1的价格计算即可。 二楼属于低楼层，折价5-10%左右，还要看采光条件如何。 配电房是瑕疵，减分项，最好不要买这样的房子，接盘侠会在意。 投资还是要看具体的楼盘。
房地产注定只有小部分人能赚钱，我们跑在大部分前面，手把手教你从0实现千万资产积累。很多人给我留言提问，房姐精力有限，无法一一解答。
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