我是武汉房姐，资深房产投资专家。你相见恨晚的买房军师，目前已为10000人提供买房最佳解决方案。房姐不像其他自媒体，遮遮掩掩的让你摸不清头脑！房姐属于实战派，只说对你最有用的操作和建议
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提问：新人首问，为了提问加入星球，劳烦回复了非常感谢。本人在北京2017年卖掉自购房一套后投了一套300平米的写字楼（崇文门新世界），单价3.6万，全款后抵押贷300万，利率7.08，每个月还款3万，利息每个月减74元，目前每月还贷款2.9万，写字楼已出租每个月收益6万。后来本人生孩子在家全职，现又因疫情写字楼出租可能受影响。老公单位效益下降，所以现在家里没有现金，都考写字楼的租金，去年老家装修房子从私人借款了100万，每个月有利息。现在不知道怎么办，是变卖这个套写字楼还是再想办法出租？我想了解未来北京的写字楼走势，如果不能正常出租的情况下升值空间还有吗？还是应该择机出手呢？
回答：你好，写字楼的涨幅很悲剧，就是图个租金高 要不要换住宅，取决于你是更看重涨幅还是更看重租金收益了，也就是说这些租金对你来说是否非常重要？要是你收入高，我觉得完全可以换成住宅，要是指着这些租金过活，那只能留着了，租售比5%以上，也不算亏。 好多写字楼的价格还停留在2010年前后，现在也不太好出手，能租就尽量先租吧。 另外你的抵押利率太高了，其实可以换个低利率的抵押产品。
提问：房姐你好，新人首问，本人在深圳开建材店有幸购入前海中海阳光玫瑰园78平（现居住余贷50w月供3千）12年买惠州马安荷兰公馆62平（付清现出租1.5千）16年用积蓄20多w加用第一套房的装修贷贷了30w(分五年每月4千)购大亚湾龙光城89平（余贷80w月供5千契税末交）18年用汽车贷贷了20w补贴月供(分5年每月4千）大女在工作，二女儿明年毕业，老三男，今年中考虽有深户普高无望（平时总分才240分左右)现迷茫求指点？想法把马安那套卖掉，深圳这套出租，在龙光城周边找点小生意做，（开建材店已经15年了，50岁再开体力不支）供房压力山大积蓄撑不了两月。想法是否可取？如果不可取，应该怎么办？求房姐指点？
回答：你好，惠州可以出手，惠州房产涨幅不大。 考虑自住可以自住龙光城。 但是投资考虑，建议出手大亚湾，入手一套广州上车盘，自住，升值空间更大。 玫瑰园出租，申请银行加按揭融资，手里留足5年月供问题不大。
提问：房姐好！坐标深圳，刚卖出唯一一套自住房，预计7月左右回笼约370个到手。因目前家庭收入不高（本人目前求职中无收入，主要靠太太月入约6、7000），且暂时也不想背负过多压力，所以准备用370左右全款买房，希望能淘笋入手带中等或中上初中学位的，且可能3-5年后能自住的房子（小孩已在上一年级，准备同片区租房直到小学毕业），兼顾自住加投资。 目前选筹上有两个方向： 方向一：考虑西部本轮涨幅较大，现在入手可能会站岗1-2年，所以准备在东部龙岗淘笋，目前初步看中大运片区370左右带龙岗外国语初中学位的05年后小区电梯三房，自住舒服，单价较同户型次低价房源折价约3%（我看中的房源位于低楼层但使用面积可扩展约15%）。入手后因距离小孩念书及太太上班地太原，故准备放租，3年后再看情况考虑搬来自住或出手。 方向二：牺牲面积学位换地段，更多考虑上班通勤（南山、福田生活），在关内罗湖福田龙华宝安淘个小两房自住。 请教房姐： 1.本轮是否该轮到龙岗房价补涨了？ 2.上述思路是否可行，哪个更优？还是有其他更合理方向可以建议？ 3.出手时间，要等到3季度么，还是哪个时间段可能更容易淘到笋盘？ 感谢房姐！
回答：你好，感谢付费！
总价350万左右可以考虑买罗湖和龙岗的 最近1-2个月的成交数据福田和罗湖（300-500万）占比非常高 龙岗的220万-350万的成交也非常活跃 投资正确的打法就是根据自己的实际情况来做方案350万以上考虑（南山 福田 宝安 龙华）350万以下考虑（罗湖 龙岗 光明） 购买总价低的人毕竟是大部分的人，西部涨的好的房子也是板块片区最低总价，最低总价涨幅最高 买不起西部就不买房了吗？ 也要先上车在置换呀！龙岗也有涨幅很好的板块，比如 坂田，龙中学位盘，大水也会漫过大运的次新盘。 每个片区都有涨幅好的和涨幅不好的，龙岗选筹优先学位和标杆次新盘。 最近3个月是比较好的窗口期，淘笋。
提问：新人首问：充满智慧的房姐，你好！坐标深圳，目标800万左右的二手房。主要目的是自住+保值，需要有潜力学区，3-5年持有。目前看中龙华中海锦城三房，观澜合正观澜汇125五房。不知道这两个哪个未来升值能力更强。同时，也想请教，观澜汇三房与和黄懿花园对比，建议选择哪个，主要是学位考虑，一个是观澜二中，一个是龙华外国语。 盼答复，谢谢！
回答：你好，感谢付费！
中海锦城 品质不错，地铁口，花园较小，因为商业的原因，景观看起来不舒服； 西面恒裕项目，背面金茂地王，东面恒大项目和学校，这些新项目估计都是大户型; 价格已经不便宜了，搏一搏对面的学校以及周围新项目的带动。 观澜就是睡城，以前龙华是，龙华贵了，人群疏散到观澜，所以，离福田越近越好。 观澜汇是观澜第一网红盘，户型方正、地铁口、赠送多、大商业。成交也非常活跃，价格也一直稳中有升。 观澜置业，首选观澜汇，但，我更愿意加点预算买到龙胜。 懿花园：和黄开发，小高层和别墅低密度，高赠送，龙华外国语不远，新社区，开发商精装修交付，出门不远是有轨电车高新区站； 缺点是商业配套不完善，人车不分流，所有户型最小的房间非常小，五年内应该没有地铁规划 导航了下，去福田中心区公共交通65分钟，开车走梅观高速约40分钟，算是在主城通勤圈内！ 这几个盘的排序： 中海锦城>观澜汇>懿花园
提问：房姐好，2019年末以妻弟名义购入苏州吴中太湖新城富力天鹅港打算自住，面积130平方，总价402万，单价3.1万，年后开盘同样户型面积降到387万，现在找开发商更名到自己名下，开发商答复更名可以，当时的99折就不享受了，再加4万，这样房子就406万了，或者直接退房，无违约金，三种选择，一、不更名，将来代持风险和税金，二、更名，比这次开盘贵了将近20万。三、直接退掉，持币继续淘笋，无损失，但房子家人确实非常钟意，很难找到更合适的位置和户型，买的户型已经售罄。纠结……希望参考房姐意见，万分感谢！
回答：你好，感谢付费！
开发商想的挺美，开盘降价，你没有找他维权都算便宜他了，还想涨价，怎么不上天呢？ 如果实在喜欢，建议直接退掉，用你的名字再买入。 不走更名了。
提问：新人首问：子弹300，年入100，疫情过后厦门能否上车？还是说厦门这个变态的房价现在不着急。地段，交通，学区，生活便利，医疗，商业。就房产价值来说，这样这样排序不知对不对。集美新城现在好的楼盘已经4万多，现在入手会不会太坑？叠墅是否只适合自住，以后难卖？现在尝试让自己接受投住，厦门租金相对房价并不贵，是否可以租在厦门，在重庆沈阳等其他城市投资房产比较好。
回答：厦门房价变态，目前只认可岛内4万内的楼盘，岛内有特殊性，但是集美投资意义不大 相同的价格 北上广深是更好的选择 子弹300，优先建仓一线城市
提问：房姐您好，离异刚回武汉目前手上子弹160、首套房想投资加自住，听您的建议看了金地格林东郡两房好的户型单价2.5，差的客厅没彩光的两户单价在2.2～2.3，三房彩光好的110左右吧单价2.2~2.4，您觉得我应该买那种房型呢？或者有木有更优的配置建议，万分感谢(主要是为了投资）
回答：你好，子弹充足建议优先三房，性价比更高，流动性更好。 子弹160，更建议入手一套关山大道，一套光谷东，联投光谷瑞园的新盘还不错 留足3-5年的子弹即可
提问：请评价一下汉孝产业新城～
回答：你好，周边1+8市都是武汉经济圈的小弟，汉孝产业新城是促进中部地区崛起的重要增长极。 对孝感是非常的大利好，但是这些利好可能不会体现在房价上。
提问：房姐，你好！武昌三环处的湾郡别墅120平，12年入手的，可自住，目前空置。适合长持5年左右吗？
回答：你好，湾郡自住还不错，投资涨幅相对弱了些，周边没有太多规划利好，光谷南也不是重点发展板块。 如果考虑自住，建议截断抵押融资后，入手几个洼地板块的潜力盘。
提问：（续费首问）尊敬的房姐您好！目前属于卖房置房，目前子弹230，为了孩子读书就近，想在武昌区购置三或四房，要求近地铁，交通便利。目前看了几个盘：新房中有融创天域180平的四房，月亮湾的153平的三房，融创望江府160平四房；二手房：绿地国际金融城的140平三房精装修、融侨城170平次新房、恒大首府140平精装修四房。现在想从未来这几个盘发展潜力及性价比综合情况来说，麻烦给您意见。虽然是自住，但也是希望买的房未来至少可以跑齐大盘水平。望回复！谢谢
回答：你好，如果说住的舒服，武昌滨江是不错的选择，繁华之后的幽静之地，交通方便，唯一不足的是没有好的学区。 武昌滨江发展太慢，606被砍了。未来武昌滨江发展起来，可能不输汉口，需要耐心长持。 月亮湾投资回报率不如低价潜力区，但是未来会跑平大盘。 融创望江府自住不太合适，周边环境太差，性价比也一般。 这几个盘，纯投资价值不算大， 能跑平大盘就算不错了。 硬要选一个，建议多考虑一线江景房，稀缺资源，未来保值能力更强。
提问：美丽的房姐，我需问一下我首付房，这段时间看了汉口水厂融创一江源毛坯房26000元2022年5月交房，又看了千禧城精装修21000元2021年9月交房，帮忙分析一下那个盘值得买。
回答：你好，感谢付费！ 汉正街的没落，塌了硚口区的一片天。 先天区位的劣势，武汉市在整体的发展中，无意中逐步将硚口区边缘化了，汉口地区的发展腹地在北面，这在无形中便宜了江岸区和江汉区。 硚口区偏居一隅，既无汉口火车站这样天上掉下的馅饼，又无道路扩展的机遇，东西狭长的自然格局，无法形成发展的回旋格局。 加上拆改推进慢，汉西短期内难改颓态，未来发展不确定性比较大。 如果自住可以买千禧城，虽然是小开发商，但是有学区，溢价不算太多。 如果是投资考虑，这2个盘都不合适。
提问：房姐，坐标佛山，最近有困扰 希望解答， 本来计划 1.把我妈的户口签下来（还有10天左右办好） 2.抵押陈村万科缤纷四季房子给农行，贷款年化3.85% 农行已经批企业抵押e贷120 等签字就可拿钱，合理化tx出来成本100万8000费用 3.拿120提前还另外套80，然后再抵押银行 企业抵押e贷 预估tx180 所得款220 4.以我妈名义首房首贷140含税费 千灯湖保利花园一期 5.自己再放50-70进去 再千灯湖板块拿套小四 6.剩下20-30 还房贷 生活开支等 80留公司周转 7.伺机卖陈村（因为2021\/7月通地铁）离地铁三百米 溢价可期 现在问题来了 前两个月放平台的陈村房子有客户看上 不还价 （中途我已经涨了2万）说要三个月内成交 前两天来看过 今天又来 我个人感觉 心里不踏实 没有买就卖掉 价格预期还没到 二各种不方便 户口\/住的 因另外一套没装修 时间成本等等 都是问题 请问房姐 按照原计划方案还是出手陈村
回答：你好，感谢付费！
万科缤纷四季应该是陈村比较中心的楼盘了，距离地铁7号线陈村新城站不远，挨着陈村公园，守着顺联广场，生活配套一应俱全 不建议卖万科。 正确的建仓顺序是优先广州，其次是佛山。佛山是环广，不是环深圳，所以动力并不如东莞这类环深城市动力强。不建议把大仓位放在佛山。 广州买完，还有剩余子弹再考虑千灯湖保利花园一期。
提问：新人首问！你好智慧的房姐！16年贷款入了郑州市紧邻动物园的锦绣正弘国际公寓的一套房子，2002年建成的小区，房子面积187平，贷款利率是百分之4.41。月还按揭6500。房子租金8000---10000。智慧的房姐，请问您作为纯投资是长期持这套房子好？还是卖掉再倒腾新的房子好？房价在1.5万—1.6万左右是不是合适，卖掉划不划算？
回答：你好，锦绣正弘无自住需求可以出售，公寓的升值潜力不看好，跑输大盘。 裂变2套潜力盘。 2020年郑州楼市的机会，就集中在那些短期供应量大的区域。 主要集中在金水、管城、高新等主城区域，以及一些远郊区域。 2019年，郑州市区和郊区短期库存多在20万㎡以下，只有个别片区库存超过20万㎡。 2020年，郑州大部分片区的供应量都在50万㎡以上，有些片区甚至达到70万㎡以上。 今年能看到郑州供应量较大的片区中，出现越来越多的机会楼盘。 同时，把价格控制在15000左右，低于15000更好。 再结合开发商、地段、地铁、学校、产品等综合考量。 优中选优，就能跑赢大势！
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