武汉楼市：这几个学区房，贵过头了

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提问：新人首问 房姐你好，坐标武汉，目前有武昌恒大首府有一套住宅（目前自住），四新之光一套住宅（还没有交房，快了），恒大首府的写字楼100平的有三套。写字楼买了4五年了，几乎没有涨。现在有几个问题 1. 我们想给孩子上学买个学区房，一个是武汉小学那里的双学区房，老破小4，5万一平米，次新盘只有一个帝斯曼，现在也是5，6万起了，太贵了。同时也在考虑江岸区的育才小学，长春街那里的学区房，比武汉小学的便宜一点，大概三万多，还没有详细了解，在孩子读书这个事情上，是一定要择校的，对口的太差了，怕到时高中都没有得读，也想花点钱择校，奈何没有关系，在学区房上面有什么建议吗？武汉小学的老破小值得购买吗？他的学区相对更好。（去年到今年涨了好多。） 2. 关于房子的资产配置上面有什么意见吗？写字楼自用在，但没有全部利用起来，写字楼也不好出手呀，想把手上的房子置换成优质资源。 3. 我弟弟在东西湖有一套投资的房子，两年前买的，没有增值，目前出租，想卖掉，买江汉路的商铺。我个人觉得这个不合适，商铺现在不如以前了，但是：不知道如何劝说他，想听听你的分析。如果他实在想出手，有什么置换的建议吗？ 现在深圳的房子还值得购买吗？如果值得购买，在哪个区域？

回答：你好，如果只在乎学位，建议买帝斯曼这类顶级学区房，但是从投资角度看，是比较差的，因为没有居住环境，光靠一个学区支撑如此高的溢价，泡沫太大。

能接受第二梯队的学区，考虑自住 学区和升值潜力平衡，是相对好的选择。

可以参考知识星球里推荐的学区房。

写字楼租售比5%以上可以保留，作为现金牛奶，就当作投资理财产品，5%的回报率还算中规中矩。如果租售比不到4%，建议直接出手。 随着电商、视频、AR\/VR、自动驾驶、数据智能等技术和应用的发展，商铺必将被重新定义。不是说商铺一定不能投资，但不能再拿过去那套衡量标准来判断什么是 好商铺了。 这个话题太大，展开需要不少篇幅，这里先简单给几个结论——

a) 社区铺是有未来的。用最后500米和电商拼时效，用线下店的物理优势做电商做不了的服务业。

b) 但不是所有社区铺都有未来。甚至可以说，绝大多数社区铺如果不经过大幅改造甚至推倒重来，都不能很好地适应未来居民对社区铺的需求。

c) 相对商圈铺、商场铺，社区铺对新手更加友好。但和住宅相比，运维难度系数仍然高出不止一个数量级。

d) 商铺和住宅一样，也分上中下等，也要看位置、户型、朝向等要素，而且还多出开面、层高、能否重餐饮等特殊要素。边角料一样是被嫌弃的，而且是更加嫌弃，因为与住宅的“楼王vs边角料”相比，你面对的空租期可能会更长，和旺铺的租金差可能会更高。

提问：房姐好，本人首套房，自住为主，房子主要考虑孩子读书，首付70-100左右，麻烦推荐一下武昌的楼盘。感谢！

回答：主要考虑孩子读书，那就二手吧，90%以上的好学区都是二手。

自住A, 学区A-: 百瑞景、橡树湾、美林青城等

自住B， 学区A: 东方莱茵、水域天际、宝安花园，中央花园、保利华都等

自住C, 学区A: 水果湖一二小、566等老学区房（有可能不太够）、帝斯曼

自住A+, 学区A: 复地东湖（不够）、中南汇

提问：房姐您好，新手首问。目前困惑，面临十字路口1.回小城市，工作稳定，收入丰盈，家庭合睦，比较安逸。2.留大城市，妥妥公务员，但需要离婚，我是君人专业那种留汉。大城市压力大，而且爱人守旧，不愿意为了留汉离婚。本人目前36岁，小孩2岁，爱人说都快40了还折腾个什么劲儿，我也是考虑回去照顾家庭，陪伴孩子，一辈子也就这样了，可心里还是隐隐觉得留大城市是对的。目前可凑子弹50个，想想即使回小城市也要在汉投资个房子，不求能盈利多少，起码跑赢通胀。房姐有没有什么好建议1.留汉怎么才能做通爱人工作，其实是他们一家工作，因为他们是小城市本地人，都不愿挪窝2.回小城市，是否子弹用在大城市，但仅限1套，回去就没房票了

回答：人的一生不是等分的。20以下，基本是纯消耗阶段，浪费也正常。 而20-40岁，就是人生的排行榜了。 类似精子竞争受精，十几年的黄金时间，错过了，这辈子就死亡了，突破了，才能继续往下走走。也就是说，这十几年的时间，决定了你在人类排行榜的结果。 生命的意义建立在生存之上。 每个人选择怎么样的生存方式，便是赋予生命怎样的意义。 物竞天择，并不只是描述生命的规律，也在诉说生命的结果。 绝大多数人，将会活在永远的小确幸之中，将会满足于眼前的食物，逃避对未来的责任，不想为了将来更好的生存而去打猎。 但是生活是痛苦的，残酷的，你不努力，就会被其他想要生存的个体挤到身后，为什么有那么多的物种灭绝，因为要么无法适应自然，要么被其他生物挤占了生态位。 为什么我们看到大多数人是一辈子碌碌无为，因为他们觉得自己要追求生活的幸福。 而那些真正的幸福，来自于对生存的更高觉悟，来自开拓未来的痛苦，也来自努力耕耘的享受回报。 买更多的房子，赚更多的钱，是在开拓更好的未来，房子是实现目标的手段。 买房和其他工作一样，都是无差别人类劳动。 与其说别人看不起，不如说是他们看不懂。 燕雀安知鸿鹄之志哉。 中年人最大的痛苦，在于永远也无法完美利用每一份精力。 怎么办？ 算算生命值还剩多少， 拼一次是一次。 如何给爱人做工作？让她进来圈子看看，比她优秀的人比她还上进。 留武汉，先买房。

提问：智慧的房姐：你好！葛店南站附近的万科五彩城，金地城与城邓部等项目有投资价值吗？

回答：葛店不买 现在葛店已经很贵了，溢价太多，环武汉资产不比环一线资产，价格差不大，人口 产业和经济支撑力都不强的。 买葛店只有一种可能，你需要自住。

提问：房姐好：十万火急，明天到重庆。朝天门庆隆海客瀛洲。2005年建成建筑面积198。230万，22楼总共51层。毛坯六梯12户，客厅卧室全看江景。贷款利率5.55。费用2%能投吗？

回答：你好，海客瀛洲是重庆典型的妖盘。 一方面它的位置和江景都是无可挑剔非常震撼的； 另一方面它的房龄较老、周边环境嘈杂、菜市场污水横流。 所以大家对它的态度呈现是双方互吐口水，互骂傻逼。 从投资的角度来讲，一套房子有三个属性，分别是流动性、风险性、收益性。 海客瀛洲这个小区流动性较好（有争议的小区流动性都好）、风险性较高、收益性不确定。 有可能暴击，也有可能万年不涨。 毕竟在15年前刘嘉玲就说过“我住海客瀛洲”，之后海客瀛洲走出一个狗屎一样的10年不涨曲线图。 在我看来江景好楼层不错的海客瀛洲是有暴击的可能性的，值得纳入观察盘。 对于海客瀛洲来说，大量的旅馆、民宿充斥在楼栋中，物业管理难，环境就更差一点了。 海客瀛洲2003年开盘，2006年建成，最初的价格基本达到了重庆房价的两倍，但在16年之前小区均价也才8000左右，实际上的涨幅是非常低的。现在的价格上涨是由于近两年大家对江景房的需求暴涨，江景房整体上涨。 如果你的底仓充足，可以考虑，如果是新手，尽量回避。

提问：请教，河北香河现在值得投资吗？

回答：北三县 燕郊 大厂 香河是很大一篇区域，所以价值有高有低。 而炒的最火热的，无疑就是潮白河厂通桥这一带。 如果已经完全兑现，那么1.5万我接受，但在规划以及未完工阶段卖1.5，一不值，二有赌博风险。 整个环京，除了燕郊主干道，其他地区有人口的很少。 没有人口聚集，就没有价值。

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很多人给我留言提问，房姐精力有限，无法一一解答。

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