武汉楼市：新区涨幅快，老区涨幅慢

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提问：新人首问。上一个不知为什么没发送成功。 亲爱的房姐您好。 —》基本情况： 坐标松山湖，想置换松山湖三房或四房。 家庭房产一处，金域松湖79平两室一厅。夫妻税后4.5万\/月，年终奖15万+\/年，公司内部股票收益10万+\/年，综合年收入80万+。 我老公东莞户口，有房贷，我深圳户口无房无贷。 双方父母无退休金，无房、有一些养老存款。考虑到未来赡养父母和抚养小孩，不敢加多杠杆。 —》需求： 现在金域松湖两房可以310万卖出。家庭常驻人口父母、我们夫妻加刚出生小孩。翠珑湾那边基本没房，想置换到保利红珊瑚三房或四房，有几点疑问请帮忙解答。 —》1、现在高点置换是否合适？ —》2、保利红珊瑚三房只有107平的（450万左右），129三房（450万左右）或145四房（500万左右）也在考虑，因为后两者是双证房，担心以后不好出手，双证房自住是否值得考虑？ —》3、置换后预计手里有150万+剩余子弹，是否继续投资房产，有什么建议？

回答：你好，松山湖三年破6的概率很大，但去年已大涨过，今年是盘整年。 松山湖确实有各项指标支持它继续上涨，我一直很看好。 但有一点必须牢记，松山湖再好，也是东莞的松山湖，对标的是东莞房价，会被周边寮步、大朗镇的房价拉低，树不会长到天上去。 松山湖的房子该怎么买? 松山湖开发强度很低，真正的松湖片区内楼盘很少，分为东西南北四个区域： 1、松湖西区，代表楼盘是锦绣山河一到五期。 锦绣山河是松山湖体量最大、最具代表性的楼盘，品质高，区位优，大户型为主，成交活跃。 2、松湖北区 代表楼盘长城世家，和堂，3号别墅，丰华悦园，万科松湖中心。 3、松湖东区 代表楼盘万科松山湖1号，万科虹溪诺雅，翔龙御湖居。 4、松湖南区 南区是华为的总部基地，可售房源极少，区域内位置最好的楼盘大多是华为自建，供华为内部员工购买，售价很低。 华为自建楼盘 松山湖楼盘有两个特点，一是楼盘数量少，二是大户型和别墅居多，很多都是200平以上，总价800万起的大户型，小面积稀缺。 悦园的品质和环境不错，紧临松山湖。 总结： 1、东莞缺少价值高地，这个高地一旦出现，一定是松山湖； 2、松山湖目前配套还不够完善，价格三万多，还有入场机会，不过要注意回避溢价盘，淘笋； 3、东莞二手房不限购； 4、鉴于东莞的经济体量和对热钱的吸引能力，松山湖最值得投资的是小面积低总价，一是稀缺，二是门槛低。 5、松山湖片区，分为多个板块，有真松湖和伪松湖，价值有高有低，需要认真挑选。 6、选筹不要超出上述范畴。 最后，子弹150为什么不买深圳和广州呢？东莞未来发展不错，但是明显不如广深，建议入手一线城市。

提问：提问！新人首问。生活和户口在河北三线城市，已婚，想把现有房产置换到一线城市北京投资。两处房产价值240。一问如何破限破贷？回答越详细越好，能不能给介绍一个靠谱的第三方专业团队？二问现有条件适合买北京哪里的房子，升值空间最大？越具体越好，能具体到小区最好。感谢智慧的房姐！

回答：北京破限购方案： 结婚是最容易也是最万能的办法，只是对于北方人来说，习俗限制下人们的接受度不高。 其次是工作居住证，本科，专科+中级职称，或者堆材料，都可以过。 高级人才，有的单位落户； 北漂久的，有人有5年社保 个税。 某些法拍，可以不限购。 【北京选筹】 目前的一手房基本是郊区炒地的产物，没有几套比二手便宜的一手房，暂时不建议入手。 二手市场里，50%的交易总价在500万以下，前赴后继的上车人流，可以说500万以下是血海市场，受总价和消费观影响，普通人上车最爱的远郊地铁刚需次新，也是相对容易溢价的物业类型，如果不想起跑就被甩在身后导致未来两三年都不能裂变的话，建议选择东三至东五内的90后公房，00后老小区，懂贷款的话，用首房首贷基本可以贷到房价6成。 500-700万，这是脱离斗兽场的第一步，但是依然没有太多标的可以选择，倒退单价面积4*175m\/6*116m，这两个条件的标的只能在东三四北三四一带碰运气，唯一能明盘的，是500-600区间的首选之一，2.6*200m＋的天通苑大面积，下一轮前3万内都可以拿。 700-1000万，终于有「选择」的余地了，望京酒仙桥枣营大望路双井九龙山，石佛营大望路四惠，看房讲究体力和技术，下手比的是经验和速度，次新品质大三居，核心地段老大楼是主要的标的，通常这一类都需要全款再抵押。 【信贷】 500万以内，1500-2500万的区间，以使用首房首贷为主，前者是因为大量匹配公房老小区可以避税避免非普，后者是因为可以突破抵押贷上限。 500-1500万，抵押jy贷为主，非普，非满五唯一，高额的税费，全款买入最低指导价过户无疑是最明智的最有利润的选择，讲到这里要插一点，目前抵押贷非常严格，外行基本不能破，要做先提前几个月找专业人士铺路，如果容易贷款出了问题在想补救，可能没地儿去。 二套贷款，除了浪费你的现金没有用处，房子值钱的是什么？不是房子的钢筋水泥，而是房贷。

提问：房姐您好！第n次前来烦扰～ 前几天以178w定了塔子湖尚湖熙园（产证88㎡、赠送8㎡卧室的那个南北通透户型，满二毛坯、12楼）。以后想换更好更大的房子，这个价位买入了 5年内还有多大的升值空间呢？ 再就是还贷方面的问题：目前还没有公积金（年底前会开始缴，GWY编制），现在只能商贷（还未申请），月供压力很大。1、想攒几年钱，以后一次性商转公，这样好吗？2、如果建议以后商转公，那商贷选等额本金还是等额本息比较好？公积金余额是一直放着还是定期提取还商贷比较好？3、想把毛坯简单装修做四房出租、减轻一点月供压力，从装修投入和预估租金收益来看是否值得？（就是能尽快用上公积金、减轻月供利息，该如何规划？） 这次问题比较多，烦请房姐具体解答！谢谢！

回答：你好，感谢付费！ 尚湖熙园单价2W入手，是市场价，如果是考虑自住，这个单价入手问题不大，未来涨幅随大势。 如果是考虑投资，单价1.6的低价盘未来的利润空间会更大。 公积金的唯一正确用法是取出来。 公积金本质就是一种强制储蓄。 不用强制储蓄，当然是好事情。 给企业减少无谓的税负，理应鼓掌欢迎 公积金贷款表面利率低，实际成本高。 所以大部分想薅公积金羊毛，注定被反薅。 公积金存在的另一个意义是，体制内的避税收入。 多要一只鸡肋，你会损失一整只鸡。 舍弃一只鸡肋，你能保住大部分财富。 不建议商转公，攒几年钱，再用公积金入手下一套，或者直接取出来好了。 简装+隔断出租，装修标准：500-800元\/平

提问：你好房姐，现在中介都在推萧山的森与海，可以选择投资吗？因为我们不在杭州在义乌，杭州主要想买来投资或者养老的，义乌已经有1套加一栋了。杭州社保已满2年。谢谢

回答：森与海的前身是美浓小镇。2005年，桃北新村和浙江云都控股集团（登峰集团）决定联手打造美浓小镇。不过好景不长，因土地情况错综复杂，云都置业并不能正常开发，最终资金链断裂，于2015年申请破产，美浓小镇随即进入停工状态。2019年初，烂尾的美浓小镇被打包成“桃北新村的桃花源房产项目”资产包进行法拍，最终由融创以33.4亿元的总价竞得。 作为融创在杭州的“第一大盘”，森与海的目标是打造一个代表未来的理想小镇。 但是不论融创软文写的再好，广告打得再响，也摆脱不了 地段偏的事实。 养老度假自住喜欢可以买，投资就算了，回避！

提问：智慧的房姐好！每天坚持在看你分析楼盘很有收获！目前改善自住想买在三环类的房子，总价在400万左右，目前看了几个盘，华发中城荟二期，目前开盘的1号楼，打完折后是三万一平方，靠正在修的马路，华发后期开盘不靠马路但价格在31000-31500一平方，泛海芸海园有一个148平方21楼毛坯，单价29000多一平方，融创一号和仁恒公园世纪这二个盘感觉位置没华发和仁恒好，请教房姐自住加保值是买华发好还是泛海芸海园好，我是二套，现在是否可以办假离婚按首套付首付

回答：你好，融创一号和仁恒公园世纪这2个盘属于板块内的资源错配，CEO盘，地段一般，没有学位，光是品牌溢价，很难跑赢大势。 华发和泛海位置更好一些，但是也没有好的学校。 如果不是新房癌，更建议淘一淘泛海的二手房，能对口红领巾，有学位 溢价会一直存在。 二套JLH操作成首套要结合你的征信情况，如果夫妻有一方的征信不体现往期房贷，可以离婚后做首套。

提问：【新人首问】房姐你好！本人坐标上海，未婚，当下想换房，但我的情况属于二套，需要7成首付，目前首付尚有1～2成缺口。家中父母有全款房(我名不在产证上)可供去银行办理抵押贷款补足此缺口，我的想法是父母去办理抵押贷款，由我来还款，但顾虑有二:1. 小户型45平(看您干货里有提到“超小户型银行可能不办理抵押贷款”);2. 父母均已退休，涉及银行审核贷款人年龄和还款能力资质，恐贷款被拒。想咨询房姐我的情况该如何破解，已达成我的换房心愿，期待房姐回复，非常感谢！

回答：你好，上海全款抵押的方式可以操作成首付3成，找个垫资公司配合全款买入，过户后迅速做抵押，最多可以抵押7成，相当于首付3成 一线城市都不建议用二套房票买，首付太高，资金利用率低 你的情况完全可以重新选筹，别买小户型

提问：房姐你好，坐标深圳，龙华上塘金地上塘道一期一房怎么看，适合自住或者投资么？

回答：你好，金地上塘道属于龙华的第三梯队，距离地铁比较远，价格还算比较便宜；龙华除了自身发展，更多的是承担福田的外溢 学校：深圳龙华实验小学中学学位 位置：上塘区域 未来利好：红山辐射区域（热点板块） 自住+投资都是不错的选择，可以入手。

提问：（新人首问） 房姐您好，本人基本情况：京户，中山定居，老婆深圳工作，有北京、中山房产各一，首套资格已用，手头资金110，当前形势下，是投资股票、基金还是房产更好？如果投资房产，北京有资格但二套首付太高，深圳仅一年社保暂无房票，武汉自己亲妹妹有二套资格可借用，该何去何从？望您指点！

回答：你好，子弹110，现在深圳能买到的房子，都没有什么性价比了。 建议重点看一看北京和广州。 北京可以全款抵押的方式买入。 适合大众投资的品种...... 如果追求极度流动性，股票可以。 但不是自己研究个股。 而是买场内宽基指数基金（ETF）。 当然，回报率会显著低于房产。比较难超过8%。绝大多数年景是跑输通胀。但长期看，至少不会产生亏损。 你的情况暂时没必要考虑代持票买武汉。

提问：房姐你好！新人一枚，19年6月硕士毕业，现在在深圳工作。18年12月爸妈出资200万在南京买了一套小两房，贷款60万目前还贷一年多，南京用我的名字已经不能买了。父母还可以拿60万，工作半年攒了5万，月收入税前2万，有一个感情不错的女朋友，想着在深圳工作几年攒攒钱回南京再买一套房。 最近我在思考：要不要用女朋友的名字在哪个城市sfsd买一套，主要用做投资，等三到四年后卖出去能赚一些涨幅再回南京买能买更好的。房姐觉得这个办法可行吗，我自己思考有以下几个方案：1.在深圳买超级老破性，总价只能是200多万的单间2.在深圳周围的东莞或者惠州买3.在一些可以买的二线城市买比如武汉，西安。房姐觉得哪个最好？

回答：你好，在深圳，前两年有一批人过来0首付狂扫价格低廉的老破大老破小，然后静等大面积低总价产生资产裂变，这些楼盘多位于罗湖和布吉。 三年过去了，这批楼盘涨幅涨幅非常弱，国展苑就是其中之一。 深圳是一个体质特殊的城市，虽然房价很高，但这类房源仍然不受待见。归其原因是因为深圳年轻人多，两三百万的总价宁可选择龙岗坪山次新，也不买这种地段一般，环境糟糕，房龄老旧，品质低劣又没有学位的大塔楼。 老破小能不能买，关键看地段和价格的性价比。 老破小存在的基础，缺一不可： 1.上车需求的挤压 2.大量无法转移的人口 3.低总价，高得房率、得功能率 从这点上来说，基本只有北京和上海的老公房才有买入的价值基础。 广州由于上车容易挤压不强，且人口转移； 深圳城市年轻，年轻人口众多，且有大量低总价，得房率高的次新房上车盘。 深圳不是北上广，没有大量土著，来的都是住惯了大房子新房子的“北方人”，老破小无人接盘，并且中心在迁移，人们并不执着于市中心地段，反而不断往外扩散，去选择更新的品质更好的房子，深圳的城市扩张还没有结束，现在不适合买老破小。 子弹60-70，首选是北上广的上车盘，北京上海是最优选。 次选是武汉等二线省会城市。城市选择上，东部>中部>西部。

提问：新人首问 房姐你好 我是云南人 在郑州帝湖西王府卖了一套 200个平方 1.请问房姐如何看郑州这个市场 2.我买房的位置如何 升职空间如何 这套房建议长持还是过2年抛售 3.今年还打算投资第二套 房姐建议我买那个城市的

回答：你好，而从价值来说，中原区是不错的板块。老城区。 但是中原区最大的问题在于新盘太少，老盘居多，新盘供应聚集在4环外，缺少概念炒作拉升。 帝湖西王府也属于老盘，200平如果单价在1万左右，长持问题不大。 建议等待郑州下一波涨幅来了出手裂变。 第二套看你的资金和主场，如果主场是郑州，可以考虑继续加仓。

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