大事件：三居室年降34万元难出售，武汉这个地标要消失了！

这才是不可思议！67%的网友【 关注 】亿房网后，都买到适合自己的房了！

大事件一：三居室年降34万元难出售，武汉二手房怎么了 ？

房子已卖的市民感到庆幸，没卖出去的则有些焦虑。楚天都市报记者注意到，即使在寸土寸金的武昌中北路，包括东湖国际、东湖壹号等多个楼盘的二手房，价格都不同程度下调。

俗话说“买涨不买跌”，随着二手房价格持续回调，准备换房的市民观望情绪也越来越浓。记者走访调查发现，在这一波楼市整体降温中，最能反映楼市现状的二手房开始挤出价格泡沫，品质不过硬的楼盘受冲击最大，哪怕挂牌价一降再降，很可能一年都卖不出。

案例一

同一小区半年内面积相同二手房总价降了15万

卢先生在武昌中北路锦绣江南有一套59平方米的两室一厅，去年下半年卖了168万元，每平方米均价达2.8万元。之后，他一直关注该小区二手房价格，“庆幸去年卖在了高点。”

目前，该小区有多套房子挂牌出售。今年3月8日挂出的一套房子，面积与卢先生出售的相同，挂牌价153万元，比他的成交价足足低了15万元。

小区附近的中介告诉记者，今年以来，该小区陆续成交了几套房子，均价每平方米2.3万元左右。如1月19日成交的一套98平方米房子，总价为235万元，每平方米均价约2.38万元；1月29日成交的另一套同等面积房子，总价降了2万元，每平方米均价约2.35万元。

而在另一个二手房成交量活跃区江岸百步亭，记者走访银泰御华园附近的中介了解到，该小区去年上半年成交的二手房均价约每平方米2.4万元，今年降至约2.2万元。去年10月23日，该小区一套46平方米的小户型成交总价115万元。今年2月27日，该小区一套同样面积的房子成交总价仅100万元。而在3月8日，该小区一套近50平方米的房子以111万元成交，均价约每平方米2.25万元。

“成交的房子楼层等各方面条件其实都差不多，成交均价下降，确实能说明问题。”小区附近的易居房友一名中介坦言，在目前的行情下，二手房成交价一般都比挂牌价低不少，这意味着买家的议价空间越来越大。

案例二

124平方米的三室挂牌价一年降34万元难出售

和卢先生相比，胡女士就比较焦虑了。她的房子在江岸区塔子湖，是一套约124平方米的三室。去年4月20日，她将房子挂牌出售，当时挂牌价262万元，刚开始少有人问津，她也不觉得有什么。

哪知大半年过去了，联系胡女士看房的买家依旧寥寥无几，她开始有些焦躁，一有空就向委托的中介打听进展。鉴于实际行情，中介建议她略微调低挂牌价，或许会吸引更多人关注。随后，她将挂牌价调低了10万元，但看房的人依旧不多。

今年春节后，胡女士感觉二手房行情更不容乐观。中介也坦言，如今二手房不好出手，尤其是像她家这种已装修入住过的，“买家的话语权也大了起来，往往会先在挂牌价的基础上大砍一刀，才会再继续接下来的看房流程。”目前，她这套房的挂牌价已下调至228万元，比去年足足下调了34万元！本月4日，终于有一名买家上门看房了。

“没想到二手房行情退潮得这么快。”胡女士感慨，前两年她同事聚餐、家庭聚会时，几乎所有人都在谈房子，哪个小区、哪个片区又涨了。到了去年春节，谈房子的人明显少了很多。

案例三

行情由热转冷有人看房一年仍观望

二手房市场的波动，不仅牵动着卖家的情绪，也吸引着买家的关注。

陈先生是有房一族，准备再买一套大户型，因为和妻子都在武昌工作，所以选择范围在江南片区。从去年开始，他从青山到白沙洲，再到关山大道和光谷东，这些热门片区的新房及二手房基本都看了个遍。

“行情变化很明显，去年上半年过热，下半年转冷。”陈先生介绍，上半年他看了青山和白沙洲的新开盘项目，其中几个热门楼盘的置业顾问都很高冷，买房还得交“茶水费”。因为他不是刚需族，所以不急着出手，也不愿多出这一笔费用。

另一方面，这些区域的二手房价格比新房高出不少，同片区甚至同一小区的价格差高达约每平方米3000元。“算了下首付、税费、月供等购房成本，始终觉得不划算。”陈先生说，他认为去年大部分的二手房价格都有泡沫，因此很少去实地看房，“性价比太低，同样的价格还不如买新房。”

去年下半年，陈先生还看了关山大道和光谷东的部分热门楼盘，明显感觉到置业顾问更加热情了，他看中的户型不用交“茶水费”就能买。“行情不行了，买涨不买跌嘛，我准备继续观望。”

陈先生说，调控政策使得新房更好买，并且还有价格优势，因此价格虚高的二手房很难入他的“法眼”。除非经过这一波调整后，新房、二手房价格差缩小到合理范围，他才会考虑出手。

■走势

挤压价格泡沫先从“差评”小区开始

买卖双方以及观望者的情绪表现，最终都反映在数据上。

国家统计局2月22日发布的数据显示，四个一线城市今年1月份二手住宅销售价格环比下降0.1%，31个二线城市1月份二手住宅销售价格由升转降，下降了0.1%。具体到武汉，1月份二手住宅销售价格环比上涨0.4%，到了2月份，环比涨幅降为0。

业内人士指出，权威部门发布的房价数据可以明确楼市“拐点”已经出现。根据武汉市房产经纪协会统计，武昌、江岸、江汉等老中心区，去年二手房交易量占比超过六成，稳步迈入二手房时代。

专家分析，二手房时代，房屋本身的品质越来越受到重视。在价格泡沫挤出的过程中，最先受到冲击的就是品质较差的房屋，如小区周边综合配套差、房屋房龄较长、停车位不足、绿化环境不好、物业管理不完善、户型老旧及贷款受限制等。

二手房的走势，牵动着武汉整体楼市。业内人士分析，武汉的单套房屋总价已涨到一个高位，在限购限贷政策不放松的大背景下，大部分改善性置业族必须先处理掉手上的老房子，才能变现去买新房。在楼市政策继续保持稳定的2019年，可以预见的是，在新房价格保持平稳的前提下，二手房价格将持续承压，因此当二手房主动以价换量，其流转速度才会快起来，整体楼市也才能平稳向上发展。

大事件二：武汉这个地标，要消失了！

应有尽有的银河鞋城、红极一时的万商白马、颇具传奇色彩的温商以及武汉美食界最早的扛把子刘胖子和老五烧烤……是深藏于每一个大兴路人脑海中最深的记忆点。

然而，根据2019年武汉老城区拆迁动向，位于汉正街东南方、夹在清芬街与黄陂街间的大兴路，在今年年底也将化为历史的尘埃。

“买鞋不用东奔西走，银河鞋城应有尽有。”但凡来大兴路，没人能绕得过银河鞋城。

从特价打折90一双的某宝爆款到近千元的全国连锁大牌以及各类进口女鞋，无论从款式、质量、价格上来说，都友好极了。

要说武汉最多温商的聚集地，当属以汉正街为中心的商圈。而在大兴路的温商赵来民则正是极具传奇的一位。

1989年，未满18岁的赵来民闯进了汉正街这片龙争虎斗之地，凭借着努力与自带的温商BUff加成，在25岁那年终于初露锋芒。

年少风发意气的他不满于此，便租下了90年代“武汉建得最漂亮的房子”江汉区同益大厦卖服装，可没曾想在一年时间内商场就没了。

在17年内，经历过三起三落的他，终于在2006年全面收购银河大厦产权，将银河鞋城市场升级为“世纪银河品牌鞋业交易中心”。

而今的银河鞋城共汇集了700个品牌，有500多家商铺，已然成为了华中地区规模最大、品牌最集中的鞋类市场。

◐

别看大兴路就是一条800多米的街道，但却藏着众多十几年如一日的美味。

从黄陂街一路向南，走至与民权路、大兴路的十字交口，复行数十步，入眼处就是从小摊贩到如今已有24年的老五烧烤(1995年)和武汉烧麦扛把子——严氏。

严氏一家共7个兄弟姐妹，其中6个都入了这行，而开在大兴路的这家则是严老三的店。

从15岁起，老三便跟着父母开始学手艺了，一直做到如今56岁。其余的4个姊妹兄弟由于下岗才入了这行，不过老幺嫌这手艺太辛苦，且志不在此，因而在武汉一共只有6家店。

看到门口排着冗长的队伍，和小伙儿、老嫂子们不顾形象地端着盘子站着吃或蹲着吃的场景，此刻，我只想说：“你爸爸果然还是你爸爸！不管开到哪儿，都不愁生意”。

今天吃烧麦，那么大兴路人明天一定会去严氏对面的铁棚子热干面嗦碗面。

16年前，陈叔叔还在万松园那里做早点，后来由于拆迁便搬到了这里的一个车库，当时也没想着取名字，邻里街坊看到这是一个铁棚子搭建的早点摊，便叫惯了“铁棚子、铁棚子”，遂取了此名。

铁棚子的热干面，口感偏硬，面条劲道有嚼头，配上醇香的芝麻酱和爽脆的萝卜，唇齿留香，口口满足。

对于热干面，我个人是极为挑剔的，忌碗底重油、碱面过软、味过重。所以在这二十多年来，能吃完一碗热干面的次数屈指可数，但在铁棚子这里我竟用5分钟就嗦下了一碗……

面空见底也看不到一滴油，我心里不禁好奇，一问老板才得知原来是担面的手法很重要。

每天凌晨4点，陈叔叔就来到店里，一到店就先捏面，查看面的干湿，再来决定今天面的担法。干了担面时就加点水，湿了就不加水。接着就开始担面，一直担到5点钟。

大事件三：光谷东核心区域再添重磅项目 房价一路看涨发展风生水起

光谷步行街曾是整个光谷片区唯一的大型商业体，几乎覆盖了500平方公里的整个大光谷区域。而成就陪伴光谷十年成长的光谷步行街的开发商世界城集团现在又要有大动作了：再造一座光谷步行街。

光谷步行街作为一个商业体，在过去十年的发展和成就是大家有目共睹的。现在世界城集团就要把这个成功的经验带到光谷东！！

政府公示

去年10月，武汉市国土资源和规划局公示了世界城集团旗下子公司武汉市世界城新中心置业有限公司世界城·创世界项目规划方案。

世界城·创世界项目位于武汉市东湖新技术开发区，光谷中心城版块，神墩三路以南，朝曦路以西，望月路以北，松涛路以东。

坐标定在光谷东核心发展区，如此大的体量规模与办公商业功能配置，创世界是着眼于光谷东未来发展的能量基础。

凭借光谷东自身的轨道交通。BRT等交通线路为这个项目辐射光谷片区创造了先天优势。创世界自身几千个停车位、新能源停车位、全地下室车库的配套停车更是为新时代的汽车购物生活创造了便捷条件。近日获悉，“世界城·创世界”项目建设工程规划许可证已获东湖高新区国土资源和规划局审批发布，这意味着距离正式开工不远了！

光谷东房价一路看涨

龙湖光谷城位于光谷四路与神墩三路交汇处，属于三环外，对比同样三环外的白沙洲青菱片区，目前在售楼盘最高均价才13500/平，为新力城。同是三环外，光谷东为何如此受购房者青睐呢，不如先来直观感受下光谷东房价一路上涨的代表性节点。

2013年11月，朗诗里程，一期均价6300元/平，这算是光谷东的第一个楼盘，不过那时的购房者对光谷东的购买意愿没有现在这么强烈，使得项目在2014年的6月和11月出现两次降价，最便宜时候只有约5200-5300元/平。

到2016年的时候，武汉楼市整体房价开始大幅上涨，朗诗里程也不例外，从约7500元/平到约10000元/平，到2017年8月份开盘时，均价已达13500元/平;

2016年10月，光谷188国际社区开盘，首次入市备案价约16000元/平;

2017年12月，绿地光谷中心城圣诞节晚上连夜认筹，第二天早上秒光，17100元/平开盘，后期降价至16600元/批直到清盘;

2018年12月，光谷创新天地首次开盘，整体均价在16500元/平;光谷澎湃城奥山府加推均价也在16600元/平，都没有超过17000元/平;

直到2019年3月，龙湖光谷城把光谷东带向上了18000元/平时代。

光谷东的发展风生水起

从2011年政府抛出“光谷中心城”的规划到现在，也不过几年光景，但就在这几年中，光谷东凭借傲人的规划和逆天的房价在武汉楼市中刷组足了存在感。那么光谷东的规划究竟具体是什么呢?

其实我们通常所说的光谷东，即光谷三环之外东边的区域，规划总面积36.15平方公里，如果按照园区来划分，主要包括：光谷生物城、光谷中心城、东湖综合保税区、武汉未来科技城、光谷智能制造产业园(俗称：左岭新城)。如果按照住宅来划分，由于光谷东大部分住宅分布在光谷中心城，某种意义上来说，光谷中心城即为光谷东。

2016年8月，东湖高新区政务中心搬迁至光谷中心城，这也意味着光谷的政治中心确定在光谷中心城。

俗话说判断一个区域发展前景，短期看金融，中期看政策，长期看人口。不少购房者看好光谷东的发展主要原因之一，就是光谷经济的蓬勃发展，伴随而来众多企业入驻，能够源源不断地吸引人口。从起初的一条街发展到现在的八大产业园区，吸引了包括华星光电、天马微电子、长江存储、中国电信、华为技术、TCL、中兴通讯、航天科工等在内的多家500强企业入驻，产业园的聚集带来了高知、高收入的人才的聚集，也将光谷带上了新的发展阶段。

不仅如此，轨道交通规划、商业规划、医疗教育规划都令人振奋。轨道交通方面，根据戴德梁行最新资料显示，光谷中心城新增规划地铁2号线延长线、9、11、16、17等五条地铁，其中9号线从磨山或者关山口至左岭，11号线从蔡甸至葛店，16号线从径河或者杨春湖至左岭，17号线从径河至豹澥，光谷中心城成为未来光谷交通枢纽。

商业方面，光谷中心城是光谷商业最密集的区域。目前，光谷中心城纯商业的体量布局已经远远超过了目前光谷所有纯商业街体量的总和，中粮、绿地、瑞安、中信泰富、龙湖、奥山、南国等品牌房企纷纷在光谷东规划有大型商业综合体。

与此同时，7家三甲医院已被引进光谷东，分别为同济医院光谷院区、省人民医院东院、省中医院光谷院区、市三医院光谷关山院区、省妇幼保健院光谷分院、光谷国际医院、武汉市儿童医院光谷院区。其中前四家医院已对外开展服务，省妇幼保健院光谷分院、光谷国际医院、武汉市儿童医院光谷院区分别在建。

而截止到2018年8月的数据显示，留在光谷的大学生9.8万余人、大学生落户2.3万余人。光谷人口总数达到了168万人(截至2018年9月数据)，仅上半年新增人口就达30余万，人口总规模一跃成为全市第一，增长速度再次打破历史记录。

既然光谷东有如此多利好的政策，究竟要不要在房价如此高昂的情况下入手光谷东呢?房掌柜认为购房看两点，一是自己的需求，以工作地点为半径画圆，如果所属行业为高新技术行业等，值得在光谷东购置房产;二是看区域短板是否能接受，光谷东虽然发展迅速，但因起步较晚，很多规划还未建成，比如在教育上，区域内的学校名校匮乏，数量不多，以及部分产业园因生产带来的污染等。

总体来说，越来越多的人已经看到光谷中心城的价值，光谷东的未来还有着无限可能。

大事件四：麦德龙离场，7-11首进武汉，2019武汉商业这三点最值得关注

知己知彼，百战不殆，在商业地产市场亦是如此。

2019年武汉商业新动作不断：德国最大的零售批发商麦德龙开始出售其在中国的业务，永旺在光谷开设武汉体量最大的梦乐城，武汉首家7-11在汉街开业......商业地产市场的更迭总是在悄无声息中迅速完成，大到整个国家，小到一个城市某个社区，然而不论如何变化，商业始终都是围绕“消费者”进行不断的调整。

近日，湖北地产联盟专访了戴德梁行武汉商业地产部主管黄色强先生。拥有12年商业运营经验的黄色强分享了他对武汉商业现状及未来变化趋势的看法，同时也对武汉商业的运营与管理提出了新的建议。

1

2019年武汉商业最值得关注的三点

2019年第一季度进入尾声，纵观武汉商业市场，无论是新零售品牌，还是传统强势老品牌，都在进行调整。

2019年，武汉商业将进行提档升级，不论是服务品质还是购买渠道都将持续发生变化。而商业运营的调整也将与整个区域的发展规划、产业结构、人群结构、以及消费观念等进行融合。黄色强认为，不论是开发商还是服务商，以下三点值得注意：

细化区域研究：一个区域的GDP发展状况及产业结构情况、公共设施状况、交通体系、未来几年发展规划、消费水平、购房能力、毕业大学生落户情况等，这些因素都是促进该区域商业配套的产生，或是品牌选址的关键点，而这种现象会一直持续，需引起重点关注。

做足客群观察：从商业角度去分析，不论是外来企业还是本土企业，要想真正融入到本土市场，不仅需要关注区域人口迁出迁入状况、居住人群、产业人群以及购房人群，还要细致研究项目覆盖范围内的客群，以及考虑到项目在1~2年运营后是否要为调整、迭代预留足够的条件。

转变消费观念：在经济大环境的影响下，消费逐步趋于理性，有人称之为“消费降级”。其实，“消费降级”并不是说消费者不愿意花钱，而是更加理性。例如，以前，你会买10元一杯的奶茶，现在你更愿意喝30多元的网红水果茶，二者之间的差别不单在于饮品，更是购买、享受饮品的服务与体验。对消费者来说，哪怕是价格偏贵，但他们愿意为这种全流程的服务、社交体验和健康理念买单。及时把握风向，跟上用户的消费观念转变，抓住体验敏感点很重要。

那么，针对武汉不同区域的商业运营，又该作出怎样的调整呢？

2

区域商业差异化运营，首要因素在于人

一直以来，湖北地产联盟在对武汉区域进行深入调研，大量的调研报告都显示出不同区域的购房人群需求具有特殊性。而在商业市场，不同区域商圈差异也较大，例如武汉人口居住较为密集的后湖、南湖、光谷区域，这几个区域在商业运营上面临着不一样的难点。

后湖：吃货文化渗透很深，品牌需继续升级改造

提及后湖，黄色强用一个词提炼——吃货文化。在后湖较为成熟的社区周边，社区商业氛围较浓厚，服装、婴童店、银行等业态一应俱全，其中餐饮业态尤为丰富，不乏一些网红的农家菜馆和美食夜市。而在金桥永旺，在入驻的200多个品牌中，仅美食餐厅就有70余家，其吃货文化影响可见一斑。

事实上，这种吃货文化与后湖的居住人群有密切的关系。这里聚集了很多老汉口拆迁，以及从黄陂、长江新城等区域而来的人，他们有各自的饮食文化，久而久之互相影响、融合，逐渐形成吃货文化，从而影响商业供给和社区商业业态布局。

在经历了拆迁一代和二代居民的升级之后，后湖商业从当初的匮乏到不断完善，逐步拥有家乐福、汉口城市广场、永旺等购物中心，以及新零售商业盒马等。未来，除了餐饮业态需要持续升级，后湖还需继续引入更多优质零售品牌和服务业态，来丰富商业业态，以满足更多后湖居住人群不断升级的生活需求。