多地借疫情欲松绑楼市 武汉政策转向可能有多大？

目前，抗疫已经和正处于关键阶段，另一方面，为应对疫情的冲击全国各地已有超20个省市出台了涉及房地产或专门针对稳定楼市的政策/建议，那么位于疫情中心的武汉能否跟进，武汉房地产政策出现“转向”可能有多大？。

壹

多地借疫情欲松绑楼市

总体仍属于“因城施策”

截止目前，各地出台楼市政策动向可分为两大类；

一类是政府政策，其中以上海、南昌、浙江、成都、海南、天津、福州、青岛等地出台的稳定政策主要正对一级土地市场何开发延期，主要为延缓缴纳土地出让金、减免土地税费、延缓共计不计入违约等方面。相对而言，江苏无锡、湖南衡阳都跟少数三线城市则降低预售条件、并对加大购房补贴。

值得注意的是，这些省市出台的扶持政策并没有涉及限购、限贷、限价、限外、限售等“五限”政策。

另一类则是安徽、江西等地房地产行业协会、商会等发出的政策建议，主要集中在降低土地税费和延长出让金条件、放宽预售条件，但也没有或者没敢涉及“五限”政策。

由此可见，各地出台的稳定楼市政策总体仍属于“因城施策”和分类调控的框架内。且大多属于短期政策或措施。

贰

房住不炒和构建长效机制基调不会改变

因此，就宏观政策层面，房地产政策出现大的调整或转向的政策不会改变。

首先，房住不炒和房地产长效机制的基调不会改变

房住不炒和房地产长效机制是国家房地产基本政策，也是各地分类调控因城施策的基础。从目前及以后来看，房住不炒和房地产长效机制的基调不会改变。这也意味着各地的稳楼市政策仍不会超出房主不炒和长效机制的框架。

其次，政策是服务于经济和社会发展需要；中央对疫情影响判断为短期影响，对经济长期影响较小，因此房地产政策无调整必要。

目前在中央层面，最大的政策便是2月17日,央行下调1年期MLF利率至3.15%，对比1月15日的3.25%利率有10基点的降息。但10个点的降息力度是非常小的，也表明央行稳健货币政策没有改变，打破了此前很多人对疫情过后刺激经济大放水的预期，而此前的银保监会和各大银行对受疫情影响而出台的延迟还贷等政策也主要集中在需求端。

2月19日央行发布报告再次强调，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，按照“因城施策”的基本原则，加快建立房地产金融长效管理机制，不将房地产作为短期刺激经济的手段。

此外，疫情对湖北省外的冲击相对较小，加上在1月份各地两会已经基本确定今年房地产政策基调，因此湖北省外各地继续出台楼市刺激政策的可能性进一步降低。但一些三四线城市或将加大政策力度。

叁

武汉政策转向可能不大 但会灵活调整

扶持政策更倾向中小企业和需求端

对于处于疫情中心的武汉来说，目前及短期内，武汉首要目标仍是防疫，所有公务员都下沉了。土地拍卖取消，预售及备案西东封闭，表明目前武汉楼市仍处于“冻结”状态。

虽然武汉楼市受疫情轰击最大，但这并不意味着武汉楼市政策会出现大的转向。

首先，现在受冲击最大的是商业，餐饮酒店和服务业而不是房地产业，因此现在和今后的扶持政策都是针对制造业尤其是中小企业今后政府重点是保就业，不造成大的失业潮。

其次，房地产本来就是长周期产业，2016-2018开发商随便捂个盘都不止半年，几个月的疫情冲击根本不会对房地产业造成大的影响，政府又不傻。

最后，武汉的楼市政策同样不会超出房主不炒和长效机制的框架。相反在春节前武汉继续扩大刚需优先选房范围和继续收紧预售条件。即使出台了针对外援医护人员的定向解限政策也被人诟病为借疫情“抢人”。

但武汉楼市政策大概率会灵活调整，主要也将集中在放宽土地款支付节点、延期开工和交房、增加信贷额度等方面，而不会触及限购限贷等基本政策。因此，在回款及债务双重压力下，以价换量将成为大多数开发商的必然选择，在这一点上，恒大等房企又一次走在前面。