我是武汉房姐，资深房产投资专家。你相见恨晚的买房军师，目前已为10000人提供买房最佳解决方案。房姐不像其他自媒体，遮遮掩掩的让你摸不清头脑！房姐属于实战派，只说对你最有用的操作和建议
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提问：新人加入，星球中知识精华文章已全部摆读，感觉言语犀利，风格幽默，内容深刻。赞！坐标武汉，曾经出售过3套房产用于置换，现目前手上有6套住宅，其中3套在武昌二环附近，基本都有地铁和大型商业。1套在汉口三环内古田片，这套投资比较失败，收益率垫底。三套贷款，一套全款。另外A套在武昌二环内，14年房龄楼梯房老破大。B套在父母名下一套青山区二环边的楼梯房房龄大概14年，品质尚可，说是老破小有点勉强，77平无贷款，周边有大型集中商业、明年开通地铁。上述房产，IRR在12%-28%，平均值为20%。请教如下：
1.今年是最好的出手时机。A套现已出手，偿还贷款后，即将净得230子弹，纯投资，看好招商一江璟城、融创御央首府、融创1890、百步亭和谐里、仁恒公园世纪，拟伍选二入手，上述楼盘投资潜力如何？应该选择哪两个楼盘？家庭年收入仅10万，预计月供将达到27K，新房加原房产月供压力较大。家庭负债率从16%提升至25%，预计22年7月后现金流为负。该时间点之后如何处理？
2.未来计划将剩余的B套出售，可获得子弹130，纯投资，考虑购入美林青城二手房一套，88平，单价21000，总价193万。半年内出手，是否合适？
3.另阳逻有2套2010年购入的底商，地段不佳，出租收益每年每套仅3K，长期挂牌出售无人问津，请问如何出手？
4.最近踩盘颇多，个人认为白沙洲价格洼地也已经被填平，远期供应量巨大。光谷片区发展滞后于预期，2-3年内不看好，小米、华为言过其实，如果仔细计算引入的人口和未来住宅供应量之间的关系，很可能得出供过于求的结论。
回答：你好，武汉房产投资，选对板块就成功了一半。很多二线城市在近10年的发展中，一直在鼓励建设新城区，放弃老城区，导致新城和老城的房价差异越来越大。
武汉并不是这样，东南西北的新城都在发展（只是重视程度不同），但是老城也一样没有放弃。所以现在武昌内环单价2.5，光谷关山大道的单价同样是2.5。从你的选筹角度来看，你一定是个武汉土著，环线地段认同感比较强。
那事实情况是怎么呢？
后湖 四新 白沙洲 这几个板块，分别是汉口 汉阳 武昌老城区的延伸板块，客群大部分还是来自武汉本地人，这些被我们称为地缘客户。但是关山大道和光谷东这2个板块不同，除了一部分土著看好之外，大部分都是新武汉人和外地投资客。我们投资房产，买的就是预期。并不怕有泡沫和预期，怕的是泡沫被踩破，预期被实现。当梦想变成现实，房价就真的到顶了。
至于供需平衡的问题，现在并不需要担心，关山大道已经没有地了，光谷东核心板块的住宅产品也会越来越稀缺。除了小米，华为，还有无数不知名的其他企业不断入驻，给板块导流。
白沙洲未来的价格会追平南湖，光谷东的价格会逐渐追平甚至超越关山大道。这中间的差距，就是留给我们的利润空间。
你看的这些盘里面，我比较不推荐仁恒公园世纪，产品与板块的资源错配，买入溢价太多。物业口碑会随时间流逝逐渐走低。剩下的几个楼盘各有优势，跑平大盘问题不大。
阳逻出手建议参考星球内的办法过户，能省不少税费，把卖房科技树用上。
最后，收支规划要提前做好，负债率不要超过50%，开发副业，分割出租增加收益。
提问：偶像房姐，你好！ 本人早年离异，独自带娃至今，自己做点小生意，年入100w+，之前所得尽入房产，承房姐建议，入手深圳加仓武汉，怎奈疫情突然，除备用生意周转之外已无子弹可用，孩子马上大四毕业，想入手深圳，现面临以下困惑和想法。 资金方面：1，用荆州写字楼和商铺进行抵押贷款（因现无法出手，找关系约能贷300w，加上之前我名下的贷款约210w，如果协同儿子上车深圳，是否还能办下按揭？） 2：或我名下宝利金108平出手约260w变为现金，10年入手，可否置换 3：儿子荆州武汉共两套住房，上车深圳是否算第三套了，还能贷款吗？或者能贷几成？ 本人之前第一问情况如下图，转发到此贴，请房姐过目，方便支招。
回答：你好，宝利金建议继续持有，还有空间。 除了抵押商铺和写字楼之外，也可以考虑出手1-2套荆州房产。 荆州和武汉房产不占深圳的房票，占贷票。如果这2套均为全款房，深圳还可以按揭贷款。 如果这2套均为贷款房，深圳只能全款抵押的方式入手，也相当于首付3成。 感谢付费！
提问：房姐您好，本人在唐山目前房产一套。手里子弹60，想再购买一套。咨询朋友看了两处，一个是唐山凤凰新城的梧桐大道，还有一个是郑州的保利海德公园。这两处价格差不多。请问房姐这两处选择哪一个升值空间会大一些？
回答：你好，唐山是京津冀城市圈的第三大城市，自住买入没有问题。 不过唐山去年基本上也已经涨完了，现在出手置换到能级更高的城市。 保利海德公园是更好的选择。
提问：新人首问。房姐您好，本人男30了，坐标深圳，现存子弹30。年收入40+（存20+）。老婆婚后惠州转深圳集体户，婚前名下惠州有一套房（首贷未还清），有车一部（全款），最近刚生了一个娃。 父母无业无存款，母亲是想我在老家汕尾能买个4房的房子（二弟工资不高，三弟刚读研毕业），每年过节可以回去住几天，也有是面子。 一直都是跟父母一起住的。现在想搬出来住。如果在老家买一套的话，我就得自己租一套跟老婆小孩住，另外租一套给父母住负责他们的生活费，还要月供一个老家，有点压力。 为了下一代，我的想法是怎么能在深圳尽快上车应该怎么规划？老家的房子以后有多余的钱再买。不知道我的想法对不对，希望房姐指点迷津！谢谢您
回答：面子，是很多普通人迈不过的一个坎。 一开始我没想通原理，后来偶然想到，把面子当做商品，就好理解了。 面子本身也是一种商品(消费品)，越穷的人，往往越喜欢购买，原本就所剩不多的资本，花在了面子上以后，就没有多余的资本翻身了。 面子的流行，是人性的本能，任何动物都有攀比心理，越是下级阶层，越喜欢攀比表面的输赢，即所谓面子。 好比同样50万，可以省会付一个首付，但老人非要在农村装修一栋「别墅」； 明明可以毛坯空关再买一套，中产阶级非要花50万精装修，房子买来没法显摆，「多没面子」； 表面上看，面子是钱，越仔细琢磨，面子是阶层的分化标志。 为了人前显摆一次，宁可平时省吃俭用，出门公交车，吃饭优惠卷，熬夜刷淘宝，浪费了宝贵的时间和精力，失去了提高自己，提升阶层的机会。 穷人与富人的不同，金钱只是结果，核心是认知上的不同。富人认可智力和勤奋的结果，穷人追求虚伪的表面，面子文化切合着穷人的思维和生活方式，但在富人面前可以说毫无作用。 热衷面子，就是把自己培养成穷人。 买汕尾属于纯消费，本来就不多的子弹，不要打了水漂。 汕尾可以买，但不是现在。你的思路正确。等房产有了赚钱效应再考虑买老家。 惠州房产价值不大，以前分析过很多次，可以考虑出手老破的婚前财产，子弹凑到100以上，深圳入手一个2居小户型上车盘。
提问：房姐您好，请问下古田金地悦江时代96平，180万，有无投资价值？
回答：汉正街的没落，塌了硚口区的一片天。 先天区位的劣势，武汉市在整体的发展中，无意中逐步将硚口区边缘化了，汉口地区的发展腹地在北面，这在无形中便宜了江岸区和江汉区。 硚口区偏居一隅，既无汉口火车站这样天上掉下的馅饼，又无道路扩展的机遇，东西狭长的自然格局，无法形成发展的回旋格局。 加上拆改推进慢，汉西短期内难改颓态，未来发展不确定性比较大。 单价1.8，投资有更好的选择。
提问：新人首问#请问房姐：外地有房有一套公积金贷，武汉无房无贷，如果想提前还完公积金贷款，武汉买房算首贷么？因中介说法不一，求证最权威的房姐
回答：你好，最终还是要以征信结果为准。 如果征信上体现这一笔贷款，提前还清后，武汉买房算sfsd 如果征信上不体现这笔公积金贷款，不结清也算sfsd
提问：在北京投资住房800-1000万的预算，选哪里好？
回答：1000万集中在双井，望京这两个区域最容易找到好房。 比较好的选择是望京区域内，尤其15号线的望京站附近2000后老小区1000万左右的。
提问：#新人首问#无敌智慧的房姐你好，坐标重庆，子弹160万，想问一下巴滨路龙湖春江天镜洋房（清水4芳、套内135、一线观江、总价247）、南滨路中海十里长江澜庭高层（精装三房、套内90、二排侧面远景观江、总价213）、中央公园万科森林公园（精装三房、套内82、总价160万），从纯投资的角度哪个更值得买？或者给点其他的购房计划建议，谢谢
回答：你好，巴滨路虽说属于两江四岸延长线（此楼盘距离解放碑22km），但不买江景房失去了滨江路的真正意义，部分楼盘或房源看江，其实是野江，看过去不是荒坡就是大烟筒，没有景可言，跟宽点的护城河没什么两样，江景房除了看江以外，更重要的是江对面的美景，难道指望着对面重庆最落后的大渡口区打造另一个洪崖洞？？巴滨路待发展周期太长了，巴滨路唯一不错的楼盘龙湖春江天镜还值得研究一下，其它的算了吧； 十里长江继承了中海的高价传统，江景位置一般，距离地铁太远。综合配套和人员聚集都不太好。 万科森林公园 又远又贵，投资回避。 在整个两江新区的大规划里，都属于中长期性质，目前投资都不合适。 两江新区太远了，买真内环吧，内环会越来越贵。 这几个盘，优先龙湖春江天镜。
提问：房姐您好，请教您一个风水问题！今天看了一套三室两厅一楼140平送地下室的新小区，南次卧和带阳台的客厅冲着地下停车场出入口，不知道这样的房子有木有什么问题，下面已经附上图片，本来规划图上面在出入口右边的位置有小区的人工河道，现在看都围起来了里面一片狼籍，没有整理已经干枯，这边多层的房子都是T字型，是恒大的盘，厅次南卧主卧一排，餐厅洗手间中间，厨房北书房一排！楼北边是小区的墙，紧挨着是坐山，没有什么树的山，山上有几个坟，这样的房子风水怎么样！我们是做网络生意的，本来也是投资房 不会住，期待回复！感谢！
回答：你好，我理解的风水是了解自然、知悉自然、顺应自然。 不宜过分解读，不要夸大其词，想要风生水起，还靠自强不息。 风水这种神秘的科学，信则有，不信则无。不好评价，因人而异。 风水主要是小区性质而不是个别房子的事。 要黑就黑整个小区，因此只要小区没有被传为风水神盘，就没事。 我个人是不太信的，如果风水真的影响那么大，风水大师应该个个都是A10了。 投资只看地段和价格，1楼是折价10%的，另外还要看地下室面积上不上产证。
房地产注定只有小部分人能赚钱，我们跑在大部分前面，手把手教你从0实现千万资产积累。很多人给我留言提问，房姐精力有限，无法一一解答。
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