广州楼市季报：政策严控下土地回归理性，市场成交趋稳

2019年三季度，在全国房地产整体政策基调下，不将房地产作为短期刺激经济的手段，着力防范房地产金融风险。一方面，中央政治局会议强调“不将房地产作为短期刺激经济的手段”确定了短期政策基调，对市场情绪、后续政策的跟进起到了关键引导作用；另一方面，货币政策在保持流动性合理充裕的同时相关部门针对房地产行业的资金监管并未弱化；另外，地方政府紧缩政策数量在三季度达到阶段高点，调控紧盯市场变化及时调整的特点仍较明显。广州整体政策基调向中央看齐，以稳为主，同时广州前三季度土地市场回归理性，商品房市场成交趋稳。

01 广州土地市场运行情况

▌土地供求双增长，楼面价、溢价率回调，市场越趋理性

土地供应方面：三季度推出商住和商办用地共32宗，建设用地面积134.4万㎡，规划建筑面积407.0万㎡，同比增长198.8% ，环比增长50.3% ，增幅显著。

土地成交方面：三季度成交商住和商办用地共22宗，建设用地面积97.6万㎡，规划建筑面积310.2万㎡，同比增长273.6% ，环比增长7.1%。

成交价格方面：受楼市调控政策从严，房企融资渠道再上“紧箍咒”等政策影响，三季度商住商办用地楼面均价为10567.2元/㎡，同比下降25.9%，环比下降15.0%，土地市场降温显著。

▌商住用地成交占比超80%，实力房企外围拿地

从成交土地性质来看：三季度，广州商住用地成交13宗，规划建面248.7万㎡，占比80.2%；商办用地成交9宗，规划建筑面积61.5万㎡，占比19.8%。

从成交土地区域来看：土地出让主要集中在增城和南沙，其中增城包揽7宗，且均为住宅用地，主要由万科、佳兆业、华侨城、珠江实业、合生等大型品牌房拿下；南沙包揽7宗，其中5宗商住用地，2宗商办用地，时代、恒大、粤海、绿城、美的等企业均有所获；保利豪夺荔湾江景商住地，其超3.6万元/㎡的起拍楼面价已成广州起拍价最高商住地，楼面价更是达42520元/㎡，是荔湾目前楼面价最高地块；黄埔区出让的3宗地块均为商办用地。

▌商住用地吸金270亿，增城、南沙共计占比超八成

三季度拿地企业土地成交总额TOP10

三季度，广州商住用地共吸金270.1亿，成交区域集中于增城、南沙、荔湾，分别成交7宗/143.3万㎡、5宗/97.1万㎡、 1宗/8.4万㎡。

受房企融资渠道再上“紧箍咒”等政策影响，溢价率普遍不高，恒大、华侨城、万科、保利等品牌房企实力拿地。

02 广州商品房市场运行情况

▌广州商品住宅市场前三季度成交与去年同期基本持平

2019年前三季度广州商品住宅市场整体成交放缓，其中3、4月成交冲高，主因大湾区利好落地，330新政满2年释放一批需求，房企“借东风”加推，买家集中入市；但5、6月由于“房住不炒”重申、预期监管频密等因素影响，市场表现平淡；9月虽金九行情不足，但在供应放量带动下成交量相对传统淡季的7、8月有小幅提升。

前三季度全市商品住宅新批共60432套，新批面积640.47万㎡，新批面积同比减少11.40%；前三季度广州商品住宅共成交67975套，成交面积723.27万㎡，与去年同期相比下滑1.24%。

▌成交主要集中于外围区域，增城区领跑

2019年前三季度成交区域集中在增城、南沙、黄埔等外围区域；增城区为供应与成交大户，前三季度增城区共成交商品住宅178.28万㎡，成交量继续领跑其他各区。

▌除海珠、花都、南沙外，全市其余区域去化周期较去年同期均有所延长

▌商铺市场：前三季度成交量价齐升

供应方面，2019年前三季度广州商铺市场供应维持低位，新批上市4310套/31.66万㎡，同比减少23.18%。成交方面，2019年前三季度共成交商铺达8353套/63.94万㎡，同比上升34.76%，成交均价为24887元/平方米，同比上涨9.84%。

▌写字楼市场：前三季度市场成交量价齐升

据统计，广州前三季度共成交写字楼6439套/57.11万㎡，同比增加13.50%；九月成交价格20399元/㎡，环比下跌20.49%，同比下跌12.59%，成交持续集中外围区域，受黄浦区若干宗大批量交易影响，成交价格结构性下降明显。从前三季度整体来看，写字楼成交均价为24523元/㎡，同比上涨5.45%；供应方面，前三季度新批上市4477套/43.19万㎡，同比下滑46.31%。

▌公寓市场：受1219政策利好延续，公寓市场成交保持活跃

供应方面，2019年前三季度公寓新批上市5472套/25.66万㎡，环比减少30.69%，同比减少58.18% 。

成交方面， 2019年前三季度共成交公寓14391套/77.63万㎡，环比减少8.63%，同比增加35.27%；在1219商服政策释放个人购买力持续影响下，投资买家逐渐回归，2019年前三季度公寓市场整体保持活跃。

03 四季度市场展望

▌土地：前三季度推地与全年计划相差较大，预计四季度将加大供地节奏

从广州市2019年建设用地供应计划表来看，广州2019年住宅用地（含商住）全年计划推出113宗，截至前三季度，实际共推出42宗宅地（含商住），仅完成全年计划的34.8%， 预计四季度广州市政府将加大建设用地的供应。

▌供求：预计四季度新批供应将有所增加，同时成交将出现翘尾行情

新增供应方面，前三季度整体供应较为平缓，其中受3月份供应小高潮影响，一季度供应较往年有所增加，但二、三季度供应则有所下滑，四季度由于有多个纯新楼盘即将入市，以及年底开发商推货积极性相对较高，预计四季度广州新批供应将有所增加。

成交方面，受粤港澳大湾区规划利好刺激，4月份成交表现亮眼，但受行业政策持续收紧的背景下，同时受供应不足的情况下，三季度成交整体表现不足，四季度预计在开发商回款的压力之下，推货节奏将加速，预计会出现年底翘尾行情。

▌价格：市场以去化为主，预计四季度成交价格整体趋稳

从需求端看，目前市场成交以自住型客户为主，成交产品类型以刚需及部分刚改为主，成交主力集中在增城、南沙等刚需楼盘集中区域，番禺及黄埔部分刚改楼盘亦受到市场欢迎，四季度开发商仍以去化为主，预计四季度成交价格整体趋稳。

从供给端看，由于前三季度整体推货趋缓，预计四季度企业在有资金回笼的压力下，推盘入市步伐将有所加快，不排除部分项目为吸引客户，将加大市场优惠力度，推出特价房源以及延长首付款支付等销售策略，但整体推盘价格不会有太大的变化，同时部分项目由于位置及产品优势，推盘价格将有所提升。

▌2019年四季度预判：四季度土地供应及商品住宅成交将有所回升

① 调控政策趋于稳定，房贷利率在执行LPR新政之后无太大变化。在坚持"房住不炒”的总基调下，广州市政策将持续较为严厉的限购限贷政策，同时在执行LPR房贷利率新政之后，多家银行首套房贷利率较之前并无明显变化，整体对购房贷款利率无影响。

②四季度土地供应力度将加大。2019年前三季度共推出42宗宅地，与广州市国土局2019年供地计划的113宗宅地相比，仍有大部分计划供应的住宅用地暂未入市,预计四季度将加大土地市场的供应。

③受调控政策的持续影响，前三季度成交平缓，四季度受推货力度加大将有所回升。今年以来，受调控政策持续收紧的背景下，广州市房地产市场整体成交趋缓，四季度在开发商有资金回笼需求的背景下，推货力度将有所加大，预计市场成交将出现年底翘尾行情。