大手笔！西部又放大招，超11平方公里CBD规划曝光！

前段时间，深圳西部很躁动，背后很大原因，是有前海扩容的刺激。

看上面这张图，是证券时报4月初的一篇报道，注意标红部分：“组织开展好深圳经济特区建立40周年系列活动”，言外之意是，深圳今年会迎相关大礼包。

至于大礼包是什么？业界猜想很大可能是前海扩容，因为去年前海“双扩区”方案已经上报国务院。深圳壹地产总编辑陶文杰也私下表示：今年前海扩容概率超过50%，个人认为有8成概率。

这意味着，在大湾区、示范区、特区40周年的时代大背景下，西部大概率会再次站上历史的新起点，成为承载深圳建设全球标杆城市梦想的大本营。

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深圳一路向西

如上，或许会有人说，假如前海不扩容呢？其实，就算前海不扩容，西部也是深圳未来20年的战略重地。

第一层原因是政府意志的推进，在城市总规变化下，深圳中心从罗湖、福田，到后海、前海、宝中，一路西移。第二层原因是地形限制。深圳面积小，地形复杂，近一半是山地，以罗湖中心为原点，往东有梧桐山阻挡，往西有平整空地。

过去40年，深圳填海造陆了120平方公里土地，其中大半都集中在福田保税区—后海—深圳湾—前海—宝安这条西部滨海长廊上，后来因为政策限制不能再填海，所以西部这一大片填海净土，是承载深圳城市规划仅有的选择。

两个层面影响之下，深圳要在本世界中叶前变成全球标杆城市，西部，是最能承载这个国家战略规划的核心区域。

02

大前海+大空港规划升级

西部利好加速兑现

鉴于深切的期望，最近几年，深圳对西部可谓十分慷慨，重磅规划一个接着一个，并不断升级，总嫌给的不够多。

比如前海，从15平方公里自贸区升级成了城市新中心后，又在去年迎来了双区扩容方案上报国务院，而且扩容面积很大，据深圳壹地产总编辑陶文杰分析，大概率会是120平方公里。

再比如大空港，从去年10月份到现在就迎来了三个重磅升级规划：一是位于大空港规划区西北部的海洋新城规划曝光，这是继前海之后，深圳获得的又一个承载国家战略的稀缺性增量发展空间，意义重大，未来就业人口约10万（提示：注意文中出现的人口数字，有重要意义）。

图源网络

二是大空港核心区之一的国际会展中心规划升级成了一个超大规模的国际会展城，近23平方公里，约相当于三分之一个福田，未来就业人口规模达到约36.8 万。

深圳国际会展城规划图 图源网络

三是大空港核心区之二的机场核心区，迎来了机场第三跑道扩建项目，建成后可满足年旅客吞吐量8000万，是目前峰值时期的1.6倍。

当前，全球最大的深圳国际会展中心已正式投入使用，前海城市新中心今年投资586.1亿加速建设，机场扩建也全面开工，可以预见，在示范区文件目标的要求下，深圳西部将实现产业、交通、人口的加速汇聚。

03

超11平方公里商务区崛起

承载西部下一个CBD野心

在西部利好加速兑现之下，笔者研究政府规划发现，西部还有一个西部中心商务区一直没有引起人们重视，它的规模很大，规格很高，可以说是深圳西部下一个即将崛起的地标性CBD。

这个西部中心CBD位于新桥街道，由6.35平方公里的西部中心中央商务区+1.6平方公里的新桥智创城+3.29平方公里的新桥中心区组成，总面积超11平方公里。

注：图片为大致范围示意，具体以官方信息为准

在这三大规划之中，6.35平方公里的西部中心中央商务区是核心，政府对它定位很明确：将以国际一流标准规划西部中心中央商务区，推动西部中心启动和建设。

注意这里几个关键词：

1、“国际一流、西部中心中央商务区”，这说明片区初始规划起点很高，不仅仅是新桥街道，而是深圳西部的重点项目；

2、“启动和建设”，这说明片区规划已经在落地，进展很快。

西部中心中央商务区具体围合范围如下：包括了太隆城、万丰水库桃花源产业园、西部影视产业小镇等重点项目。

图源 古镇新桥

根据规划，片区将主动对接会展经济、高新技术产业，吸引优质企业总部落户，打造总部经济集聚高地，这说明片区未来引入的都是很厉害的企业，沿着中心路两侧，将拔地而起很多国际性的高楼大厦。

3.29平方公里的新桥中心区则被纳入深圳市新一轮城市总体规划《深圳市城市总体规划（2017-2035）》中的西部中心区，是西部中心CBD的重要引擎点，去年4月份，深圳市公共资源交易平台发布了新桥中心区城市设计公告。

新桥智创城（新桥东片区重点城市更新单元）是目前深圳最大的旧改项目，野心很大，未来要形成“南有深圳湾科技园，西有新桥智创城”的新格局，下图是它的一等奖城市设计方案，片区面貌实现了根本性的重塑，十分震撼。

新桥智创城一等奖设计方案效果图 图源网络

经过详细的拆解、分析，可以发现，西部中心CBD总面积超过了11平方公里，是福田CBD的1.7倍（6.07平方公里），而且规划很高，是政策意志在推进，就像南山、前海承载了深圳上一个10年的重心一样，它将承载西部下一个CBD野心。

从深圳维度来看，它与宝中—前海—南山高新区串联在一起，是城市黄金发展轴线的脊梁。

从大湾区维度来看，它是广深科技创新走廊的关键一环，与深圳高新区、空港新城等共同凝聚成中国科创的一股重要力量，未来是城市增长的一个极点。

广深科技创新走廊 图源网络

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西部中心CBD规划背后

隐藏着重大楼市机遇

除了片区规划定位高、投资力度大之外，有一个事情值得特别注意。

那就是西部中心CBD不同于前海、大空港那般偏重产业集聚，它在产业升级之外，还很注重生活氛围的构造和建设。

比如抱团发展的西部中心中央商务区与新桥中心区，这里毗邻凤凰山、立新水库、西湾红树林湿地公园、新桥中心公园、新桥足球体育公园，拥有丰富的生态资源。

同时融合了太隆城、博林HELLO PARK、万科上星商业体，天虹、京基百纳、沃尔码、华润万家等商圈资源，未来商业体量达100万平以上。

太隆城效果图

片区还活化利用清平古墟影视小镇、曾氏大宗祠、宝安深圳书城、新桥文化艺术中心、万景楼等文化资源，满足了人们精神娱乐消费需求。

可以想象，未来人们白天在商务CBD上班，下班就约朋友在附近的商场逛街、看电影、喝咖啡，周末还可以去公园、影视小镇游玩。

值得一提的是，片区还整合了沙井人民医院、万丰医院、沙井医院第二门诊、新桥医院等医疗资源，拟构建15分钟医疗圈，这种规划，放眼整个深圳，都是很少见的。

西部影视产业小镇效果图 图源网络

可以发现，这个中心CBD生活氛围很浓厚，这是绝对不容忽略的一个特点，意味着它是大前海+大空港片区很珍贵的宜居区，将承接很大的居住需求。

还记得前文就业人口的数字提示吗？仅会展城+海洋新城，就业人数就超过了46万，他们和西部中心企业总部引入的人才一样，都是行业精英，汇聚的是世界顶级人才，有巨大的高品质居住需求，这是西部中心CBD隐藏在规划之下的超级亮点和重大楼市机遇，将承接西部加速发展的红利。

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总建面约35万平纯住宅新盘

西部中心CBD原始股

其实购房者对西部的热情一直很高，今年3月份复工后，虽然疫情的影响还未完全消解，但是西部两个楼盘开盘依然热销，成为刷屏的现象级热盘，得到了购房者真金白银的投票。

只是，刚刚前文也说了，大空港都是产业集群，住宅产品并不多，购房者可选择空间并不大。

不过，深圳壹地产前段时间去西部中心商务区踩盘发现，片区有一个新盘正在建，项目位于宝安中心路与北环路交汇处，大门上显示的名字是嘉富新禧花园。

项目有两个地块，一块处在基坑状态，另一块有部分建筑物已经出地面10层左右，前段时间，政府刚刚放宽了深圳商品房拿预售的限制，按照这个进度，今年很有可能入市。

笔者在网上查询得知，嘉富新禧花园总建面约35万平，是片区少见的纯住宅大盘。

重点是，嘉富新禧花园就在新桥重点在建项目太隆城一旁，处于中央中心商务区和新桥中心区的范围重合处，享受两个核心区的叠加利好，可谓是西部中心CBD的原始股，值得打新西部的粉丝重点埋伏。