CRS掀起全球资产新一轮挪移！美国意外成大赢家？

9月以来，随着第二批加入CRS的国家和地区开始交换税收居民金融账户信息，一波由CRS掀起的海外资产新一轮挪移席卷全球，包括中国大陆及港澳地区在内的全球海外投资市场出现新趋势，美国房地产则意外成为高净值人群海外资产配置的新热土。

美国成CRS最大漏斗

CRS是何方神圣，竟有如此魔力？

话要从十年前说起，受08年金融危机冲击，刚上台的奥巴马政府严重闹钱荒，于是打起美国人海外金融资产的主意，推出《海外账户纳税法案》（FATCA肥猫法案）要求其他国家将美国纳税人的信息报送给美税务局，效果十分理想，瑞士等传统离岸天堂遭受严重打击。

受此启发，经合组织OECD（受G20委托）牵头于2014年推出全球版FATCA——《金融账户涉税信息自动交换标准》（简称CRS），推动国家/地区之间相互交换对方税务居民资料。

截至2018年8月，已有104个国家/地区加入CRS。9月起，中国内地、香港和澳门作为第二批国家地区开始和其他CRS参与国启动居民税务信息交换，自此参与国的高净值客群海外金融资产开启裸奔时代。

然而两大漏斗的出现，引发海外金融资产新一轮的全球大挪移。

其一，由于CRS交换信息集中在股票、保险、债券、基金等海外金融资产，不包括房产、实物贵金属、艺术品等非金融资产，刺激这类资产的投资市场火了起来 。其二，美国拿FATCA作挡箭牌拒绝加入CRS， 成为CRS链条上最大漏斗，吸引着海外金融资产源源不断流向美国，尤其美房产。

“听，钱流向美国房地产的声音”。

美资产上涨的基石

二战以来，资本主义世界十年一次金融危机似乎已成宿命，而就在08金融危机十周年之际，美国却跳出了怪圈。

2018年上半年，纳指涨幅冠绝全球，标普也逼近历史新高。另一方面，房价亦是蒸蒸日上，上半年全美各大城市房价平均同比增长6.53%，全美20个大都会区的综合房价指数更是一举突破2006年的最高点。

资产价格任何波动皆有规律和因果可循，美资本投资市场之所以方兴未艾主要得益于全球资金汇率、美经济复苏、监管放松、减税等天时地利人和因素支撑。

如今年初通过的Crapo法案一举废除让华尔街苦不堪言的《多德-弗兰克法案》，重新放松中小银行监管，促使新一轮的贷款和经济增长会被释放，而美房地产则成为监管放松的重要受益者。

纽约州某房产经纪人表示，“2016年我们购买了一栋商业大厦，没有当地的银行愿意接受这个项目的融资贷款，但是最近他们主动找上门来，询问我们是否愿意接受他们的融资计划。这种趋势，在2018年正逐渐增强。”

美房地产迎十年最佳

不管是CRS冲击，还是全球经济格局的高度不稳定、不均衡，还是美国经济基本面，都显示出以房地产为代表的美元计价资产，成为当下一些高净值人群海外资产的理想配置对象。

截至2018年4月，美国房价中值已连续第74个月上涨。

据标普总监DavidBlitzer表示，“目前全美各地房市都呈现卖方市场格局，除非在未来出现供求关系逆转，库存增长速度超过房屋销售速度，或者经济衰退，否则房价将继续攀升。”

现在来看，美经济衰退短期内是不太可能，而房地产供不应求的局面却仍将持续下去。数据显示，美房屋库存年率已连续第35个月下降，库存是2005年以来最低的，只有约4个月的供应量，而正常市场的供应量应该在6个月左右。

结果就是美房屋成为抢手货，其中挂牌30天内便售出的房屋数量不断攀升，已达到历史最高的17%；

而得益于股市繁荣的溢出效应和海外资本的持续性流入，美国高端住房市场也是热度持续。

据全美房地产经纪人协会数据显示，售价75万至100万美元之间的房屋，销售同比增长15.1 %；售价超过100万美元房屋，销售同比增长17.3 %；以纽约为代表的大城市售价在75万美元及以上房屋的销售量过去三年，每年都以两位数的速度增长。

一扫次贷危机阴霾，美房地产迎来最佳年份。

坐享曼哈顿宁静与繁华

若以安全性、稀缺性、流动性来衡量美房地产的话，作为美利坚帝国王冠上宝石的纽约曼哈顿可谓是全美房产最后、最坚固的堡垒。据房地产和数据分析公司NeighborhoodX的报告显示，曼哈顿房价位列全美第一，深受全球投资者热捧。

数据也证实了这一点，受旺盛的需求驱动，纽约的凯斯——席勒房价指数同比增长位于10年来的最高点，且正在逼近千年初的历史高点。

而个别富有先见之明的中国企业已在曼哈顿为海外投资者筛选出了非常优质的投资物业，如由中建美国置地打造的能轻松俯瞰哈德逊河景的高端住宅项目——格林威治西庭（Greenwich West）。

“入则宁静、出则繁华”这既是大城市人最真实的居住梦想，也是对一个居住型物业价值的最直观衡量，尤其是在寸土寸金的曼哈顿，这8个字可谓是格林威治西庭项目最直白的注解。

格林威治西庭项目坐落于曼哈顿下城查尔顿街（Charlton Street）与格林威治街（Greenwich Street）交汇处，距哈德逊河公园仅几步之遥，四周则被哈德逊河、苏荷、西村、翠贝卡、华盛顿广场公园、纽约大学、中国城层层包围，在繁华喧嚣的曼哈顿下城勾勒出一个祥和、宁静、闲适、典雅的生活伊甸园。

除了可俯瞰令人心旷神怡的哈德逊河景外，周边的翠贝卡、苏荷、西村也是令人神往的艺术潮流圣地。

翠贝卡（Tribeca）是纽约著名的高端社区，以翠贝卡电影节、时尚艺术声名遐迩，拥有纽约艺术学院、蒂文森高中（出过4位诺奖得主）等名校，不少名人选择在此置业。

苏荷（SoHo）是纽约知名文化地标和商业中心，一面是鹅卵石地面、红砖外墙、高级画廊、书肆、餐馆、咖啡座的文化气象，一面是香奈尔、路易威登等时尚大牌，二者水乳交融使得这里成上流阶层的流连之所。

西村（West Village）更被称为美国文艺潮流发源地，爱伦坡、马克·吐温、惠特曼、鲍伯迪伦等名人均在这里居住过，至今仍是纽约顶尖艺术团体的驻地和全世界最大的艺术家聚落。

且不说还有步行十分钟即可到达的纽约大学和极具东方生活气息的中国城。

曾有人评价道“置身于此，身在纽约，却有漫步在欧洲小镇的惬意。”

然而这里并不是偏远的乡下和郊区，而是纽约生命力发源地、世界金融中心、真正的繁华地带——曼哈顿下城。

在项目外围则坐落着华尔街、世贸中心、中央公园、哥伦比亚大学、时代广场、第五大道等世界级地标。即使在项目一两个街区外，也有着士尼纽约总部、谷歌新址等。

所谓“入则宁静、出则繁华”大概不过如此。

宁静与繁华的并行不悖，让项目所在区域成为纽约最热门和价格最高的区域之一，如美国流行音乐天后泰勒·斯威夫特（霉霉）、罗伯特•德罗尼（翠贝卡电影节创始人）等名人均在此投资置业。

来自巴黎的灵魂之所

当巴黎遇上纽约，便有了格林威治西庭。

外表有着强烈纽约风格的阁楼建筑与超大窗户，内部却是法式舒适别致的宜居空间，安静与外放的矛盾混搭，让格林威治西庭堪称“灵魂之所”。

值得一提是，负责项目建筑规划设计的公司就来自巴黎，公司名字就叫“灵魂之所”。

纽约装饰时代风格的外观。

垂直绿植花园。

俯瞰哈德逊河的无敌视野。

优雅自然的法式室内空间。

厨房配备了全套德国美诺电器、意大利Molteni品牌橱柜，以及定制的意大利大理石厨房台面。

卫生间地板、墙面来自自意大利定制。

此外项目还配有仅供住户专享的带天窗健身中心、屋顶露台花园、豪华水疗蒸汽室和带有酒吧、壁炉和厨房的多功能活动室及30个可销售停车位。

据悉，格林威治西庭总高30层，全球限量销售，提供从一至三室多种户型，总价$97万起。

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