2018年12月的最后几周，房地产市场发生了好多事情。
看来明年的楼市，还是会一如既往的混沌。
01
我之前文章里预判的楼市变化，正在慢慢被坐实。
10月份曾提醒大家重点关注12月底这个时间点。因为今年无论是经济面还是楼市上表现都不太好，如果需要有所作为的话，岁末年初是个不错的时间点。有兴趣的朋友可以看看《房价大涨之后，你绝不能错过的6个真诚建议》这篇。
果然，临近年底了，楼市突然变得不安静起来。
未来市场的走向一定是松紧适度的。再紧的市场，也会放出一些口子给到真正自住的朋友。而且大家也可以看到大城市在进步发展，新移民持续迁入，自住需求自然增长，市场有自己调节的机制。
总体稳健，局部放松。这就是未来一段时间中国楼市的生态。
你弄清楚这个大方向，自然就掌握了预判楼市的先机。
而且你如果在楼市里混久了，你就会知道：
- 重量级的新闻每个月甚至每周都会有，可惜大部分都是垃圾时间。
- 真正值得关注的就是，每年底12月和每年3月。
到底是鼓励还是控制，看那几十个字就够了。字数越少，内容越重要。
很多人都知道楼市旺季是每年的金三银四和金九银十。
但很少有人知道，一年楼市的牛熊，其实早就在上年底到春节后这段时间就决定了。
02
所以呢，买房子平时是不需要关注那么多新闻的。
我最近一直和我的助理开玩笑，说变成楼市达人也不是很难。
知道市场变化的时间窗口，读懂新闻的语境，再加上一点数据分析，有那么一两轮牛熊的经验，笔头勤快一点，就是房产大V的水准了。
在这个基础上，掌握选板块、贷款、房票技术，再能有买入持有6套以上大城市房产实操的经验，那就是职业买房人水准。这种用真金白银砸出来的实力，是远胜过绝大部分大V的。
在上面的基础上，额外还能有6套以上跨城房产实操经验，那就差不多是宗师水准了。这样的级别应该已经退隐江湖。很少能见到像欧神这样想不开，那么多身家还奋斗在一线的。
我觉得吧，普通买房人，做到第一层就行了。跟对靠谱大V，学会判断大势，选对城市和板块，买到一、二套理想的房子，安安稳稳过好日子，有余力再谋求更大发展。一个事情要做到职业化，一定是脱三层皮的。现在房产市况不是那么好，没必要搏命，凡事还是慢慢来。
03
那么普通人能把握市场走势到底是怎么样呢。
大家关注三条主线：
一条主线是一线城市，关键词是稳健。北上广深都经历将近2年的调整期，无论从时间还是空间上来说，都已经基本到位。超一流的城市能级和令人向往的资源配套，这样强大向心力的驱引，能看到源源不断的接盘侠。这也是当下为数不多可以让人放心买房的楼市。
第二条主线是二线城市，关键词是分化。十几个二线城市的楼市冰火两重天。南京的限价房依旧火热，苏州不知不觉走出爆款行情，而厦门、合肥、杭州先后走入冰点，西安、郑州、重庆后知后觉不知所以，长沙、成都被打趴下，就再也起不来了。昨天来了一个朋友，在九个二线城市有过买房经验。他和我说，在二线城市买房比一线难多了，而且越来越难。想一想还真是，二线楼市的局面就是，你要么自己变得专业，要么就被专业的人收割。所以大家如果弄不清状况，就再等等，多看看。
第三条主线是三四线城市，关键词是沉沦。这一轮三四线城市的翻倍行情，不仅是史无前例的，我觉得在未来相当长的一段时间里，也会是绝后的。我不止一次地提到过对三四线城市的忧虑，接近大城市的房价+落后十年的配套资源，实在没有过多想象空间。未来除了靠近大城市的三四线城市能作为大城市的一个远郊区域来估价，有活跃成交，其他的小城市会陷入长期低迷。
04
即便大家知道楼市大方向的运作趋势，只要市场出一些变化，还是会对买房人产生心理上的冲击。
有人担心房子又要涨了。
我十一月末聊了两个上海粉丝，都是刚需上车。本来不着急买房的，因为最近的市场变化，加快了入手节奏。一个粉丝在一个月内已经买好了，另一个粉丝心态也乱了。
其实不用特别担心。
大部分城市楼市距离成交量的市场底还有一段时间。
目前二线城市的成交量在持续下降，房价暂时还起不来，部分涨的快的城市还会有价格回撤。即便是我们看好的深圳和上海，成交量已经回暖，但也没暖到房价跳升的程度。
买房子最大的好处就是，房产价格的离散性会给你很多选择空间。你买的是零散在各个开发商和房东手上的房子，而不是集中在证券交易所的股票。这个房子谈不下来，换一个谈好了，关键是跑得快和跑得勤。
所以现在的打法是耐心选择，静等抄底淘笋。刚需上车和资金富裕的朋友，不要被变化打乱节奏，继续按照我之前关照过的，找市场价9折、85折的房子，用价格作为安全边际，逢低买入。遇到自住喜欢的有品质感和稀缺性的房子，可以适度放松标准。
05
为什么我有这么大的底气敢如此从容，既不唱多让你加杠杆，也没有看空让你撤退，一直坚持长期看好和逢低买入的原则？
因为我们看到了根本。
对房产未来走势所有的质疑，都可以用一个答案回答：
房产能拉动经济。
我们是一个非常依赖经济发展的国家，我们需要经济发展来推动改革。只要大家都有钱赚，日子过得去，一切的问题都不是问题，反过来后果很严重。不管我们愿不愿意承认，房地产就是经济的稳定器。不说它带我们上天，至少也不能拖后腿。
这个在《为什么经济越差，房价越涨？一篇读懂经济是如何影响房价的#M110》这篇文章里，已经解释过了。
不少人会提到调整经济结构，未来不依赖于房产。这个我同意，但这个是未来的愿景，让我们来看看当下的真实情况。
这是经济增速GDP的结构图，来自于同花顺。
你仔细看画红圈的地方，你会发现，中国经济的关键在于投资，而不是消费和净出口。投资就是开厂、造房子、建地铁这种大兴土木的工程，主旋律纪录片里的万人厂房、漂亮房子、大桥高铁都是投资。它在经济增长里占了绝对的大头。大家平时关注的消费升级、毛衣摩擦，这些不是当前经济的主线，但是因为很会来事，媒体喜欢报道。
你再看画蓝圈的地方，投资的结构里，制造业、房地产、基建贡献差不多。制造业面临着人力成本上升的问题，而且技术升级也不是一天两天的事情，很难再有过去二十年的高增长。基建主力是地方政府，地方政府面临着财政收入不足的问题，地铁、机场不是你想修就能修的起的。
唯一能快速上量的还是房地产。
我也知道我们不能过于依靠房地产，我们要可持续发展，调结构，但是现实的情况是：
真的到了眼前，能拉兄弟一把的还是房地产。
至少近几年还是这样。
06
现在当务之急是尽快让房地产起量，有了成交量，就有经济增长、税收和卖地收入，一荣俱荣。大家都不用勒紧裤腰带。但是我们也必须要看到，过去三年房价涨得的确太快了，再来一波大牛市，大家真的都买不起了。
所以明年的房价不会有太多惊艳表现，只会有个别城市恰逢其时的小惊喜，但是房产成交量会起来。
而当前的二、三、四线楼市的景象是：
成交量在下滑，二手价格在回撤，带动着新房价格回撤，悲观预期在形成。
相信未来一年，市场或多或少会有些变化：
真心诚意想买房的，也能买得到。那些进取投资的，也可以耐心等。大家各让一步，人都要学会妥协。
07
所以呢，明年这样的局面，真的是给我们买房人很好的机会。
未来的中国会有8个左右的一线城市，15个左右的核心城市。很多大城市还在养成的雏形之中。
一方面是，人口落户在放松，这意味着你进场的门槛在降低。
另一方面是，这段时间房价真的被压住了。城市越大，房价越稳，房价的底部在不断被夯实。
都说房地产未来还有白银十年。
但其实对于有志于去大城市发展的人来说，接下来一、二年就是最好买房时机，甚至可以说是一生一次的良机。
因为以后你再也不会遇到这样宽落户+静淡市的周期共振。
现在，你还可以体面地到想去的二线城市落户，然后从容地买到一套像样的房子。一旦等到二线城市户口开始收紧，房价重回升势，你就会非常非常被动。如今在北京、上海买房上车的困难，就是十年后二线楼市的样子。
最后对那些有想法的朋友，我就说一句：
不要浪费任何一个经济退潮的机会，它能帮我们接近平时够不到的东西。
大家抓紧时间。
（原创： 魔都财观的观观 文/魔都财观）
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