撰文：乔治 美编：刀妹 校对：紫藤
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蛙跳理论
郑州的未来，一定是一个多中心的格局。
此前，受城市规模的限制，人们心目中往往会有一个“中心”的概念，这种概念最早在二七广场火车站附近。但现在，郑州的城市中心在哪里？二七广场？CBD？北龙湖？省委所在地紫荆山？似乎没有一个答案能令所有人信服。
随着城市规模的扩大及人口流入，郑州未来每一个区域都会有其价值高地，每一个价值高地都担负着带动区域发展的重任。
历史告诉我们，城市的价值高地，不可能只集中在一点，而是跳跃式的分布在各个区域。而我们买房，就要遵循这一规律，去寻找下一个潜在的价值点。这个买房策略，就是地产界的蛙跳战术。
蛙跳战术的原型大约起源于二战后期的太平洋战场，由于太平洋上的小岛星罗棋布，给盟军的进攻造成很大麻烦，所以由麦克阿瑟最先提出了蛙跳的战术构想，其核心思想是跳跃前进，绕过难以攻克的小岛，越岛进攻，利用美国海军的强大优势，在很短时间内就突破日本的防御圈。
房地产界的蛙跳理论则是跳跃发展缓慢或者改造难度大的地区，在相对纯粹，环境更好的地方建立核心区域。
以楼市风向标深圳为例，因为邻近香港，最早崛起的是罗湖。罗湖北部的布吉自然是人口自然外溢的地方，但布吉由于早期缺少规划，整体城市面貌非常差，改造难度非常大。
因此，深圳向东发展直接越过了布吉片区转而打造东部的核心龙岗中心城。
我们把视野放回郑州，目前郑州南城环境相对较差，且开发比较早，历史包袱相对沉重。因此，郑州南部下一站的大概率会选择地块更纯粹，改造难度小的港区。同时，整个港区，北港作为一主一城的链接纽带，价格更低，目前存在巨大价值。
深圳龙岗中心城的成功取决于什么？核心因素是交通，次核心因素就是打造价格高地。
在交通上，龙岗大道和地铁双龙线有效的加强了龙岗中心城与原关内的联系。在区域打造上，龙岗区全力打造东部价值高地大运，在深圳上波行情中，大运房价引领深圳东部。
而我们的北港，未来的爆发同样取决于交通以及价值高地的打造。
目前北港已经通地铁，但路网交通相对不完善，此前走高速到北港需要折返机场，但未来随着双湖大道互通立交的修通将大大改变这一现状，将大大节省北港到主城区的通勤距离与实践。随着各项利好的兑现，这里价值将逐渐显现。
在价格高地打造上，北港更是不遗余力的规划了“领事馆区”，相信，未来北港道路畅通之时，领事馆区建立之日，必将迎来一波大爆发。而如今的北港，无疑是我们普通人购置不动产的最佳窗口期！
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价值高地，领事馆区！
2018年5月8日至6月19日，航空港领事馆区部分控规公示，公示内容包括：区位图、用地规划图、城市设计总平面图、总体鸟瞰图、局部鸟瞰图、局部透视效果图。
领事馆区的规划范围包括：郑州航空港实验区太湖路南、鄱阳湖路北、国道107西、西至梁州大道东;规划范围面积约为11.97平方公里，规划拓展研究范围为 22.76 平方公里。
目前领事馆片区周边区域范围内，一些道路、安置区已开始建设或已建成，特别是周边有的主干道已通行。
那么，领事馆区对区域发展有着什么样的影响？
可以说，领事馆区不但活跃了区域经济，还使周围的房产价格成为了区域高地，使馆区巨大的推动效应更使该区域价值得到极大提升，成为众人眼中的“财富区”。
北京的使馆区直接促进了建国门商圈、三里屯商圈、燕莎商圈的成熟发展。
以北京建国门外的“中国第一使馆区”为例，这里不但有29家使馆，33座外交人员公寓，还有国际邮局、秀水街、国际大厦、友谊商店等商务服务项目，该区域历经经济发展的大潮，借助周边消费力上升的优势，逐渐自发形成一个外向型的商务服务区，成为了世界性的商品贸易的流通始发点。
说完北京我们再来看上海，位于淮海中路的上海领事馆区也是大家眼中的财富聚集地，很多知名房企都相聚于此。
如今，北港领事馆区横空出世，这不仅是郑州城市发展以及综合实力的见证，更是给了我们普通人财富爆发的一次机会。
俗话说买的没有卖的精，在如此有潜力的地方，自然吸引了各大房企的争相进驻，如正商、万科、永威、豫发等。
其中，由我们本土房企领头羊正商打造的正商雅庭华府，无论从交通、品牌、教育、环境配套以及产品等因素考虑，几乎不存在任何短板，是购房者在北港置业的最有限选择的楼盘之一。
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改善区域，自然选品质楼盘
提起正商，开发商的实力毋庸置疑，在郑州房地产市场上稳坐头把交椅。
在笔者看来，正商近些年的发展一步一个脚印，是一个发展的过程，也是一个成长的过程。
正商北云鹤是正商跨入地产行业的入世之作，也是正商发展的第一阶段代表作之一，那时的正商风华正茂，略显羞涩，精耕细作的打造着自己的项目，积累着自己的经验，为以后发展壮大奠定基础。
真正让正商成长壮大的是其第二阶段：城改。大规模的城改项目让正商一举奠定在郑州的地位，在彼时，郑州老百姓都知道。买正商的房子质量肯定没问题，性价比高，住着踏实。但客观的说，和高品质基本无缘，这也刺激着正商向第三阶段转型。
正商发展第三阶段的转型之作：正商善水上境。这个案名由老板张敬国亲自拍板，也拉开了正商朝着品质化转型的序幕。
善水上境之后，正商又连续在北龙湖拿了四块地，加上善水上境，正商共计在北龙湖拿了五块地，也是目前在北龙湖拿地最多的房企。
企业内核的转变，自然也刺激着正商其他各个项目的转变与品质提升；此前，正商地王项目兰庭华府品质引领整个南龙湖，而港区的雅庭华府与兰庭华府仅一字之差，系出同门，同样主打品质改善，未来必将在北港品质楼盘中写入浓墨重彩的一笔。
正商雅庭华府售楼部位于太湖路与凌风街交会处西北侧，项目位于归航路与凌空街交会处东200米，项目（141号地块）与领事馆区只有一河之隔。
楼盘总占地81.5亩，容积率约2.69，绿地率达35%左右。
由6栋高层、9栋洋房、1栋幼儿园、1栋商业配套组成，共计1154户。
与领事馆区一河之隔，聪明的人就足以看懂这个楼盘的价值。因为他未来不仅能坐享领事馆区的红利，还是名副其实的一线河景房。
而这个河就是南水北调运河，是流经郑州水文质量最好，周边绿化规格最高的河，没有之一。
前文提到，深圳龙岗中心城的崛起关键因素是交通以及东进龙头大运的崛起，而郑州南进的龙头无疑是港区的领事馆区。
关于交通配套，这个楼盘更是占据港区得天独厚的地理位置。
在轨道交通方面，目前地铁城郊线已经开通，贯穿郑州南北，向南直达机场。向北可到达紫荆山站换乘1号线；项目距离城郊线兰河公园站仅1500米；此外港区还有规划地铁11号线、9号线和郑许轻轨，贯穿郑州南北。
在路网交通方面，未来整个北港将迎来一次大的质变。
目前已经在施工的双湖大道与机场高速、京港澳高速公路形成的互通立交桥工程预计与今年8月底完工。介时，港区与市区的距离将大大的拉近，从高速上口到南三环只需要10分钟的车程，到郑东新区CBD也只需要短短20分钟的车程。
相信在工程完工，道路通车的时候，港区的房价更会得到大幅度的提升。
如果从项目到东区，出行走滨河西路再上双湖大道转高速，在东区上班几乎可以实现半小时通勤！
衡量一个楼盘最大的价值体系是什么？交通和学区。在民间素有地铁房学区房之说。
正商雅庭华府不仅交通方便，其教育资源更是强大。项目周边名校环绕，共规划有3所幼儿园，4所小学，2所中学，1所从幼儿园到高中的15年制全龄制英迪国际学校。
项目自身配备一座9班制幼儿园，完全能够满足小区业主的需求。
港区实验小学距离项目仅一路之隔，用地规模约30亩，现有15教学班，近千名学生，是港区目前最好的小学之一。西侧便是郑州一中港区分校（规划中），该学校综合实力排名郑州前三。
另外英迪国际学校已经投入使用，它是一家中美加澳四国联合办学的国际性学校。总之，未来业主子女可享受15年全龄覆盖优质教育。
最后，我们来看一下户型产品。项目高层住宅为2梯4户高26层，建筑面积约93㎡-134㎡，洋房的设计为1梯2户7-8层，建筑面积约为135㎡。
来简单看几张户型图，这是高层建筑面积约93㎡的户型：
该户型设计非常好，户型方正，三开间朝南，餐客一体，功能分区完善，卧室与公共空间做到动静分离。
这个是其洋房建筑面积约135㎡户型：
该户型为双龙抱珠设计，做到了三开间朝南，同样非常方正，做到了南北通透，由于1T2户设计，电梯直达入户门，电梯与家门之间的空间更可打造业主的私家空间，相当于公摊更少，得房率更高，私密性也更强。
整体来说，整个楼盘没有小户型，起步面积93平保证了未来小区内以改善居住人群为主。另外，户型区间相差不大，也注定了未来小区居民整体层次相差不多，更有利于未来邻里之间的和谐相处。
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结语
毋容置疑，郑州未来一定会发展成为一个多中心的格局。每个区域中心的打造必然会遵循蛙跳理论，绕过历史包袱沉重且改造难度大的区域，在一篇净土上一张图纸绘到底，打造区域中心以及价值高地。
从这个角度看，未来北港的价值将超越郑州南城那些城市面貌并不好的区域，正如同深圳龙岗中心城超过布吉片区一样。
但目前北港房价仍处于低位，是一个购入窗口期。在这样一个区域，买房首选自然是交通便利，且临近价值高地领事馆区的房子，而正商雅庭华府无疑独占了这些价值点。
再加上正商品质开发商出品，享有一线河景与全龄名校学区，不仅居住舒适，未来升值空间巨大，非常适合投资。
投资是什么？就是在起步阶段购入提前入场，等各项配套起来了，大家争着抢着入场的时候，你就躺着挣钱。
吃瓜群众总是冷嘲热讽，然后错失巨额财富，聪明的人总能从趋势中找到购房逻辑，而港区背后的逻辑就是：国家战略！
ID：donggetanpan
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