香港“四大家族”分化，这仅是一个开始……

文|白羊

这两天，一南一北，发生了两件对楼市起深远影响的大事。

9月25日，香港四大家族之一的郑家（创始人郑裕彤）突然宣布，将向特区政府、社会企业或慈善团体，陆续捐出300万平方英尺的土地，用于兴建公共房屋及相关设施，以回馈社会、缓解香港住房问题。

“四大家族”中的李家（创始人李兆基），今天也宣布支持政府回收闲置的农地；郭家（创始人郭得胜）也表示：原则上支持及欢迎特区政府引用《收回土地条例》，收回农地以加快兴建公营房屋。

至此，香港“四大家族”中除李嘉诚家族外，均已表态支持港府收回闲置农地、兴建公屋。

“捐地”消息一出，舆论大震。

巧的是，隔天便在千里之外的北京产生了化学反应。

9月26日，在北京举行的庆祝新中国成立70周年活动新闻发布会上，住房和城乡建设部部长王蒙徽表示，下一步将加快完善住房保障体系和住房市场体系，加快解决城镇中低收入居民，特别是新市民住房问题，促进实现全体人民住有所居。主要工作有四方面：

一是进一步做好公租房保障工作。将健全公租房申请、轮候、准入、退出等工作机制，逐步推广政府购买公租房运营管理服务，不断提高公租房管理服务水平。

二是大力发展和培育住房租赁市场。将总结推广12个城市住房租赁试点的经验，落实各项支持政策，增加租赁住房有效供应，着力解决新市民等群体的住房问题。

三是因地制宜发展共有产权住房。将总结北京、上海共有产权住房试点的经验，鼓励人口流入量大、房价较高的大中城市，结合本地实际发展共有产权住房。

四是稳步推进城镇棚户区改造。将坚持尽力而为、量力而行，重点改造老城区内脏乱差的棚户区和国有工矿区、林区、垦区的棚户区。加大配套基础设施建设，严格工程质量安全监管，加快工程进度和分配入住，让群众能够早日住上新居。

香港郑家、李家捐地、郭家积极响应主要背景，就是港府正在援引《收回土地条例》积极收回的“闲置土地”。

香港财政司司长陈茂波表示：

特区政府认识到，土地房屋是我们香港社会最痛也是最大的民生问题，一定要下大决心把它做好。我们以前曾用《收回土地条例》收回土地，以后会继续用。未来5年陆续开展的项目加起来要收地超过700公顷。除此之外，我们也会积极考察个别农地是否可以用来建设公共房屋，如有需要，就引用条例收地。据悉，10月中旬，行政长官的施政报告会就土地房屋政策提出更具体的方案，解决另一半港人的住房问题。

所以，一南一北两大楼市政策，看似风牛马不相及，其实本质上都是一样的，即大量增加由政府主导下的房屋供应，降低无房一族的上车门槛，让在大城市人打拼的人真正实现安居乐业，不再被房子绑架。

由于内地房地产运作机制是完全师从香港，卖楼花（期房）、公摊、土地招拍挂、土地财政等等，因此也不可避免地患上了香港的高房价病。近来香港发生的一些事情已表明，高房价病正在造成社会癌变，已到必须改变的时候，而内地也必须要有所惊醒。

若说港府收回农地以加快兴建公营房屋的楼市新政是在亡羊补牢，那内地大力发展和培育住房租赁市场，并在人口流入量大、房价较高的大中城市，大力推广共有产权房，就是未雨绸缪、提前打预防针了。

可不要小瞧，共有产权房普及推广，对楼市房价走势产生的长期的结构性影响。

事实上，虽然都面临着高房价问题，但香港和内地症状还不一样。比如香港住房自有率49%，人均居住面积只有15平米。而内地居民并不缺房子，住的也不差。据统计，2017年内地家庭住房拥有率（拥有住房的家庭占全部家庭的比例）达92.8%，人均住宅套数达1.1套，人均建筑面积大概在35-45平米左右。已赶上发达国家水平。

内地的问题在于，常住人口与房屋分布存在空间上的错配。

比如在市场作用下，大量人口不断融入经济实力强劲、机会众多的大中型城市，如北上广深及处于区域性中心的二三线城市。住宅需求激增，供给就相对短缺，进而推动房价走高。另一方面，广袤的农村及四五线城镇却大量房屋空置。

可见一二线等热点大中型城市房价走高，既有货币宽松的因素，也是供需失衡的市场体现。

而人口流入量大、房价较高的大中型城市房价问题的解决，限价只能是有形之手的短暂干预，处于经济和社会稳定考量又不可能让房价大幅下跌，关键还是增加供应，但又不能依靠开发商增加供应，因为开发商的房子是要考虑成本和利润的，是不可能给消费者真正好处的。

所以由政府主导的政策性住房的大量供应，就成了破题的关键。比如共有产权房，一是其价格低于商品房价格，二是购房者只需支付自己产权那部分成本。

如是，大大降低了在大城市买房的门槛，让那些渴望在工作的城市能有自己房子但积蓄有限的群体，成功上车，进而解决潜在社会问题。

从这个角度看，内地即将全面推广共有产权房，与港府正在大力增加公屋的政策，可谓异曲同工。

当然，若从技术层面上看，北京等地的共有产权房还存在一些问题有待在普及推广中进一步完善。

比如选址问题，北京共有产权房位置都相对较偏，远离地铁等公共交通，又缺乏教育、医疗等相关配套。而对于那些急需上车的刚需来说，往往对未来收入增加后购买改善型住房的期望就越低，所以就更希望在交通、区位以及教育医疗等配套上“一步到位”。这也就导致了一些共有产权房项目出现高弃购率问题，既是说，虽然共有产权房出发点是好的，但因交通、配套等问题，有购房需求的刚需反而不感冒。

若抛开技术性问题，站在历史长河中去审视香港农地回首和内地普及共有产权房事件，二者都将会对楼市产生深远的结构性影响，即现有商品房市场那些支撑高房价最底层的接盘侠，将会用另一种形式满足住房需求，而随着他们被分流，从长期看，房价将会丧失大幅增长的原始动力（当然不排除短期货币政策对房价的扰动），缓慢上涨。让房价等等居民的收入。

虽然商品房的金融属性并不会被抹杀，但其收益将会变得和国债、货币基金差不多，即跑赢通胀、资产保值增值没问题，可若幻想暴富是不再可能了。