冬天真的要来？房企巨头，开始做准备了

文 | 白羊

10月24日，地产三巨头之一的万科（000002.SZ）发布2019年第三季度报告，其中一个指标——存货跌价准备，很值得留意。

截至 2019年9 月末，万科存货跌价准备余额为人民币30.6亿元，其中三季度计提存货跌价准备人民币11.4亿元，较上半年余额大增60%。

去年同期，万科存货跌价准备余额为人民币41.4亿元，其中，计提存货跌价准备人民币26.03亿元，较上半年余额大增170%。

存货跌价准备是一个财务名词，通俗点说，就是你（企业）手中还没卖出去的存货（对万科来说，就是已建好的房子、拟建或在建的房子），现在的市场价或可变现价值已低于投入的成本价，这个时候就需要计提存货跌价损失。虽然亏损并有实际发生（没挥泪大甩卖），但手中资产不值预期的价也是不争的事实。

明白了这个词含义，也就听懂了万科动辄几十亿计提存货跌价准备的弦外之音。

一般来说，发生这种情况，原因大概有三，一是当地楼市环境已发生变化，之前定的价格卖不动了，而且短时间内不会好转；二是开发商前期工作不到位，对项目研判失误导致价格虚高，结果市场不买账，销售困难（就像前两年苹果iPhone 一样）；三是房企开发运营成本管理失控，成本飙涨，使得赚钱的项目也不赚钱了。

一个项目玩不转，三个因素多多少少都会有些。

值得一提的是，三个因素直接是存在着主次、杠杆关系的。往往第一个占主导，若市场很火，那么后两个就是有问题，也会被火热的行情遮盖；若市场行情一旦走弱，后两个也会被大幅放大。

当然对于企业来说，就是后两个有问题也不会主动揭疤，而是把责任推给市场。如万科两年的三季报，连用词都一样：鉴于部分城市房地产市场调整。

（万科2019年第三季度报告）

（万科2018年第三季度报告）

不过，遗憾的是，万科并没有写明哪些城市的哪些项目出爆了雷，玩不转了，但这并不影响我们管中窥豹、小中见大地去发散性思考。

这两年楼市，城市与城市之间、城市内部不同区域之间，乃至项目与项目之间，正在发生着根本性的变化和深刻的分化。

鉴于对全面信息的缺乏及个体思维的惯性，个人对这种楼市变化和分化的感知，往往是模糊的、片面的、感性的，不管刚需还是纯投资，在做最终的买房决定时，最终还是靠自己的主观经验和销售的甜言蜜语。但万科连续两年的大额（在上市房企中，计提总额高的一家）存货损失跌价计提，无疑清晰地显示了这种分化，给处于混沌状态的广大买房者敲了一记警钟。

虽然此次万科没有明说哪些城市的那些项目出了问题，但还是能从过往的报告找出蛛丝马迹。

2018年半年报显示，当时万科计提存货跌价损失的项目有12个，分别位于乌鲁木齐、大连、宁波、烟台、南充、镇江、抚顺、营口、温州、南通、唐山等地。

大家可以很清晰的看到，被计提存货跌价损失的城市基本都在弱二线和三四线城市。

年报显示，年底时计提跌价存货损失的项目和城市出现了稍许变动，上海、成都两个热门城市上榜。

（万科2018年年报 ）

可见，新常态下，即使抗风险能力强的热门城市，买房也不再是躺着就能涨，而那些三四线城市，已明显处于高风险当中。

所以，房子越来越像股票，买房也越来越像炒股，成为一门“技术活”。

有的房子就是涨不起来，就是流通性差（不好卖），哪怕是强如万科的大庄家也难逆天改命。更不要说，那些被庄家（开发商）割韭菜的买房者（不管是刚需还是炒房客）。

“风起于青萍之末，浪成于微澜之间”，对于那些把房子作为保值增值财富工具，甚至作为暴富工具的购房者，是时候对楼市尤其是该买哪里的房子，多做些技术性分析了。

据万科2018年年报显示，万科存在项目销售的城市如下。

南方区域：深圳、广州、清远、东莞、惠州、佛山、珠海、中山、厦门、福州、漳州、泉州、三亚、南宁、长沙；

上海区域：上海、杭州、嘉兴、苏州、昆山、常熟、无锡、南京、南昌、宁波、合肥、扬州、温州、芜湖、徐州、宿迁、南通、镇江、常州、海宁、盐城、绍兴；

北方区域：北京、秦皇岛、天津、沈阳、抚顺、大连、长春、哈尔滨、吉林、青岛、济南、烟台、太原、晋中、唐山、鞍山、石家庄、淄博、威海；

中西部区域：成都、南充、武汉、宜昌、西安、郑州、重庆、昆明、玉溪、贵阳、乌鲁木齐、兰州、银川、鄂州；

大家可以按照万科的项目地图索骥，对自己已入手或正打算入手目标城市做个详细问诊。

不管具体研判结果是怎么样，但至少有一点是可以肯定的，也是一条须谨记的共识那就是像鞍山、抚顺、南充、清远、唐山、晋中等人口持续性流出的资源型城市，尽量不碰。