暴涨与暴跌的市场 并非财富的温床

上周三，加拿大最大的非银行房贷供应商Home Capital Group遭遇流动性危机，储户集中挤兑了该公司的高额储蓄账户，消息称减少了5.9亿美元。可以说，如果没有渥太华健康医疗养老计划提供紧急贷款支持，那么Home Capital Group不但已经破产，还可能会引发“加拿大版的次贷危机”。

其实，监管层已经意识到加拿大地产市场的风险。去年8月，不列颠哥伦比亚省为了防止投资者过度投入房地产，开始向海外买家征收15%的房产转让税。即便如此，今年4月，大温哥华区（Metro Vancouver）房屋平均价格同比增长11.4%，至941,100加元，成为加拿大最贵的房地产市场。

（蓝色线：独栋房屋；红色线：联排房屋；绿色线：公寓。图中可以看到，经历过若干次暴涨暴跌，现在又开始进入一个顶点，那么接下来呢？）

加拿大近年房近年涨，很大程度上是因为房价主要由投资者来推动，RBC的数据显示，目前，温哥华地区独立屋的可负担水平已经远远超过了家庭收入。当然，有人会那温哥华和北京横向对比，但却忽略了一点：北京对于市场的控制力，远在加拿大之上，说监管就监管；而温哥华方面就没有这么强大的宏观调控力，也因此，投资者一旦看到收益见顶，就会选择抛售变现，游资一旦撤离，该市场的房价就离下跌不远了。

实际上，种种迹象表明，游资已经开始撤离，“次贷”潜在威胁加剧。目前加拿大金融机构监管办公室OSFI已经开始要求银行和金融机构收紧按揭政策，对购买房产为目的申请人进行严格审查，尤其是对其收入和就业状况进行全面彻底审查。目前，完全依赖加拿大境外收入的房贷申请人，由于难以落实其收入状况，银行对其房款更加趋于谨慎；这就挡住了海外炒房团的进入。

然而，对于国内购房者，银行却采取了区别对待：最为可怕的是，取得住房抵押贷款的人群中有不少低收入者。在加拿大，发放给低收入人群的高风险抵押贷款增长了38％。其中，多伦多同期增长53％，达到49％；温哥华增长了25％，达到39％。

被《纽约时报》评为最受瞩目的金牌投资者Marc Cohodes也认为，温哥华的房地产市场是一个“洗黑钱吹起来的市场泡沫”，“当地政客、BC省自由党政府与地产中介、开发商、律师互相勾结成一伙。他们一直在寻求资金撑起这个市场，但这不会长久。”目前的形势则是“雨不下则已，一下倾盆”，一旦房市出现崩溃，大温地区的房屋均价很可能会被腰斩，降幅约50%，比之前业内预测的30%更为惊人。

综上而言，千万别被什么房价永远会涨的鼓吹之词迷惑；研判市场，不仅仅要考察其现状，还要从十年前开始翻阅其数据；国内投资者进军海外地产市场，则不能以十年中国房地产市场暴涨中创富的经验为依据，如果不能从投资市场的属性与特点入手，而仅凭喜好和经验盲目下判断，那么后期买下的不是财富的温床而成为财富的拖累；事实上，这不仅仅适用于海外地产市场，即便在国内，过度投资也会带来风险的增加，而不是预期的收益增长。

本文作者：刘磊，福布斯金融理财师评审委员、远见财讯特邀地产评论员，中国外国专家局澳籍专家资质， 多家媒体房地产专栏作者、作家。微信号：victorliulei。