楼市扑朔迷离？金融政策暗指哪里房价会上涨

当投资者抱怨国内楼市看不懂时，投资海外的人笑了；因为相比而言，成熟的、发达的国家的楼市在一百年之前就开始了商业化的进程，“只涨不跌”的神话也不知道破灭了多少次，投资者都经历了价格涨跌的洗礼；相比“限 制”这样的的行 政 调 控成为楼市的指挥棒，更多依靠市场因素进行“调整”的楼市，也更容易看得懂。

如果投资者不满足于单一市场的收益，想要走出国门对冲风险时，他将面对的就是一个全新的房地产市场。拿澳大利亚举例，悉尼、墨尔本是前几年投资者青睐的城市，尤其是墨尔本，新区的扩建、宜居城市的桂冠，让人觉得这里简直就是天堂，在天堂买房还会有错？于是公寓也买、楼花也炒；如今学聪明了，懂得看数据，独立屋增长率才是“八到十年翻一番”的基础，就投资独立屋好了。殊不知，仅看微观数据，刻舟求剑似的跟风买，也会让让投资者的决策又一次顾此失彼。

比如目前银行贷款价值比（LTV，Loan To Value）的变化，是值得投资者参考的。银行贷款价值比，即借贷数量和房产价值的比例，如某客户A的房产抵押贷款，抵押房产估值为100万人民币，而银行的信贷政策规定LTV<60%,银行最多可以贷给A客户60万元的贷款。

与之相反，珀斯房价尽管从2014年其就持续下滑，但当地的贷款价值比依然较高，最新的数据显示该数据比去年11月77.1%上涨了0.5个百分点。而布里斯班贷款价值比为76.7%，阿德莱德为75.4%，霍巴特76.9%。

整体来说，上月澳洲平均贷款价值比已降至73.4%，其中很大一部分原因，由于2012年以来悉尼中位价房屋价值一直在上涨，涨幅达75%，同时，墨尔本的房屋中位价涨幅达54%。种种迹象表明，银行系统对于这两个地方的房价已经密切的关注，过热的市场带来更好的收益率的同时，也会带来泡沫和资产风险。

所以，从金融贷款支持的角度看，房价高的地方，银行支持力度减少，而布里斯班，黄金海岸等昆士兰的地区的银行评估风险比较低，支持力度也更大；让思路再延展一下，这种变化实际上可以预示着资金的转移方向，布里斯班和黄金海岸等依然可以获得良好金融支持的地区，可能是房价的下一个增长点。真正的市场的赢家，是在高价位市场持有现金全身而退，同时在低价位、即将上涨的地区重新布局的人！

本文作者：刘磊，福布斯金融理财师评审委员、远见财讯特邀地产评论员，中国外国专家局澳籍专家资质， 多家媒体房地产专栏作者、作家。