定调了！深圳变招！这类房子会被爆抢！

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◎原创撰稿丨楼兔子 胡春

◎转载自公众号： 楼兔子兄弟

刚刚过去的周末（12月2日），深圳楼市又出大事了。

当天，深圳市规土委福田管理局在深圳商报上刊登了两份“法定图则规划调整公示”的公告。为响应“房住不炒”、增加人才安居保障房铺路。

值得注意的一个细节是， 这两块土地不仅仅是改变了土地性质，更是大幅修订了地块容积率！

今天，我们不谈人才安居房。就只谈修订地块容积率。这正是深圳这座城市，正在静悄悄推进的大事！ 整个深圳楼市都将因此生变。在深圳买房子，一定要看懂这其中的隐秘机会。

01

4倍容积率！福田大手笔出招了！

我们首先回顾一下周末公告的内容。一共涉及两块地，均是调整规划兴建人才保障房。

第一块地是景田北天健时尚新天地与深圳市交通监控中心之间，大约2386平米的土地。此前这块地是“公安司法消防用地”，现在调整为“共用设施+二类居住用地”，最重要的是建筑容积率从原来的0.5调整到了不超过4。

什么概念呢？简单白话说就是，通过这次调规划，原本不能建住房的景田这块地，现在可以建住房了！但必须是只租不售的人才安居房。原本只可以建大约1193平米的建筑，现在至高可以建到近1万平米。 建筑密度提高8倍！

景田地块区位图

第二块地位于新洲三街和九街交汇处，蜜园和新中苑楼盘的附近。面积也很小，大约是2179平米。此前是行政办公用地，现在是洗车场。调整后，用地性质是“消防站+保障房”。建筑容积率从原来的1.5提高到了不超过4。

简单评述：福田区要相应高层号召，发展长租房实践“房住不炒”，就必须拿出增量土地来开发人才安居保障房。但福田确实土地资源稀缺。因此，方向只能是两个。一是存量土地调规建房，二是增加容积率提高开发密度。上周六深圳商报上刊登的这份公告，就是信息公开告诉世人，福田正在干这两件事。

新洲地块区位图

02

面对现实吧，整个深圳都要加密！

很多人一定会说，福田这次调整规划，一块地仅仅是2000多平米，修建近1万平米的房子。如此高密度的建筑群，如何保障居住舒适度？

真的很抱歉！巧妇难为无米之炊，未来整个深圳都只能是这样了！你得慢慢适应。

大会之前，坊间曾经忽然流传出一份据说是主政者讨论深圳十三五规划调整的一些发言。楼兔子记忆中， 一个核心观点是：在粤港澳大湾区框架里，深圳是排头兵、核心引擎。深圳必须立足自身的1997平方公里土地，每一寸土地都争当大湾区的核心。深圳不能奢望去拿周边邻居的土地。

这简单的一句话里面，隐藏了很多很多信息。

其中和本文密切相关的一条就是，无论将来深圳要做多大的事业，你的家底都只能是1997平方公里土地！

但蓬勃发展的深圳，对土地的渴求越来越急迫。

怎么办？盘活存量，用好增量。没有新增土地，就只能向大海、向地下、向蓝天要发展空间了。

此前，你已经看到了深圳未来5年的填海计划。

现在，深圳又出了最新的城市建设“密度分区和容积率修订”计划。对比调整前后的两张图，你可以清晰看到，整个深圳的建筑密度都大幅度提高了！

调整规划前的设定

最新的建设密度规划示意图

用数字来表达就是：未来深圳 90% 以上的新建成区，住宅最低建筑容积率是 3.2倍 ！部分住宅可以达到 6倍 。城市更新项目甚至可以达到 8倍 容积率！

商业办公物业的容积率更高！最核心的基准容积率是5.4倍。但深圳只规定了下限。上限是多少？没有规定！你完全可以想象，未来核心区的某个项目，容积率超过15倍、20倍！

对照上图，最新容积率数据

事实上，这正是为830米世界第一高的湖贝塔，739米的深圳塔、680米的布吉塔、668米的深港中心等摩天大楼发放通行证。

福田的这两块地调高容积率，仅仅是未来深圳大批量同类操作的序曲而已！

简单评述：深圳未来将建筑加密，住宅容积率最低3.2倍，有可能高到8倍！商业办公类只有下限，没有上限！整个城市的建筑物密度，会越来越像如今的香港和澳门。一旦深圳真正成为粤港澳大湾区的核心，深圳的每一寸土地都将承载高密度的建筑。 这一点毋庸置疑！你也无法逃避！

03

定调了！赶紧布局低密度住区！

事实上，深圳调整建筑密度分区和容积率修订，也算是有利有弊的事情。双刃剑在手，就看你如何趋利辟害了。

原关外区域全面提高容积率，大运中心、坪山中心、龙华中心、松岗中心和宝安中心等区域规划了高密度开发，显然是要打造区域经济中心，布局城市活力点。原关外建筑密度提高，有利于分流福田罗湖和前海两大中心的人口压力。其实同时也等于是告诉大家，政府引导的投资方向，在原关外这些区域。

原来关外区域将聚集更多居住工作人口，进驻门槛会越来越高！千万别漠视这些区域！占位要趁早！

找准这18个重点发展区域

选什么样的房子呢？当然是低容积率的新房！

很明显，整个深圳未来低容积率的住房都将至为稀缺！新项目开发的概率几乎为零！在没有纯新低密度住宅上市的情况下，环深圳周边30分钟车程距离内的低密度住宅，都将成为奇缺品！ 尤其是形成低密度片区的标杆盘，更可能被财智阶层豪气收藏！

分享一个小小的案例。

圈内朋友私聊透露，坪山科技园的一位实业大佬经常乘坐私人直升飞机在整个珠三角公务穿行。有一天，他在龙岗大运新城上空看到了一个大型低密度别墅区。非常震撼。于是，就在这里买了两套380平米的双拼别墅。总价大约是5000万元。

大家可以看一下这张图。这就是大佬在大运新城上空看到的情景。整个片区，其实有三大别墅项目，一个是金地和益田合作开发的艺境，已经入伙。一个是中海地产拿下的地王项目，中海云麓公馆。一个就是大佬真正出手的项目，益田玫瑰府邸沁院。

益田玫瑰府邸沁院整体鸟瞰实景

益田玫瑰府邸沁院是益田大运城邦百万平米大盘的收官之作，目前在售380至550平米双拼别墅，起步售价每套2400万元。

益田玫瑰府邸沁院最大的亮点是 超低容积率！仅仅只有 0.478 倍！ 玫瑰府邸沁院将土地以花园的形式赠送给每一户业主，使得房屋拓展率最高达 280% ，其中550平米别墅最大花园赠送面积达到 640平米 。

楼兔子搜集到了深圳现有几个标杆别墅的容积率数据，大家参照对比看就更清晰了。

深圳典型城央别墅容积率数据对比

显然，玫瑰府邸沁院的这种超低密度开发，在整个深圳楼市都是极为罕见的。项目将资产的终极形式——土地以花园为疆，赠送到每一户每一栋别墅，奠基了项目的居住舒适度。在整个深圳城区，都是不可想象的尺度。现在你漠视不理，将来必定高攀不起！

04

大运板块高端住区，城央别墅！

在朋友圈私聊的时候，我们曾经分析过这个案例。为什么一批实力企业家会买进益田玫瑰府邸沁院？

1、这是罕见的低密度别墅

深圳已经发布了限墅令，别墅开发是不可能的了。现在又发布了容积率调高的方案。未来大多数人的居住舒适度都要降低。低密度住宅，卖一套少一套。与其将来只能在存量房市场搏杀，不如趁早新房市场进货。

2、这是纯熟的城市别墅大盘

在30分钟车程内，想要找到城市品质的别墅大盘已经很不容易了。益田玫瑰府邸沁院依托大运城邦百万平米大盘的根基，形成了完善的人居氛围。这里有益田假日天地商业旗舰、东北师大附属益田学校和喜达屋旗下的雅乐轩酒店，商业、教育和商务三大板块都是国际品质的生活资源。

益田玫瑰府邸沁院实景图片

再加上大运城邦已经入伙的住户，整个片区已经形成了小镇生活的氛围。益田大运城邦的月子中心、早教中心、老人日间照料中心和智慧生活E平台等已经成熟运营，可以提供从幼儿到老年全生命周期的贴心服务。离尘不离城。深圳人聚集的生活区。

3、这是深圳最富希望的片区

一路之隔，益田玫瑰府邸沁院对面就是深圳十三五规划要重点打造的大运新城。12月6日，这里将拍卖一块旗舰商业用地，起拍价240亿元。地块将兴建东部第一高楼，668米的深港中心。

大运新城有两大产业傲视深圳，一个是科创产业，这里聚集了启迪协信科技园、天安数码城和即将开建的益田硅谷新城。目标是打造升级版的南山科技园。另一个是大学城教育产业。预计到2020年大运新城将聚集18所国际高等院校，香港中文大学、北理莫斯科大学、昆士兰大学等院校将聚集至少20万人在此修学。未来片区将聚集至少4条地铁线。

大运中心大学城将聚集20万学子

科创产业+教育产业+东部地标中心+大学城+东部商业旗舰，如此厚度的城市资源，将为益田玫瑰府邸沁院源源不断沉淀高端需求客户。

4、这是片区罕有的双拼别墅

项目以全深圳仅有的 0.478倍 超低容积率，奠定了项目的居住品质。正是在这个基础上，益田玫瑰府邸沁院的别墅，都能够实现较大面积的赠送，私家花园面积甚为阔绰。550平米双拼别墅，最大可以赠送花园640平米，堪比一个网球场！

相比片区另一个盘——中海云麓公馆的8联排别墅，益田玫瑰府邸沁院双拼别墅，居住舒适的显然更高一筹，可以说是填补了片区高端人居短板，重塑别墅生活样本，更圈城划界为大运新城高端人居版图奠定了基础。

益田玫瑰府邸沁院样板房实景

05

抢夺高端资产，价格上限不封顶！

从益田玫瑰府邸沁院大佬豪气购买的案例，我们可以看到，真正拥有独有资源的城市豪宅资产，从来不乏买家。

可以预想，在深圳定调，全面提高城市的建筑密度之后，深圳核心城区的存量资源盘将继续涨价，而原关外区域的少量新盘，将更受追捧。

其实，上海汤臣一品爆出每平米34万元的天价，和香港每平米120万元的天价豪宅，都证实一个道理：一线城市占据核心资源的资产，依然还有价格上涨的空间。

香港这套房子每平米120万元

大运新城超级豪宅是什么情况呢？

今年10月份，大运新城附近的公园大地豪宅，一套177平米单位以1300万元成交，实际成交单价大约是每平米7.3万元。刷新了龙岗中心豪宅的新记录。而整个大运新城板块，今年就成交至少几十套总价1000万元以上的房子。

接下来，中海云麓公馆8联排别墅将上市。由于该地块的楼面地价就达到了每平米3万元，业界预计别墅开盘至少在每平米9万元以上，整个项目才不至于亏钱。

益田玫瑰府邸沁院现在推售的380平米联排别墅，起步价每套2400万元，还拓展赠送面积极多。低密度纯别墅，撇开人居尺度不谈，未来增值空间也很诱人。

益田玫瑰府邸沁院实景图片

楼兔子小密圈

楼兔子胡春。从2001年起至今，一直混迹在深圳地产媒体圈，先后担任南方都市报、深圳特区报、晶报等传统媒体的地产新闻记者编辑主编。完整经历了近15年深圳楼市的数轮起伏涨跌。踩盘超过1000个，专访大佬不下百人。对深圳楼市各大片区的现状与走势有独家理解与思考。加楼兔子私人微信号LTZ18826564862，私聊。

以下是圈友部分探讨话题

1、欧神说去重庆和深圳，有道理吗？

2、招商中环清盘，背后隐藏什么风向？

3、二手房评估价和备案价要统一了吗？

4、长租公寓将怎样改变深圳楼市？

5、最近几个盘备案价都低，怎么回事？