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◎原创撰稿：楼兔子 胡春
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最后10天，粤港澳大湾区终于要来了！
对于深圳以及临深楼市来说，这是极度敏感的日子。都在等待大戏揭幕，鸣奏华彩乐章。
值得注意的是：大变革前夕，深圳楼市噤若寒蝉。但临深的大亚湾，整个粤港澳大湾区11个城市里罕见的不限购片区，楼市终于被彻底引爆！
这些天，大亚湾楼市处处是开盘抢购的消息。很多人稍微一犹豫，回头看，房子已经卖出去了！
这里面，我们看到很多东北、天津、山西甚至是新疆西藏的购房者。热钱汹涌，市场堪比限购前的海南，小消息引爆的丹东。
大亚湾楼市，究竟暗藏什么魔力？
01
踩盘信息
大手客浮现，大亚湾明显异动
大约一个月前，我曾经在楼兔子小密圈里透露一个消息：大亚湾市场出现明显异动！
当时，内部消息透露说，大亚湾澳头滨海的某个品牌开发商大型楼盘忽然接待了一个香港买房团，成员不多十来个人，但几乎是人手8套10套的大手买进！出手非常坚决果断，当天看房当天签约付款，几乎就是带着钱来看房。
过了一个星期左右，一位深圳楼市超级豪客忽然打电话给我说，想立即买进大亚湾西区靠近坪山的某个大型品牌开发商楼盘。我知道，此前这位豪客已经几乎买遍深圳热区，在后海前海香蜜湖都已经囤积了不少房源，在大亚湾西区的这个楼盘，也已经买进了2套。这一次，他说要一口气再买10套！而且是一次性付款，最快两三天内就要签约！
到了五一前夕，楼兔子和惠州大亚湾10多家开发商高管私下聚会的时候，更多信息暴露出来了！
简单一句话来说就是，这个时候的大亚湾新盘已经根本不愁卖！从各大楼盘线下蓄客的情况看，超比例认筹预购几乎是标配。大多数的开发商仅仅需要思考以下两个问题：1，只接受全款客户，在银行放款极慢极慢的背景下，最快速地实现回款，落袋为安。2，接受按揭客户，但要额外加收装修款，回款是慢一点，但可以在限价的背景下做到利润最大化。
选择左手，或者是右手？这是一个矛盾的问题。但对于购房者来说，问题已经清晰明朗了：没有选择的余地，抢才是你的唯一！
随后，你被中介朋友圈狠狠地刷屏了！无论是金地自在城、博林腾瑞，还是晶地里程、龙光玖龙湾等等，全是一片火海。
炒烂了的信息，楼兔子就不再重复了。这里再爆两个猛料：
NO1，大亚湾的滨海楼盘——华润小径湾最近推售三期高层和洋房，最近来了很多北方客，出手阔绰。这帮人，典型是买遍全国的投资客。第一次上门就果敢下定。关键是买了之后，再口碑相传，源源不断地介绍新朋友进场。
NO2，大亚湾丰泰城地产旗下新盘备案价突破了每平米1.8万元，个别单位甚至在每平米1.9万元，264套房源一次性取的预售证。这是一次非常罕见的突破。此前，大亚湾新盘预售价格被默认的红线是单价每平米1.3万元左右。这次突破，会是改变的开始？还是个案呈现？最终走向还需要更多案例来佐证。但这个楼盘预售价走高，而且传说要全部一次性付款出售。这对于市场信心绝对是一个极大的震撼。
醒醒吧！深圳刚需购房者！你的大亚湾后花园快要被攻陷啦。
02
市场透析
三大因素刺激大亚湾楼市暴热
很多人在楼兔子小密圈里问我，大亚湾市场究竟怎么了？我给朋友们分享了三个理解：
NO1、畅想粤港澳大湾区的红利
大家都已经知道了，粤港澳大湾区已经上升为国家战略，是和雄安新区一样的千年大计。大领导说：这个大湾区搞起来将不得了！这种城市前景的定性，再加上酝酿已久的整体协调规划方案，全体百姓事实上已经对粤港澳大湾区的未来充满憧憬与期待！
有类似雄安新区、海南自由贸易港一样的向往与期待，就必定会有潜伏买房的欲望！此前，地产大佬余英说，深圳今年改革开放40周年，上面必定给深圳超级大礼包。这个大礼包究竟是什么？没有人能准确地点题。但大礼包传言甚广，这更加坚定了大家买进粤港澳大湾区的信心。
但是，特别关键的一点是：整个粤港澳大湾区楼市，只有惠州和肇庆两座城市是不限购的！其它所有城市都已经提前不同程度关门了。
也就是说，如果你还想潜伏以待粤港澳大湾区的楼市红利，最自由方便的通道或许就是惠州大亚湾了，而且时间很可能不到10天了！这种信息，还不彻底引爆市场？
NO2、都在畅想大亚湾变身0755
具体到大亚湾市场。这里不仅仅是可以得到大湾区规划的整体利好，更有可能在深惠协调发展试验区的框架下，得到更多超乎想象的红利。
最近的传言是，深圳已经有组织地在往大亚湾派出工作人员，分散在大亚湾的各个办事部门。这个事情不太好说。但如果你足够敏感的话，你会回忆到，当年搞深汕特别合作区的时候，深圳也是这么做的。最终顺利交接。深汕特别合作区成为深圳坪山光明之后，又一新区。
深惠协调发展试验区究竟会在哪里？坊间有一个传言，以深汕高速为界，现在的惠阳大亚湾和惠东，一直到海边全成为试验区的机会很大。
楼兔子认为这个猜想有些道理。如果真是这样，那么深汕特别合作区将不再是深圳的飞地了！从汕尾到深圳沙井海洋新城，整个海岸线将连成深圳管理的海岸线，全划归0755来统筹发展。一旦实现，那么深圳人将来就不再无奈地在大梅沙煮饺子啦！整个巽寮湾、惠东海岸线，都将成为深圳人旅游度假的后花园。
NO3、大亚湾库存短缺，不够卖
很多人都说大亚湾新房供应量大。超级大，大到令人恐怖。事实是，夸大其词了。
楼兔子拿到了一份大亚湾房协提供的数据。根据统计，截止到2017年12月底，大亚湾新房住宅库存是202.52万平米，去化周期大约是9个月。对此，大亚湾房协的定义是：全区已经完成了省市下达的去库存任务。
但我想说的是，其实大亚湾房协更应该理性地告诉大家：大亚湾新房的库存已经告急！9个月的库存去化周期其实是很危险的。
在不久前和大亚湾开发商聊天的时候，楼兔子得到更恐怖的消息。五一前夕，开发商内部的统计信息是大亚湾新房库存去化周期已经下降到大约7.5个月了。某大型品牌开发商甚至表示：如果放开手脚批售，最快在2.5个月内，这家开发商在惠州大亚湾的房子将会卖完！具体是哪家开发商，咱就只能私下里说了。但可以透露，这家开发商绝对是大亚湾新房供应的霸主！
一大批规划红利正在路上，偏偏这个时候新房供应也告急！这种状况下，楼市能不爆吗？
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