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◎原创撰稿：楼兔子 胡春
深圳房价会不会来一次惊心动魄的闪崩？人们还可以继续看好深圳楼市的未来前景吗？
这是一个非常需要睿智观察的问题。
今天下午，世联行董事长陈劲松给了大家一个新的理解思路：深圳房价的陀螺原理。
注明：此为楼兔子在论坛现场的笔记稿，未经演讲者陈劲松本人审核，文意梳理略有删减。
1、大变局
房价的城市阶梯格局已经改变
大家都知道，上一轮中国楼市高潮，深圳是绝对的领头羊。深圳是最先发力引领去库存大战的城市，比北京上海广州都提前启动上涨，但同时也是提前卧倒，进入调整期的城市。2016年10月4日是一个分水岭。
这一轮完整的楼市升跌，其实是一线城市引领发动的，是深圳北京上海广州等一线城市引路的行情。实际上，也就形成了一二三四五线城市阶梯推进的逻辑。这是中国楼市过去的绝对路线图。
但这一轮调整之后，这个格局彻底改变。
过往的价格等级失效了。过去三年深圳远远超速于广州，就是一个例证。一批城市衰落，一批城市崛起。格局全变了。
2、中国城市群竞争
粤港澳大湾区：中国最活力区域
很多人一定会说，中国已经在全国画了很多图，长三角城市群，京津冀城市群，海南自贸区，长江经济带，还有杭州湾，东北振兴等等。凭什么说粤港澳大湾区就和别人不一样呢？
因为这里是最近香港，最改革开放前沿的地方。我们可以最零距离的直面国际舞台，这是港澳窗口的现实意义。
更特别的是，粤港澳大湾区的城市群里，每一个城市都有自己特殊的面容，每一个城市都不一样，每一个城市都可以兼容互补。
这点特别重要，是互融互生的城市群。这个在全世界都不容易。
3、粤港澳大湾区龙头
大趋势是周边城市资源往深圳集中
最近深圳公布了与大湾区城市互融互通的交通研究计划，要打造1.5小时生活圈，每一座城市都要地铁轨道联通。
结果一定是深圳人口资金信息技术的外溢扩张。但同时，更大的可能必定是深圳作为粤港澳大湾区单位核心，吸引周边城市群资往深圳集中！有所予必有所得！
另外，深圳这座城市自身也在大改变！过去40年，深圳的核心从罗湖福田南山前海，一直在演进。这其中，不只是一个地理位置的改变，更是一个城市发展模式的改变。现在的城市都是产城融合的城市。这是高科技新经济和新服务业孕育的城市，这是下一个40年的城市方向。
深圳，掌握了下一轮城市演进的方向。方向对了，机会才大。因此，深圳比香港，比广州有机会。
4、深圳房价还有机会吗？
陀螺定律3个变量：深圳不倒翁！
理解了深圳这座城市的独特性之后，再来看深圳房价的趋势，研判基础就比较明晰了。
陈劲松把它抽象理解为陀螺原理。
假设深圳房价是一个不断旋转的陀螺。现在深圳房价这个陀螺已经转速很高了，但国内外经济形势不太好，这个转动的陀螺会失速，深圳突然摔倒吗？
这里有三个极为重要的变量。
第一个是陀螺本身的质量。说到底就是这个城市的经济增长活力，GDP 增长量。陀螺本身重量大，其连续高速转动的惯性就大！即使是有一点波动，也不至于突然断档失速的。
深圳这些年经济增速基本上在10%以上，去年GDP 总量就已经超越了香港。这是深圳房价的基石。
第二个变量是陀螺本身的活力。体积面大，平衡力强的陀螺，不容易倒。
深圳这座城市，是全世界同等规模城市群里，最年轻的城市。青春活力，注定了这个城市依然冉冉上升。
第三是外部驱动力的动能与持续性。陀螺要高速持续旋转，就需要外力不断抽打，不断加油。
深圳楼市这个大陀螺，还能继续运转的外力是什么呢？是庞大而稳定的购买力。
深圳本土的购买力，不用太多解释啦。2500万常住人口，每年60万新增户籍人口，但住房供应缺口实在无力补充。深圳民间的购买力可以暂时被压抑，但不可能从此消失。
外面资金还在持续进入深圳。而且这个量很大很大。普通购房者进入深圳的统计数据比较隐秘，但是在招商双玺，华润城三期，山语海等楼盘，我们都有所发现。
其实外来资金进入深圳更清晰地表现在外来房企深圳拿地。这才是集中化的大资金。深圳最近几年的土地拍卖，外地房企那是动物凶猛啊。
深圳人要小心，外地资金不只是看中了你的地，更看中了你的房。
汹涌外力之下，深圳楼市陀螺大概率还要继续高速转！能有间隙时间买房，建议还是把握机会吧，千万不要被市场上一些似是而非的信息给带沟里了。
圈内好友潘先生昨日发了一条微信：爱一个人，就要他来深圳买房吧！楼兔子愿意为这句话点100个赞。
重要信息：
1、据说这几天，深圳有3个楼盘取得了极好的销售成绩。你知道是哪3个新盘吗？下一篇文章，楼兔子想梳理一下其中逻辑。敬请期待。
2、上周六下午，楼兔子和一群粉丝朋友一道去踩盘龙华玺园，一个城央1.0低密度的第一居所类别墅社区。踩盘报告已经在楼兔子小密圈发布了，项目预计很快会开盘咯，251套房，非常稀缺。这两天想去看房的朋友可以联系我。
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