香蜜湖2.7平方公里！深圳最核心开始白纸画图了

豪宅，天生就自带瞩目光环，无论在哪里都是人们关注的话题。深圳这样的明星城市，更不能免俗。

谈起深圳豪宅，人们议论最多的那一定是在香蜜湖。香蜜湖是深圳的宝地，城市资源密集、环境优美、交通便利、底蕴深厚。这些年，深圳湾风头很劲，实际上也和香蜜湖这个老大哥过于低调、没有真正出手有关。

香蜜新村、市政大院西面，可就是深圳最著名的豪宅之一：水榭花都、香蜜湖1号，另外南面的香蜜湖度假村正在进行拆迁改造，更是增添了巨大想象空间。

我们的预判是：香蜜湖国际金融街+深圳新城市会客厅+2.7平方公里土地，几乎相当于再造一个升级版本的福田CBD！这种城市定位与规划红利，势必引领区域城市价值爆发，香蜜湖豪宅要再起一波了！

NO 1

热盘接连大卖

聪明资金跑步入场，好房子还要涨！

纵观2019整个上半年，楼兔子发现，最明显的一个变化就是：楼市热盘不断，而且豪宅卖得比刚需要好。一线城市，尤其是粤港澳大湾区的豪宅资产在大卖。

香港市场最为典型。据楼兔子了解，香港最贵的两房，60多平米，4875万成交。据说现在这个纪录又被突破，超过5000万了，就是天玺。

就在这周，香港超级豪宅新盘再度成交2套，售价合计港币8.77亿，实用呎价9.9万港币，换算过来差不多100万港币一平。

我们再看深圳，从2月的深圳湾瑞府，均价15万+，8000万/套户型秒光；到3月份，太子湾湾玺加推20套商务公寓，总价2000万-1亿，2000-5000万户型一天售完；再到4月半岛城邦四期，5月天鹅堡三期、宝能城；再到6月份海纳公馆，均价9万开盘，买家冒雨选房，一天卖出去756套……

不少朋友告诉楼兔子，现在买房，玩得是心跳，花钱买房感觉像中了大奖，不真实。市场真的那么可怕了吗？对不起，现实就是那么残酷！

如果平时多留意你就会发现，新盘预售价正逐渐回归市场，新房价格和周边二手房相差越来越小，新房价格其实在暗涨，但是成交一点没有落下。

换句话说就是，豪宅、高端盘的价格不再被打压，均价在自然上涨。投机取巧的部分资金在观望，甚至退出，但是有实力的选手仍然在看多做多粤港澳大湾区。

最近，楼兔子很多朋友在问，怎么看深圳。一句话：聪明的资金正在跑步入场，深圳房子还会温和上涨。

NO 2

深圳豪宅格局生变

超越深圳湾，香蜜湖豪宅最具爆发力！

熟悉楼兔子的朋友们都知道，楼兔子一贯建议大家尽量买最核心地段、各方面都比较优质的房子，哪怕房子小一点。实在经济实力不够，只能去郊区，那也要买当地最核心地段，最好的房子。

也就是说，楼兔子建议的策略是：投资豪宅，而不是投资刚需房、更不要投资烂房子。过去两年，刚需盘基本没怎么涨，这种策略验证成功了。未来会如何？可能还会继续！刚需房跑不赢豪宅。

在大湾区全球格局下，深圳城市格局发生了巨变，因为多中心建设，顶级豪宅的格局也发生了巨变，规划的力量和资源的叠加，正在改变深圳豪宅格局。

从上世纪80年代的蛇口碧涛别墅，包括后来的龟山别墅、鲸山别墅等；到90年代的银湖金湖山庄；再到2000年前后充满香港豪宅气质的东海花园；再到2004年香蜜湖一号的诞生，成为当时深圳豪宅巅峰之作，再到后海、深圳湾……

每个时代，深圳都会孕育属于自己的豪宅标杆，每个标杆豪宅的诞生，也会被打上时代的烙印。如今，时代进步、科技发展、产业升级、人才涌进，深圳已经迈向国际化。

未来，深圳豪宅将是多点开花，每一个组团中心都可能产生顶级豪宅。

但是从区域长远发展来看，楼兔子认为：深圳超级豪宅必定是在环深圳湾，从蛇口到后海，到红树林，一直到香蜜湖，这边都是环深圳湾区域。这一环状区域中，香蜜湖最有可能成为当之无愧的深圳豪宅的NO1。

NO 3

大湾区中心+国际金融街

2019香蜜湖大改造加速推进，爆发前夜！

为什么楼兔子坚定的看好香蜜湖？

其实从市场数据中就能看出，香蜜湖的新房，去年卖了3个：天健公馆165套住宅，吸引了436位新客户；万科香蜜府397套，1500万-3200万的房子，10分钟后只剩16套；深业中城均价11.2万，开盘卖了60个亿。

买资产最怕的不是买贵，而是买错。房子买贵了，只要是好城市、好产品，早晚还能涨回来。但是买错了，就算是买的便宜，也会产生巨大的机会成本。

香蜜湖资产能级如此高的原因，最核心的还是在于不可替代的区位，在于深圳最核心资源的聚集。香蜜湖北靠塘朗山，南面环水，放在中国的传统文化中，是最上乘的风水格局。

而且，香蜜湖也是深圳老牌名校最密集的地区，明德实验学校、荔园外国语小学、深外东海附属小学、侨香外国语学校、深圳高级中学初中部、福田外国学校初中部等等，都聚集在这里。

为了最大程度的给香蜜湖赋能，深圳也一直在进行方案的调整规划，核心就是：福田金融CBD和香蜜湖国际一流金融街区规划。

今年福田政府有一个明确的目标——完成“双轮驱动”，一是深港合作区的开发；二是香蜜湖新金融中心的启动。福田区政府希望以此带动深圳金融业的长足发展，从而继续巩固强化福田的金融中心地位。

在楼兔子看来，所有的业态，最终会被金融业所收割，金融中心的老板，肯定是金字塔尖的阶层，这些人的时间是最宝贵的，必须要就近居住，通行时间是不允许太长的，最合适的地方就是香蜜湖。

根据福田区2018-2020三年行动计划显示，香蜜湖片区将打造成为粤港澳大湾区框架下的国际金融街及国际交流中心，成为深圳国际政务、经济、金融、文化、科技交流中心。

南区规划建设的深圳国际交流中心占地20万平方米，其中，5万平方米是承担“一带一路”礼宾会议功能的礼宾会议中心，4万平方米作为中国改革开放博物馆；8万平方米被规划为歌剧院。据悉，项目将在2020年建成并投入使用。

香蜜湖新金融中心效果图

中区占地约140万平方米，拟规划为辐射粤港澳大湾区的新金融中心，打造代表深圳参与国内国际竞争的金融总部集聚区，巩固深圳作为区域金融中心的地位。

香蜜湖新金融中心效果图

香蜜湖金融街占地约140万平方米，如果算上2015年租约到期的深圳高尔夫球场130万平方米，即2.7平方公里，差不多是福田中心区的70%，几乎相当于再造一个深圳中心区。

关键信息：在粤港澳大湾区框架下，在城市空间发展布局上，深圳一共设计了5个发动机——新城市客厅，分别是大空港、前海、深圳湾、香蜜湖和大运中心。其中，香蜜湖就是整个福田中心最亮丽的名片。在深圳核心城区，高规格高标准高起点规划的香蜜湖国际金融街，还拥有2.7平方公里几乎干净不用拆迁的土地！这种战略地位和城市机遇，仅此唯一！

香蜜湖金融街规划概念展示

在这样大体量以及高标准的规划建设中，香蜜湖的爆发力非常值得期待。据楼兔子了解，香蜜湖改造正在加速进行中，每隔一段时间就会冒出新进展。

1月17日，深圳高尔夫俱乐部球场用地唯一的《房地产证》被依法注销。3月31日，德仕堡关门停业清算，启动清算工作，配合香蜜湖改造。5月21日，香蜜湖度假村片区内少则五百一位，贵则上千一位的高档豪华餐厅，如临家小院、紫荆会、芳草园等违建相继被破拆和清理。

就在上周，6月15日，深圳规土委发布了一则香蜜湖地块规划调整公示，据公告显示，香蜜湖规划建设一座深圳改革开放展览馆，用地27305平方米。目前，此片区已进入清拆阶段。

请注意，楼兔子之所以花费如此大的篇幅和笔墨来阐述香蜜湖改造，是提醒小伙伴注意：香蜜湖不仅具有生态属性，现在更具有了金融属性。这种双重属性，香蜜湖的楼盘理应高看一眼。

2019年，香蜜湖热度会非常高。事实上，不仅仅是2019年，接下来几年，香蜜湖都会非常热。

NO 4

警告！天健天骄来啦！

香蜜湖豪宅再升级强烈信号！抄底机会

今年福田，虽然有绿景红树湾壹号、中洲湾、深物业金领公馆等几个盘在卖，但香蜜湖核心区还没有纯新盘入市，今年也就只有天健天骄一个独苗。楼兔子收到可靠消息，天健天骄马上就要卖了！下半年最值得关注的新盘！

如今，恰逢香蜜湖面临系列重磅利好：香蜜湖整体改造、深圳城市新客厅建设、国际金融街规划.....这个时候面市的天健天骄，既享受香蜜湖历史积淀，又拥有未来红利，将开启香蜜湖新时代。

项目区域属于香蜜湖中心区，左手香蜜湖右手莲花山，紧邻地铁豪宅专线2号线、9号线景田站，配套齐全，集中了深圳三十多年城市建设之精华，周边企事业单位和居住人群纯粹。

楼兔子提醒大家，这里由于长期缺乏新盘，已经积累了庞大需求，这一次想买到恐怕没那么容易。

最近楼兔子去项目实地踩盘看到，项目住宅建筑已经成型，配套学校也已完工。在这里楼兔子要重点强调，天健天骄的学位是荔园外国语小学（天骄校区），预计2019年9月开学，也就是今年。而且小区内还规划建有2400平9班幼儿园。

荔园外国语小学是深圳市福田区第一所外国语小学，它的东校区位于水榭花都内，目前二手均价17万+了，在福田所有小学中排名前列。

据悉，天健天骄01地块名为天健天骄北庐，其中，4座为住宅，户型为约121-427 平，今年不一定会卖。

02地块名为天健天骄南苑，由两座超高层住宅塔楼组成，共517套住宅，户型面积约分为90-169 平的3-4房，就是今年可能要卖的部分。

天健天骄效果图

此外，楼兔子猜测，项目南侧的市府大院、香蜜新村都在推进城市更新，未来可能和对面的香蜜湖水榭花都等楼盘连成一片。一旦落实，就完全不可同日而语了。

由于限价因素，楼兔子估计这个盘也就能批10-12万的价格，相比香蜜湖15-20多万，天健天骄首付只需三四百万，就能跻身香蜜湖，在下半年可能推出的新盘中，算性价比非常高的，楼兔子觉得必须纳入打新射程内。

目前项目城市展厅，已经在天健商务大厦一楼大厅开放接受咨询，感兴趣的朋友可以前往现场详询，项目正式展示中心预计在7月初开放。

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楼兔子小密圈 楼兔子小密圈圈主胡春，2002年起至今，一直从事深圳地产传媒工作。先后担任南方都市报黄金楼市记者、编辑，深圳特区报地产新闻记者、主编，晶报地产新闻主编。2016年5月起全力运营楼兔子微信公众号。超过15年时间里，始终奋斗在深圳地产圈。实地踩盘的国内外楼盘超过1000个，面对面专访过的地产老板、上市房企高管、地产职业经理人超过1000人。见过看过思考过。楼兔子小密圈，给你另一个视觉观察深圳楼市。

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