中国的房价“黑洞”

这个话题其实几年前就聊过，但最近又变成了热点话题。昨天的70城市房价数据，在伟哥文章下面的评论里很多人说到了这一点：

中国的房价问题！

最近很多人都在围观深圳不公布房价了，其实公布房价的时候，也没几个人相信。在国内当下，房价数据相对靠谱的其实也就是统计局每个月公布的70大城市房价。

官方的解释是：“由于深圳市房地产市场规模有限，成交价格水平易受结构性影响，直接公示有关价格信息并不能很好的反应市场的真实情况。根据深圳市房地产宏观调控的要求，为了更为准确的反应房地产市场的运行情况，参考其他兄弟城市的做法，该局在做好房地产预售项目“一房一价”价格公示的基础上，不再公布汇总后的成交金额及均价信息，有关市场情况以国家统计局每月公布的房地产价格指数为准。”

一：当下市场上的价格大战

伟哥是不发价格的，因为这个数据的确意义不大，特别是新建住宅，结构影响价格变化。目前市场上公布价格的主要有三类：

1：官方数据，主要以每个月的70城市指数为主。部分城市也会对外公布完全的数据。

2：交易机构数据，包括代理行与中介，其实这些数据也是来自购买。

3：部分网站媒体数据。

这些数据来源是哪里？

官方的调查方法：

1.调查范围：各城市的市辖区，不包括县。

2.调查方法：新建商品住宅销售价格、面积、金额等资料直接采用当地房地产管理部门的网签数据；二手住宅销售价格调查为非全面调查，采用重点调查和典型调查相结合的方法，按照房地产经纪机构上报、房地产管理部门提供与调查员实地采价相结合的方式收集基础数据。

机构的数据来源，基本都是机器摘取官方交易管理网数据，二手房就是看自身市场成交，网站也是靠机器抓取市场上广告房源数据。

二：中国的房价“黑洞”

从房价数据角度看，中国官方数据只有每个月的18日会发布前一个月的70大城市房价数据，从实用角度看：70大城市基本都是一二线和小部分的三线城市，并不能代表全国数据，比如在2016年基本都是全面上涨，而且涨幅不小，但事实是很多三四线城市并不在统计范围内。

另外，从数据发布时间看，18号时间太晚，在讯息飞速发展的今天，采集数据完全可以网络化，巨大的时间差，这导致了房价数据意义有限。

数据基础的问题，即使是这70个城市的房价，其中公布的二手房与新建商品房住宅，也都来源网签。

二手房不用说，事实上现在基本全部存在阴阳合同的问题，新建住宅也存在部分地方政府为了完成调控目标，可能会通过延缓限制高价房签约的情况。

在中国房价数据是最大的机密，而这一情况，在发达国家根本不存在问题，所有交易全部公开可查，比如香港，所有二手房的每一任业主购买价格，都可以在官方网站查询得到。

因为中国各级城市房地产网签系统的问题，所以导致了房地产的基础数据缺失。这样就给了一些民间机构生存的土壤。包括所谓的排名热、动不动发布100个城市288个城市的房价。

其实这些数据来源从来没有得到验证：

早产：为了和竞争机构抢夺房价、排名发布的话语权，提前到月末当月还未结束就发布价格、排名。

冠名：动不动以全国、中国，注册高大上的机构名，误导购房者、机构以为这些数据来源官方。实际这些数据根本没有准确来源。特别是动不动几百个城市数据，很多城市甚至现在连网签都没有，这种价格是如何得来？

三：阴阳合同VS双合同

1：二手房阴阳合同在全国普遍性存在，所以二手房数据很难真实。

2：官方调控的目标是房价稳定，而网签价格是调控的依据，这种情况下，大部分城市为了控制不被约谈，简单的只控制网签价格。双合同也就普遍性的存在了。

四：媒体的煽风点火

媒体更爱个案易导致恐慌：从媒体报道的角度看，天然存在放大个案的可能性，特别是在没有数据的现在。比如100城市等房价数据，这些能够生产出来的原因其实更多也是未来满足媒体需要在每月一号出报道的需要。

五：均价意义不大

与很多国外已经二手房为主不一样，国内大部分公布的均价，意义更小。

五：为什么不能有准确的房价数据：

香港的每一套房历史成交数据都有非常真实的数据，但在国内，距离这个数据真实度还很遥远。

1：中央的长期宏观调控，与地方的短期经济发展卖地，目标有背离。所以导致了地方透明房价的意愿不足。

2：房地产税费重交易，无持有，这使得交易税率高，为了市场活跃，只能默认阴阳合同。

3：短期暴涨多，暴跌也有，为了避免市场恐慌，导致房价数据成了黑洞。