今年首个城市取消限售，楼市松绑号角吹响？

河南开封取消三年限售

近日（7月17日），河南开封住房和城乡建设局发布文件《关于调整新建商品住房交易实现及撤销备案限制的函》。

函件显示：为统筹房地产市场调控，提振市场信息，经百城办例会研究决定，现取消新建商品住房自取得《不动产权证书》之日起满3年方可上市转让的交易时限，取消已撤销备案房屋的交易资格冻结时限。

No.1 | 壹

官方最新回应：河南开封取消限售

官方最新回应

根据开封市住建局相关负责人表示：“开封市自2017年出台限售等房地产调控政策，出台限售政策的初衷是遏制炒房现象。经过两年来的调控，开封市房地产已经过度到平稳发展的阶段，炒房现象基本得到遏制，所以限售政策并无存在的必要”

早年限售的那些事儿

早在2017年5月15日，开封发布最严限售令，被称为史上最强“汴九条”。

这个“限售令”规定：开封全面实行新建商品房网签合同备案，自发文之日起，原商品房买卖纸质合同全部终止，全面采用商品房网上签约。房地产开发企业应当自商品房预售合同签订之日起30日内，报送市不动产登记中心网上备案，已备案的房屋经批准撤销备案的，冻结该房屋交易资格，满一年后方可上市。

人口净流出0.7万

其实，大多数人看到“河南取消限售”的消息，都认为这是楼市传出了松绑的讯息。如果这个政策放在北上广深任一城市，或者是武汉、郑州等强二线城市，那么确实是一个松绑的信号。但现在，这个政策是从河南开封传出来的，我只想说，这个只能说是根据开封房地产市场现状“因城施政”。

说起开封，相信大多数80、90后都会想到一句很有名的歌词：“开封有个包青天”。

开封可以说是中国最古老的城市之一，也是河南原来的省会。但是在今天，开封变成了一个四线城市，政治地位大不如前，人口也处于流出的状态。

壹地产从河南统计局查询得知：2018年，河南的人口整体处于净流出状态，其中开封市常住人口净流出0.7万。

任泽平先生曾说过：“房地产短期看金融、中期看土地，长期看人口。”人口流出，房地产市场失去了支撑，市场也没有炒房的现象出现，取消限售，确实也无可厚非。

No.2 | 贰

深圳限售政策一览

深圳限售政策

去年七月份，深圳发布《关于进一步加强房地产调控 促进房地产市场平稳健康发展的通知》。这份《通知》在限制企事业单位购房、商务公寓买卖、居民家庭购房后销售时限、抑制离婚炒房等方面都做出了严格的规定和限制。

1.公寓5年限售

8月31日之后网签的公寓，只有等产权证上的日期满5年之后才能转让出售。

意思就是说，如果你在7月31日之前已经办理了网签，可以继续办理手续。否则需等5年才可继续办手续。

2.新建公寓只租不售

新开盘的公寓只能租不能卖，如果政策没有松绑，意味着未来在深圳将无法买到新建的公寓。

3.新建住宅3年限售

商品住房限售政策和公寓出售政策类似，但商品住房限售3年可进行交易。也就是说，商品可交易性变差了。

深圳限售政策的初衷

1.公寓限售原因

公寓限售的原因：近年来，深圳成交再转手的商务公寓占总成交规模的70%左右；近一年半，企业购买一手商务公寓占总成交规模的16.9%，个人和企业炒作商务公寓比较明显。

再加上2017年以来，北京、上海、广州均加大力度，抑制商务公寓投机炒作。该政策的出台，一是有利于抑制投机，堵住社会资金炒作商务公寓；二是确保产业用地供给，发挥商务公寓基本配套作用；三是增加租赁供应，促进企业和个人持有商务公寓出租经营。政策的实施，但对规范市场、抑制炒作、保证未来产业发展空间，具有积极的意义。

2.商品住房限售原因

商品住房限售的原因是：2017年我市产权两次转移时间不满3年的住房占二手房总成交量的46%，二手房炒作较为明显。

再加上近年来，北京、成都、西安等50多个城市出台了住房限售政策，抑制市场炒作、稳定房价预期。该政策的实施，有利于抑制短期炒作和非理性购房，防止未来过度抛售可能导致的经济风险。政策仅对新房限售、未追溯已购住房，有利于住房合理流动。

No.3 | 叁

深圳未来放开限售也是有可能

1.人口、经济表现均佳

从人口增量角度来看，2018年人口增量最快的城市是深圳，与西安并列第一。

从经济总量方面来看，2018年，深圳市生产总值突破2.4万亿元(人民币，下同)，同比增长约7.5%，经济总量居亚洲城市前五。

2.2021年后住房将“形成有效供应”

“十三五”期间，从需求层面看，全市住房总需求约180万套，但是从供给层面看，计划实现新增住房有效供应65万套。通过盘活存量住房、促进住房二手市场发展，力争供应二手住房35万套。一手房和二手房加起来才100来万套，仅能满足总需求的55.6%，距离180万套的需求相差甚远。

由此可见，深圳住房供应的能力比较低，相对于人口增长和持续增加的住房需求，深圳房地产市场供给与需求严重不匹配。

虽然短时间内深圳房地产市场供需失衡，但壹地产查询资料得知，2035年前，深圳将新增公租房、安居型商品房（简称安居房）、人才住房100万套，且在2021年之后住房就可以“形成有效供应”。

总结：

总的来说，深圳的人口、经济等各方面表现都不错，有人口的支撑，有经济的加持。但从住房供给角度来看，短时间供给量比较缺乏。再加上市场上炒作的风气比较明显，所以目前的限售政策也是为了遏制房地产炒作，维护市场秩序。不过，随着2021年住宅“形成有效的供应”，未来也不是没有取消限售的可能性。

No.4 | 肆

专家观点

深圳壹地产总编：陶文杰

深圳壹地产总编陶文杰认为河南开封“取消限售”是两个反应的体现。

第一反应：终于开始了，终于有地方顶不住了。连深圳今年都要卖地，其他地方可想而知。不符合经济规律的非市场化措施，是市场的损害、对整体社会福利的损害是非常大的，最终会付出更大代价。关于此点，中级西方经济学有系统的研究论证，房价暴涨暴跌，何尝没有这些好心办错事的因素？

第二反应，万事万物都有周期。7月初，淘哥曾发过一个帖子《2019，谁是周期之王》，指出今年最大的周期，不是房地产，不是黄金，甚至不是数字货币，而是猪！！！。

易居研究院智库中心研究总监：严跃进

易居研究院智库中心研究总监严跃进表示：此次限售令，充分体现了一城一策指导下的政策微调导向。通过此类政策调整，有助于形成更为合理的住房交易制度，对于促进房源流通和提高交易效率等都有积极的作用。

终

人口向大都市圈聚集

清华同衡规划设计研究院副总规划师卢庆强曾经提到，随着城镇化背后动力机制的变化，我国城镇化格局正在发生重大变化。城市承载人口比重进一步上升，其主体作用将会强化，而都市圈作为城市群引擎和组织核心的作用进一步凸显，城镇人口将进一步向大城市以上和县城两级城市聚集。

也就是说，未来中国的人口将不断向都市圈集聚，形成一种都市圈人口集聚效应。所以，壹地产认为：“未来的都市核心城市将集聚着大量的人才与资源。”

人口成为房价的依托

任泽平先生也曾提出，判断房地产的价值有一个法则“短期看政策，中期看土地，长期看人口。”人口才是房价持续上涨的关键，过去全国城市房价普涨，很大一部分原因是依赖人口的支撑。从另一个角度来看，人口也是房价的依托。所以壹地产认为：“未来房产投资价值几何，还是要看人口的流向。”而深圳这个人口增量最高的城市未来房地产市场依旧可期。

未来“因城施政”是主旋律

早在去年年底，山东菏泽成为全国首个取消限售的城市，当时一度震惊了整个中国地产圈。但是，当时壹地产就认为，这是“因城施政”的调调。

不管是近日河南开封取消限售，还是去年年底山东菏泽取消限售，其实都是因为市场的炒房现象已经得到“遏制”，房地产市场交易也相对正常，放开限售符合当地的房地产市场需求。

要知道中国地大物博，各地区发展极不平衡，如果大多采用同样的政策难免有些地方不适应。壹地产认为：“未来的房产调控政策是否放松还未可知，但“因城施政”是主旋律。”

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