重磅解读：房贷利率10月8日起大调整，楼市利好还是利空？

来源：文杰淘楼、樱桃大房子、子木聊房、中国人民银行

昨日（8月25日）下午，中国人民银行发布公告：10月8日起，调整个人住房贷款利率！

自2019年10月8日起，新发放商业性个人住房贷款利率以最近一个月相应期限的贷款市场报价利率为定价基准加点形成。

首套商业性个人住房贷款利率不得低于相应期限贷款市场报价利率。

二套商业性个人住房贷款利率不得低于相应期限贷款市场报价利率加60个基点。

商业用房购房贷款利率不得低于相应期限贷款市场报价利率加60个基点。

公积金个人住房贷款利率政策暂不调整。

所谓“贷款市场报价利率”，就是专业术语说的LPR。

自2019年8月20日起，央行授权全国银行间同业拆借中心于每月20日（遇节假日顺延）9时30分公布贷款市场报价利率，公众可在全国银行间同业拆借中心和央行网站查询。

目前，贷款市场报价利率有1年期和5年期以上两个期限品种。

那么，这个公告，对接下来楼市有什么影响，对个人又有什么影响？购房者该如何认清此事件的发展趋势？（以下观点分别来文杰淘楼、樱桃大房子、子木聊房，排名不前后）

NO. 1｜壹

文杰淘楼

1、从短期看。

按照这个公告，定价基准转换后，全国范围内新发放首套利率不得低于相应期限LPR（按8月20日5年期以上LPR为4.85%）；

二套利率不得低于相应期限LPR加60个基点（按8月20日5年期以上LPR计算为5.45%）

而目前基准利率是4.9%，首套如果是基准，那么是4.9%，目前深圳很多是上浮5%是5.145%，有的甚至上浮10%。二套则至少是上浮10%，上浮后是5.39%。

调整后，接下来首套4.85%、二套5.45%，结果是，

首套房贷利率下降了0.295%，二套则上浮了0.06%。

可以说是利好，因为首套下降幅度明显，二套上浮不多。

整体而言，体现了满足刚需首套、支持二套改善置业的政策取向。

当然啦，实际首套房贷是否真的能下浮这么多，还要看银行，毕竟政策规定是不低于LPR加60个基点，银行大可以加更多基点，实行市场化定价。

淘哥觉得，如果是首套房，建议等10月8日后再去办贷款。

2、中长期看

值得注意的是，LPR是变化的，所以这个调整后的首套、二套利率可能每个月不一样。

淘哥觉得，在全球降息潮之下，货币政策大方向应该还是稳健略偏松，未来首套房贷利率可能还会更低于4.85%。

而二套目前5.45%，略高于这次调整前的5.39%，未来也可能低于5.39%。

综合而言，淘哥觉得，这个政策整体中性，略偏利好。

对首次置业者毫无疑问是一个好消息，利率下浮明显。

对于改善型需求，短期看利率略有上浮，但中长期可能会下降。

同时，如果未来对二套只是LPR+60个基点，而不是增加更多基点（政策是不低于+60基点），这比过去，二套房贷动不动上浮15%、20%甚至30%的政策，更加温和。

NO. 2｜贰

樱桃大房子

一、

我把几个要点通俗的跟大家解释一下：

1、从10月8日起，要按新规发放贷款了。

“加点”，就是在LPR基础上再上浮多少利率，在发放房贷的时候，银行在贷款合同上就要写好，到底上浮多少，5%、10%还是20%，因为在整个贷款合同期内，是不能变的。

2、以前我们的贷款合同都是会随着基准利率的浮动而变，也就是说，假如央行现在降息了，那从明年1月1日开始，我们的利率也就可以调整一下，跟着降息，月供也就能减少一点了。

那10月8日以后呢？也是可以的，但是需要你作出选择，就是在贷款的时候，跟银行协商好，以后调整利率的周期，最短是1年，最长是整个合同期限，你可以二选一。

一般的大都会选择1年调整一次利率吧，因为假如你选择整个合同期限都不变的话，那以后降息了，你利率也没法调整，肯定就不划算了。

这个跟以前不同的就是，以前每年是固定的时间，如果利率有变的话，会在来年1月1日开始调整，而以后就是一年时间才调一次。

3、以前各个地方的房贷是以基准利率上下浮来定的，目前基准是4.9%，每个城市首套不一样，也有在基准利率基础上打折的，比如上海，也有执行基准的，比如厦门，但大多是首套上浮10%，二套大多上浮20%，有的城市上浮多，有的城市上浮少。

而从10月8日后，是以18家银行的平均贷款市场报价利率（叫LPR）为依据，最新的5年以上期限利率是4.85%，比此前的央行存贷款基准利率4.90%低了5个基点。

而且首套最低不能低于这个LPR利率，二套不能低于LPR利率再加60个基点。这对原来在基准利率上打折的城市来说就比较吃亏。

比如上海，假如到10月份LPR利率还是4.85%，而原来他们首套可以在4.9%的基础上打9折或者95折的话，那相当于房贷利率就提高了，因为央行规定房贷利率不能低于这个4.85%。

还有厦门，厦门首套是基准，这次相当于降5个基点，但厦门的二套目前才上浮10%，那就是5.39%，而而10月8日后，统一不得低于LPR+0.6％，也就是5.45％，所以反而是提高了，虽然提高的不多，但对于改善型需求来说也是成本增加，属于利空。

大家注意，这个LPR利率并不是固定不变的，每个月会调一次，比以前的央行存贷款基准利率几年才调一次，更加市场化。

4、因城施策，地方银行自主决定贷款利率，但还是在第3点的基础上，首套不能低于LPR利率，二套不能低于LPR+60个基点，所以第四点相当于白说。

5、10月8日之前发放的房贷，还是按以前的规矩，也就是以前所有的存量贷款，还是按老办法执行，10月8日之后发放的房贷，按新规执行。

二、

补充一下什么是LPR，下面直接引用刘晓博老师的解释。

8月17日，央行宣布全面改革中国的利率制度，推出了“贷款市场报价利率（LPR）”。

LPR不是央行宣布的，是央行授权“全国银行间同业拆借中心”负责统计、公布。

由18家银行报价，报出各自的1年期和5年以上期贷款利率，然后由“全国银行间同业拆借中心”剔除最低价、最高价，算出的平均价。

其他银行在发放贷款的时候，都要参照LPR利率，然后加上自己的“资金成本”、“风险成本”、“利润”等因素，也就是所谓的“加点”（上浮利率）。所以，各家银行的贷款利率都不一样，而LPR利率相当于以前的基准利率。

三、

这个跟以前的不同就是更加市场化了，因为银行报出来的利率是直接反应市场资金成本的。

而对房贷利率的指导，在首套房贷上，并没有要求上浮，说明对刚需还是支持的，并不是打压的态度，但二套利率要求至少上浮60个基点，其实就是表明了一个调控的态度，抑制投机投资。

另外，跟以前最大的不同就是不能允许银行自主下浮了，这个对部分城市应该是偏利空，央行本意应该是想把资金赶往实体经济吧，以前银行可以随便打折，只要你资金多，你可以95折，9折都没事，所以对于资金非常充裕的少数城市，比如上海、厦门这样的，可能就是小小的利空。

而其他大部分城市几乎没什么影响，因为本身现在大部分城市首套就是基准以上，而且大都是上浮10%，二套大多是上浮20%。

但如果LPR利率下调了，那也跟过去一样，房贷利率还是可以下调的。所以这个新规，总体来说，算不上对楼市太严厉，应该说是比较偏中性吧。

NO. 3｜叁

子木聊房

一、 自2019年10月8日起，新发放商业性个人住房贷款利率以最近一个月相应期限的 贷款市场报价利率为定价基准 加点形成。加点数值应符合全国和当地住房信贷政策要求，体现贷款风险状况，合同期限内固定不变。

解读：我们之前的房贷利率是根据什么计算的？央行公布的基准利率+政策调控下的浮动加成，例如目前央行基准利率为4.9，很多城市为了响应「房住不炒」调控大基调，主动上浮10～20%，那么房贷利率就是5.39～5.88。

而现在我们的房贷利率的算法变了，是用「近一个月“贷款市场报价利率」+「加点」。其中市场报价利率就是LPR，即金融机构对最优客户执行的贷款利率。这个数值的决定者不再是央行，而是由18家全国性银行根据近期市场情况集中报价，然后去掉最高值和最低值，加权平均算出来的。

这也意味着，市场报价利率会接近于市场行情，更加灵活。举个例子，之前银行给中小企业贷款都是根据基准的固定数值来计算，但改革之后，如果市场不好，利率会随之下调，给中小企业更多贷款的可能性，方便资金定向输送到实体经济。

反过来再看「加点」，这个和之前的浮动概念差不多，都是受当地的楼市调控政策影响，但不同的是，「加点」要求体现贷款风险状况，如果一个城市房贷违约率较高，则很可能上调加点，房贷利率会高一些，避免风险。而且还和个人相关，银行会评估你的资质信用，如果你的资质很差，加点数还会更高。

二、借款人申请商业性个人住房贷款时，可与银行业金融机构协商约定利率 重定价周期。重定价周期最短为1年。利率重定价日，定价基准调整为最近一个月相应期限的贷款市场报价利率。利率重定价周期及调整方式应在贷款合同中明确。

解读：这个值得注意，「加点」是固定不变的，但贷款市场报价利率会发生变动，也就是基础利率会发生变动，那么房贷利率合同就不是一锤子买卖。例如你现在买房子房贷利率很高，不要担心，你在合同里约定重定价周期为1年，那么1年之后，你就可以按照当时的房贷利率重新定价合同，那时候如果报价利率低的话，你就不用太吃亏，比较人性化的规定。

三、首套商业性个人住房贷款利率 不得低于相应期限贷款市场报价利率，二套商业性个人住房贷款利率不得低于相应期限贷款市场报价利率加 60个基点。

解读：一旦贷款市场报价利率确定后，首套房的房贷利率只能上浮不能下浮。那么按照8月20日，5年期的LPR为4.85%计算，如果下个月发布的利率和8月份一致，那么相对于之前4.9%的基准，你买房用改革后的最新利率，还低了0.05%，相当于首套住房房贷利率下降了。当然除此之外还要看加点和浮动的比例关系。

而对于二套房来讲，加点基础是60个基点，60个基点相当于0.6%，现在的长期LPR利率是4.85%，那么加点60，就是5.45%，相当于房贷利率上浮11%，相对于之前是涨了的。这跟国家打击炒房客，鼓励刚需入市的调控大基调基本吻合。

四、人民银行省一级分支机构应按照“ 因城施策”原则，指导各省级市场利率定价自律机制，在国家统一的信贷政策基础上，根据当地房地产市场形势变化， 确定辖区内首套和二套商业性个人住房贷款利率加点下限。

解读：房贷利率改革之后，和「因城施策」调控方针的配合，更加密切了。这意味着，每个月的LPR公布后，各个城市可以通过楼市行情来调整利率加点数值。

其实这点是存在隐患的，因为有的城市会根据经济发展情况去确定数值。例如有的城市GDP不行，那么大可以把加点下限设置很低，从而让房贷利率处于很低的区间，再一次鼓励购房者入市买房，把房地产刺激起来。之前我们也出台过楼市各家自行决策的方法，结果造成了博弈局面。不出意外，一二线和三四线城市会出现利率分化，未来对楼市的依赖度高的城市，房贷利率可能会越低。

五、银行业金融机构应根据各省级市场利率定价自律机制确定的加点下限， 结合本机构经营情况、 客户风险状况和 信贷条件等因素，明确商业性个人住房贷款利率定价规则，合理确定每笔贷款的具体加点数值。

解读：这条再次强调了客户风险状况，加强了房贷利率和个人资质的关联性。意味着你的收入差，或者之前的杠杆率太高，那么你的房贷利率就很高。如果你的流水非常好，信用极好，负债又少，那么很容易从银行拿到一笔利率极低的贷款。而且自律机制强调了贷款机构对自身风险的把控。因为之前楼市大热，不良贷款率，问题房贷比例太高了。

六、银行业金融机构应切实做好政策宣传、解释和咨询服务，依法合规保障借款人合同权利和消费者权益， 严禁提供个人住房贷款“转按揭”“加按揭”服务，确保相关工作平稳有序进行。

解读：意思是慎重搞这些违规操作，尤其是“加按揭”，给客户房子加贷款，背杠杆的操作一律禁止。也是为了防风险，看来前段时间32城银行集中检查发现了一些风险因素，据一个银行朋友讲，银行目前整顿力度非常大，尤其是针对房地产信贷，开发商和个人违规占比很高。

七、2019年10月8日前，已发放的商业性个人住房贷款和已签订合同但未发放的商业性个人住房贷款，仍按原合同约定执行。

解读：新老政策相隔离，之前买了房子下了贷款的就凑热闹了，依旧按照过去的方式老实还贷。10月8日之后的购房者，按新合同采用新的利率计算方法。这样避免了改革产生的利益冲突。

八、商业用房购房贷款利率不得低于相应期限贷款市场报价利率加60个基点。公积金个人住房贷款利率政策暂不调整。

解读：商业住房，报价利率的基础上默认加点60，公寓、办公楼还是这么不受待见。而公积金房贷利率暂时不调整，也意味着，越来越边缘化，尤其是一线城市。

总结

整体来看，房贷利率改革是换了一种算法，让利率更贴近市场行情，而且有鼓励刚需，抑制炒房客的含义。当然，你问我接下来买房，房贷利率到底较之前高还是低，这个还要等到10月8日后，你所在城市公布的LPR和加点下限。

当然对于目前来讲，市场以求稳为主，那么利率较之前一定会采用“平滑过度的方式，意味着即使改革，也不会让利率对楼市行情产生大的影响。那么改革后的房贷利率和之前，在过渡期内，基本没有多大出入。

最重要的还是未来，一旦房贷利率的加点权限给了地方之后，全国每个城市的利率就「多样化」了。这时候加点低的城市，一定要思考房地产潜力，而加点高的，则证明这个城市对房地产依赖度低，实力较强。

当然房贷利率改革，从宏观层面彻底「解放」了房贷利率。那么未来即使央行加息或者降息，也不会影响到房贷利率的高低，影响楼市的因素也就更少了。

那么，房贷利率更市场化还是更政策化了呢？

关于10月8日起，调整个人住房贷款利率！央行给了详细解答（内容来自中国人民银行微信公众号）。

1.公告发布的背景是什么？

个人住房贷款利率是贷款利率体系的组成部分，在改革完善贷款市场报价利率（LPR）形成机制过程中，个人住房贷款定价基准也需从贷款基准利率转换为LPR，以更好地发挥市场作用。同时，个人住房贷款利率也是房地产市场长效管理机制和区域差别化住房信贷政策的重要内容。为落实好“房子是用来住的，不是用来炒的”定位和房地产市场长效管理机制，确保定价基准平稳有序转换，保持个人住房贷款利率水平基本稳定，维护借贷双方合法权益，人民银行发布公告，明确个人住房贷款利率调整相关事项。

2.改革后个人住房贷款利率如何定价？

改革后，新发放商业性个人住房贷款利率以最近一个月相应期限的LPR为定价基准加点形成。其中，LPR由贷款市场报价利率报价行报价计算形成。每笔贷款具体的加点数值由贷款银行按照全国和当地住房信贷政策要求，综合贷款风险状况，在发放贷款时与借款人协商约定。加点数值一旦确定，整个合同期限内都固定不变。

3.确定定价基准时，相应期限如何理解？

目前，LPR有1年期和5年期以上两个期限品种。1年期和5年期以上的个人住房贷款利率有直接对应的基准，1年期以内、1年至5年期个人住房贷款利率基准，可由贷款银行在两个期限品种之间自主选择。参考基准确定后，可通过调整加点数值，体现期限利差因素。

4.什么是利率重定价？

利率重定价是指，贷款银行按合同约定的计算方式，根据定价基准的变化确定形成新的贷款利率水平。公告明确个人住房贷款利率重定价周期可由双方协商约定，最短为1年，最长为合同期限。借款人和贷款银行可根据自身利率风险承担和管理能力进行选择。每次利率重新定价时，定价基准调整为最近一个月相应期限的LPR。

5.对于居民家庭有什么影响？

公告主要针对新发放个人住房贷款利率，存量个人住房贷款利率仍按原合同执行。定价基准转换后，全国范围内新发放首套个人住房贷款利率不得低于相应期限LPR（按8月20日5年期以上LPR为4.85%）；二套个人住房贷款利率不得低于相应期限LPR加60个基点（按8月20日5年期以上LPR计算为5.45%），与当前我国个人住房贷款实际最低利率水平基本相当。同时，人民银行分支机构将指导各省级市场利率定价自律机制及时确定当地LPR加点下限。与改革前相比，居民家庭申请个人住房贷款，利息支出基本不受影响。

6.何时实施？

2019年10月8日是定价基准转换日。在此之前，贷款银行需修改贷款合同，改造升级系统，组织员工培训，同时，采取各种方式为客户做好宣传解释工作，以确保转换过程平稳有序。2019年10月8日前，已经发放和已经签订合同但未发放的贷款仍按原合同执行。