“示范区”礼包下，寻找深圳价值投资洼地

8月18日，中央公开表示，支持深圳建立先行示范区。

在中央大礼包的加持下，有人甚至称：这不亚于1978年。在这种情况下，想在深圳这座城市投资，该如何选择？

投资一座城市，即投资城市的未来。城市未来要如何判断？其实很简单，看这座城市未来的中心在哪里。

纵观深圳发展历史，基本上十年会规划一个新的中心区。

根据最新的发展规划来看，投资深圳的未来，要看空港、光明、龙华、龙岗、盐田以及坪山这六个中心。

在深圳城市总规中提出将按照打造新的市级中心标准和要求，全面提升深圳坪山——龙岗东部中心发展定位。

2019年深圳产业规划中将龙岗和坪山区域定位为：“东部中心”（龙岗和坪山区域），坪山由此做实“东部中心”位置。

综合来看，未来十年，如果时候要问深圳看投资看哪里，深圳壹地产认为，坪山是一个值得关注的片区。具体原因，请继续往下看……

NO.1 | 壹

科技产业创新中心+名企

2030年将吸引50万高端人才

坪山被定位为“深圳东部科技、产业创新中心”，承担着整个深圳城市发展新增长极的重要使命，更是广深科技创新走廊的重要战略节点。

其实早在去年初，粤港澳大湾区建设领导小组就曾提出，要建设“广深港澳科技创新走廊”。随后在今年年初的粤港澳大湾区规划中，进一步明确要打造“广深港澳科技创新走廊”。而深圳的目标是：跻身世界级的科创都市中心。

为了深圳达到“世界级科创都市中心”的目标，坪山可谓要卯足劲往前冲。而在这点，从数据上来看确实如此：

产值增速：

从产值数据来看今年上半年，坪山高新技术产业发展能力持续增强，创新能力不断提升。

截至2019年5月底：

1、坪山区高新技术企业产值302.19亿元，增长3.5%，占规模以上工业企业产值52.67%；

2、战略性新兴产业产值362.92亿元，增长11.2%；

3、新能源（汽车）、生物医药、新一代信息技术产业产值分别为153.34亿元、46.97亿元、86.54亿元，分别增长7.7%、40.6%、16.2%。

企业增长情况：

自从2017年坪山正式成立行政区两年多来，坪山已经拥有企业2.55万余家，年均增加企业超过1万家，日均引进企业超过25家。

其中世界500强企业就有11家，境内外上市公司64家，国家级高新技术企业370家，市级高新技术企业100家。

从数据来看，坪山的科创实力不容小觑，从产业的企业代表来看，坪山也是非常有料！

据辛木君了解，目前坪山有五大先进制造产业，分别是新能源（汽车）产业、生物医药产业、新一代信息技术产业、第三代半导体（集成电路）产业以及智能联网汽车产业，这里简单做了一下盘点：

在坪山先进产业的重点企业代表中，不乏比亚迪、赛诺菲巴斯德、中芯国际、华为等这些名企。这些名企为何选择坪山呢？

作为一个县域面积上承载的省级经济体，对深圳发展制约最大的就是土地空间。过去几十年，深圳全力发展西部，除了导致东西部发展不平衡之外，还导致西部土地越来越少，相比之下深圳东的坪山更具备丰富的土地资源。

今年4月，深圳发布《深圳市人民政府关于印发深圳国家高新区扩区方案的通知》提出未来深圳要形成“一区两核多园”的高新区发展布局，把坪山园区与南山园区放在同样的位置上去发展。

从本身来讲，坪山有资源优势；从政策角度来看，还有政策倾斜因素；从发展角度来看，坪山还有规划利好因素。因此企业选择坪山，也是正常。

NO.2 | 贰

人才持续流入+GDP增速快

片区未来价值可期

任泽平先生对于房地产有一句经典的论断：房地产短期看金融，中期看土地，长期看人口。也就是说，长期可以通过人口的流向来判断片区的价值。

中国目前人口红利第一波：数量红利已经告一段落，人口红利进入了下半场——素质红利。未来的房地产不仅仅要看人口流向，更重要的是要看高端人才的流向。

据了解，坪山已建设完成国家生物医药产业基地、国家级新能源汽车产业基地、国家新型工业化产业示范基地、国家级出口加工区四个国家级产业基地。

在坪山的规划中，到2030年坪山高新区预计将引入高新企业3000家，是现有水平的10倍，吸引50万高端人才。这50万高端人才，将会是坪山的价值支撑者。

从片区发展速度来看，坪山GDP从2016年的502亿增长到2018年的700亿，短短2年时间，GDP年均增速达到12.6%，远超深圳7.5%的平均速度，照这个速度，坪山未来10年GDP将会翻上3倍！

深圳壹地产认为：未来大量高新技术企业进驻坪山，将会给该片区带来大量高端精英人才，再加上GDP高速发展，可以预见，未来十年将是坪山的发展的黄金阶段。

NO.3 | 叁

交通路网拉近时空距离

10亿元基建投资对标深圳福田

坪山位于深圳的东北部，如果仅从位置上来看，坪山就像是深圳一个边缘地带。但是前面我们也了提到坪山的定位，基于坪山的定位深圳又怎会放任其“边缘化”呢？

距离太远？地处边缘？不怕，交通来凑！

坪山作为深圳西联东进战略的东部交通枢纽，通达的交通是首要条件，为此深圳政府投入大量资金建设交通路网。坪山是目前深圳唯一集高铁、云轨、地铁、高快速路四维交通于一体的行政区域。

通过交通路网布局，坪山将能与深圳各区快速联系起来。待坪山交通规划兑现后，坪山将不再是深圳的“边缘地带”。

投资10亿元！基建对标福田

坪山基建全面对标福田，据深圳壹地产了解，深圳市政府投资10亿元在坪山打造全市第二个“市民中心”——“六馆一城”，涵盖商业、住宅、教育、公园，可满足该片区的文化生活。

在满足文化生活的同时，坪山政府同步提升民生保障水平，推进教育、医疗、文化等民生配套建设，尤其是教育配套的建设！

2月13日，坪山区政府在2019政府工作会议上就发布了重磅的教育规划：确保深圳高级中学东校区小学初中部等6所学校建成开学、引进优质名校“深中”。

8月6日上午，坪山区人民政府与深圳中学委托管理（办学）签约仪式举行。这标志着深圳四大之首的深圳进入坪山，也意味着深圳四大名校已有两所入驻坪山。

从交通到基建再到基础教育，坪山的规划可以媲美福田中心，深圳壹地产认为，这不仅是深圳政府想将坪山打造成第三个市级中心的决心，更是坪山片区未来的价值潜力的基础。

NO.4 | 肆

均价3.2万/平，排倒数第一

目前的价值洼地，未来潜力区域

根据链家网的房价数据显示，目前深圳二手房均价约5.7/平，最高的是南山8.9万/平，其次福田7.4万/平，而坪山以均价3.2万/平，位列深圳行政区倒数第一（不计大鹏新区）。

从房价可以看出，即使在高定位和规划利好的情况下，目前坪山依然是深圳的一块价值洼地。这块价值洼地未来会被填平吗？深圳壹地产认为，未来可期，原因有二：

原因一：高新区发展布局

前面我们提到，深圳未来要形成“一区两核多园”的高新区发展布局，这个发展布局正是把坪山园区与南山园区放在同样的位置。从房价来看，目前南山的二手房均价是约8.9万/平，与坪山3.4万/平的均价相比，有5万多的价差。这个价差，正是目前坪山产业的发展空间。

原因二：高素质人口支撑

坪山现有人口30多万，但随着深圳东进战略铺开，坪山人口将迎来爆发性增长。预计到2030年坪山将通过产业规划引进约50万高端就业人才，合计70万居住人口。

虽然目前坪山是深圳的一块价值洼地，从区域定位、规划，可以判断，未来坪山的发展不会差！深圳壹地产认为，随着坪山高新区发展的不断兑现，人才的不断涌入，坪山这块深圳的价值洼地将慢慢被填平。而坪山目前这块价值洼地，也是未来具备潜力的区域。

NO.5 | 伍

紧跟城市发展步伐

最优地段奠定项目产品价值

在房产的布局上，据深圳壹地产辛木君了解，有一个开发商，一向紧跟城市发展步伐，这个开发商就是泰禾。

选址优质地段，奠定产品价值

据了解，每一个泰禾广场都选择北上广深等一线城市，的城市中心、交通枢纽、政策倾斜、前景无限的最优质地段。也就是说，每一个泰禾广场项目的业主均可以享受到城市优质商业、人流、政策资源。

深圳泰禾广场选址坪山，正是沿袭了其以往的选址标准。

深圳泰禾广场效果图

深圳泰禾广场位于坪山（深圳未来城市中心），紧邻坪山大道、与地铁14号快线相接、毗邻地铁16号线，坪山云巴1号线有序推进中，项目内公园地下更将建设4828㎡公交始末站，链接坪山和周边片区，形成“城市商业综合体+TOD”价值闭环，是深圳少有的“TOD综合体”。

深圳泰禾广场效果图

项目集聚了万科、恒大、碧桂园、京基、益田、卓越等各大品牌房企。与华侨城商业项目、世茂广场高端写字楼、泰禾项目244m超高写字楼形成三足鼎立之势，处于商务集群塑型坪山CBD极核中心。

如果说，泰禾广场的“最优地段”选址将奠定其产品的价值基础，那么泰禾广场产品的打造则奠定了其升值的潜力。

大体量+全业态产品线+高端精品

泰禾的“广场”系在产品的打造上遵循了体量大、全业态产品线、高端精品等原则，深圳泰禾广场亦如此。

据深圳壹地产了解，深圳泰禾广场定位是打造深圳东部旗舰级商业综合体，总建筑面积约55万㎡；规划有商务办公、复合商娱、市政公园、超星酒店、文化场馆多种业态，HOPSCA业态齐全；合作品牌均为国内外高端优秀商业品牌周大福等。

如果说，泰禾广场的选址奠定了其产品价值，那么深圳壹地产认为，深圳泰禾广场的产品打造则奠定了未来该项目的升值潜力。

最后，回答前面的问题：深圳处于“示范区”利好的当头，如果要投资，选哪里？

深圳壹地产认为：要选未来的城市中心，具备投资价值的区域。从分析来看，建议提前布局坪山，可以关注一下深圳泰禾广场。