壹地产注意到了一组数据，三季度大湾区里供应量和成交量中，惠州都是第一，比深圳、东莞表现都要好，这是没有想到的。
且除博罗外，其他各区县均超过万元，可见惠州楼市在量、价方面均有了突破性进展。
数据来自合纵联行
当然，成交量黑马的背后，抢滩的深圳客是主力军。
今年上半年惠州楼市成交中，深圳客占比高达62%，相比往年有明显提升，第三季度占比也超过了6成，这都再好不过证明了惠州楼市的“热”。
数据来自乐有家
虽然在经历了连涨6个月的楼市行情开始稍显平稳后，但接下来，惠州将进入年末冲刺阶段，单单一个11月份，预计就有12311套房源入市。
鉴于临深楼市的持续火热，深圳特区40周年 双区之下·美好人居——暨深广电大湾区第八届最美人居年度盛典入围楼盘的权威评测正式启动！壹地产本期测评项目，是临深楼市备受关注的人居大盘——惠阳星河丹堤，这个从2011年面世至今创造出多个热销传奇的红盘，究竟能打多少分？
针对本次入围楼盘，我们将组织市民、专家、权威媒体等，对项目的人居舒适度、区位、交通、商业配套、教育医疗休闲配套几个方面进行专业的测评，并对各项指标进行评级，最低为一颗星，最高五颗星。
人居舒适度★★★★★
首先来看人居舒适度，涉及到周边环境、内部配套两个大层面。
星河丹堤位于惠州南站旁，单从外部环境看，项目整体背山面水，背靠7100亩、海拔306米的国家级亚公顶森林公园的同时，并紧邻500万平风田水库，周边景观资源丰富，有着“天然氧吧”。
星河丹堤实景图
正是基于这种先天的自然条件，项目在产品设计上充分利用了这种优势，将周边生态景观视作自家的后花园。
比如借助高低差的设计，整个项目融进亚公顶森林公园和水库中，并在C区后门，专门为业主打造一条“四季花海”主题的登山道，每个季节去爬山，都可以欣赏到不同的花海。
星河丹堤实景图
虽然外部环境已经很丰富，值得一提的是，作为星河进入惠州的首发项目，星河丹堤不管是在体量、还是内部配套方面，均有惊人的表现。
据介绍，项目总体量达到了惊人的260万平，至今已开发近10年，共分九期建设，产品类型有高层、别墅、洋房等。
这样的大城，不仅内拥自成一城的配套，且有多类“独有”资源。
比如除了外部的亚公顶森林公园和风田水库，项目本身还内含原生态丹悦湖自然生态资源，以及有2.8公里长的环湖景观跑道，和1.7万㎡的体育公园资源配套。
像环湖景观跑道采用绿化带与车道分隔设计，跑步、散步之余，可以一览丹悦湖美景。体育公园更是规划了中航健身会所、1个室外足球场、2个网球场、4个篮球场，为业主提供休闲健身的场所。
星河丹堤实景图
再比如商业上，有片区首家2万㎡的星河COCO Garden，作为开放性的街区式购物中心，业态涵盖超市、餐饮、影院、休闲娱乐等等，特地引进了永辉Bravo、星河寰宇影城、屈臣氏、汉堡王、星趣童堡等主力店，提升业主生活休闲品质。
据悉2017年COCO Garden开业时，当天迎来超过20万的客流，2018年更是高达603万人次，成为惠阳第一高端商业圈。
星河COCO Garden实景图
除了无边际泳池、WE食堂、开心农场一系列配套设施外，还有收藏各种艺术品、藏品、书画、摄影、雕塑作品的半山会所国风艺术馆，以及藏书超过2万册、涵盖5大部类22个基本大类的社区图书馆等，打造为丹堤人的艺术高地和学习胜地，大大提升创作基地文化格调，据悉后期丹堤艺术馆还会做大量的艺术品展出、“私藏真品”分享等主题活动。
丹堤艺术馆
社区图书馆
点评：星河丹堤本身区位条件很好，外部有两大自然资源环绕，像亚公顶公园，还是惠阳海报最高的森林公园，整体规划有客家天地、登山广场、宠物乐园，蝴蝶谷、风雨长廊等，是休闲放松的好去处。
另外作为260万平的超级大城，社区内部配套十分齐全，说实话，这么多的配套设施在惠湾是绝无仅有的，给业主营造了更为舒适的居住环境。
教育资源★★★★☆
关于丹堤的教育方面，想要单独来讲，这也是当前置业者比较关注的点。
壹地产了解到，星河丹堤项目门口就是15年制的华南师范大学附属惠阳学校，由惠州星河丹堤与华南师范大学联合打造。
据悉这是惠州市规模最大的学校，从幼儿园到高中全覆盖，包括小学60个班、初中29个班、高中40个班，初中部、小学部于2014年秋季开学，高中部于2015年秋季正式开学。
并且，学校还额外开设百门特色课程，开展体育节、艺术节、读书节、科技节“四大节日”，真正满足了一站式名校教育需求。
华南师范大学附属惠阳学校
之所以说是名校，要知道，华南师大在广州的影响力非常大，就如同深圳人看四大的心情，是广东省排名前几的学校，其附属学校也非常厉害，像华南师范大学附属中学，高考成绩领先深圳外国语学校、深圳高级中学、深圳中学.
广东排名前几的重点高中，来自高中根据地
因此华南师范大学附属惠阳学校自然也不差，不仅荣获了70多项区级以上荣誉称号，这两年也取得了傲人的成绩，今年高中部、初中部、小学部均荣获2020年教学教研成果特等奖。
而且在去年中考取得3科满分、4项全区第一后，今年中考诞生双科状元，本科上线率更是高达80.3%，排名惠湾第一，连续三年夺冠。
点评：众所周知，现阶段深圳教育资源缺口太大，引发的“学位预警”十分严峻，且优质学位的学区房价更是让人负担不起。
深圳学位“扩容”空间有限，学区房价格上扬，在这种惨烈的现实下，向周边扩散将成为越来越多深圳家长的选择。
这种情况下，就需要选择真正教育水平高的学校，才能为孩子提供真正良好的教育环境，而华南师范大学附属惠阳学校成绩的确可圈可点。
交通便利性★★★★☆
再来看看交通。
相比其他临深项目，星河丹堤在交通上占据一定优势，距离“惠州南站”约2公里，是高铁驶入惠州南站后看到的第一个大型项目。
具体来看，惠州南站“身兼多职”，有高铁+地铁经过几条线路经过，包括深圳地铁14号快线延长线、深汕高铁、厦深高铁、惠州1号线（规划中）。
目前有已经通车的厦深高铁，惠州南站↔深圳北站28分钟直达，比龙岗、宝安到福田的时间还要短，加上票价18-21元，且每天往返超120班次，几乎可以当做地铁一样来使用。
此外，到达深圳北后，还可以换乘广深港高铁20多分钟去到香港。
接下来，还将迎来深汕高铁和深圳地铁14号线惠州段在惠州南站设站。
其中深汕高铁站点已公布，从深圳西丽引出，经罗湖来到坪山进入惠州，在惠州南站设站。
按照计划深汕高铁年底即将动工，预计2025年建成，按照350公里/小时的速度，届时全程耗时约40分钟，从惠州南站到深圳最快只要10多分钟。
而期盼了多年的14号线惠州段，确定百分百要修建，交通部明确在1-2年内启动建设。
现阶段看14号线已进入到了实质性阶段，拟设白云路站、爱民路站、惠州南站、新桥站，深圳段则连接着福田中心区岗厦北枢纽，经罗湖区到达龙岗区，可以看到这条线路直接连接惠阳跟深圳中心城区。
加上是一条快线（120km/h)，从惠州南站出发，可以1小时直达福田中心区（深圳段预计2022年正式通车），换言之未来惠阳居住、深圳上班，能通过地铁实现。
来源深圳市轨道交通，惠州段站点有变动
点评：对于深圳客而言，星河丹堤是距离惠州南站最近一个盘，目前已经有来往深圳的高铁，28分钟就能到深圳北站，完美解决了在深圳工作的通勤问题。
而接下来还有深汕高铁和深圳地铁14号线，不仅通勤方式有了更多选择，通勤时间也将进一步缩短，以后可能就是早上坐高铁或地铁去到深圳工作，晚上回到丹堤居住，再或者周末去到香港喝喝早茶、购购物。
在临深来讲，能有这样交通的项目往往受欢迎，在星河丹堤身上再好不过的证明了这点，据壹地产了解，星河丹堤目前已超过18000户业主居住，其中就有70%业主来自深圳，他们就是白天深圳工作晚上回丹堤居住，孩子在丹堤就学。
品质打造★★★★☆
单看星河丹堤产品品质，像玖玺组团、玖悦组团等完全是按照一线豪宅标准打造。
其中玖玺组团，整个社区密度只有1.04，就坐落于7100亩亚公顶森林公园的怀抱之中，前有丹悦湖，左有丰田水库，后有靠山，风水绝佳之地。
该组团还巧妙设计了四大主题园林，整个园林布局错落有致，引进了72种植物，垂直绿化做的非常漂亮。
半山洋房实景图
就连全景观、全采光的车库，也是采用新古典设计风格。
车库大门以葡萄牙米黄石材及仿铜拉丝不锈钢金属镶边，主车道精装木纹不锈钢吊顶，整体简洁大气。同时地面采用橘皮面防滑颗粒，让地面噪音大大减小，并设置直乘电梯，直通明亮的地库大堂。
全景观、全采光车库
4.1米的层高的精装大堂，更是按照五星级酒店式入户大堂标准打造，聘请的是经手过华侨城天鹅堡、金茂府的凯斯设计进行量身打造。
地面是进口的欧洲灰大理石，墙面是欧洲进口的900*1800mm白色岩板，并镶嵌巴西奢石，据悉这比正常石材还要贵5倍，深圳万象府亦采用此石作为大堂装饰，使整个大堂风格简洁、耐看.
精装大堂
门禁系统引入的也是国内门禁最大品牌--冠林，配备的也是深圳市场10万+以上豪宅才会使用的高端系统，具有可视对讲、IC卡门禁管理、密码开锁、指纹识别、人脸识别等功能，就算有朋友到访，只需提前给他一个实时二维码，就可以进来了。
这还没完，还有“嵌入式”高档装甲防火门、具有指纹、密码、刷卡、钥匙四种开门方式的三星密码锁、萨维奥推拉系统和双层中空玻璃等等，设计团队升华了每个细微之处，高端品质展现的淋漓尽致。
装甲防火门
三星密码锁
再来看玖悦组团，地处星河丹堤主入口旁，是整个楼盘最后一批瞰湖高层，相比前期，该批产品在品质上有了7大蝶变。
从入门开始，便是千万级的特色半月型大门，进门后看到的，又是配有足球场标准的阳光草坪和以特色中式廊架打造的会客厅，一旁更有约900㎡的标准方形分龄泳池。
进入大堂，则是6.6米的超高挑空入户，备显高贵奢华。
实景图
另外，玖悦组团还打造了全龄架空层乐活空间，植入儿童乐园、健身休闲等全龄段需求的活动空间，实现老有所养，儿有所乐。
且这次的产品融合了中式景观和现代轻奢的风格，打造了七重景观的诗意园林。
实景图
点评：综合来看，不管是洋房亦或是高层，星河丹堤走的都是豪宅路线。
再结合前面讲到的周边环境、内部配套、教育、交通，会发现星河丹堤是一个抗打的全能型选手。
也正因此，回看星河丹堤这些年，从2011年11月首次开盘至今，创造了多个热销传奇，成为了惠阳最热的大盘。比如2011年一期首批临湖别墅单日热销7成，2012年国庆节当日首批产品两小时售罄，2013年522套产品3小时售罄，至今每次新推产品都受到市场追捧。
区位地段★★★☆☆
最后来看下星河丹堤区位价值。
今年以来，惠州绝对赚足了眼球。大概从4月份开始，深圳客涌入惠州买一手房的案例增多。值得注意的是，7、8、9三个月惠州又分别以16125套、19788套、17851套的网签量，连着三个月领跑湾区各城市，其中8月更是创下近两年以来的月度新高，市场热度再次走高。
能有这样的成绩，自然是有原因的。
除了全球资金重仓中国资产外，更重要的是前期深圳扩容、后期深圳扩权、当下深惠关系加深几方面影响。
尤其后者，现阶段惠州正处于与深圳融合发展的提速阶段，因而惠州城市价值拔高。
就在上周（10月16日），穗莞深、大鹏支线、深大、深惠、深汕5条城际线路中标结果公示，其中深大、深惠、深汕均联通着深圳与惠州，这3条线路也是今年深圳才官宣要新增的线路，当下看这些线路进度明显在加快，预计接下来很快就要动工建设。
不仅如此，正在建设中的赣深高铁，明年通车，一二十分钟就能从惠州到深圳。再加上已经有了实质性进展的深圳地铁14号线惠州段，随着这几条线路的兑现，惠州与深圳的距离将进一步拉近。
而星河丹堤所在的惠州南站，除了本身自带的临深属性，很大程度也将胜在交通上。
因为包括有深圳地铁14号快线延长线、深汕高铁、厦深高铁、惠州1号线（规划中）在此设站，多条高铁+地铁经过的交通枢纽中心，其价值自然不言而喻。
不过目前来看，未来高铁10分钟、地铁4站通深圳的惠州南站，当下片区房价不过1-2万，还与深圳存在巨大的房价落差。
随着交通利好的兑现，这种价差会逐渐拉小（当然这需要时间），就像当初深圳北对龙华的带动一般。
深圳、惠州数据源自链家网|东莞数据源自中原
另外，深圳地铁14号线一官宣，地铁沿线上的房子瞬间发生了质的变化，变成了地铁物业，也会刺激惠州南站房价，现阶段14号线深圳段最后一站的坪山，房价都要4万多，与三站距离的惠州南站价差2倍多。
而且14号线本身是一条含金量很高的地铁快线，会出现关内地区&环关内片区的投资和真正居家型客群外溢，甚至出现资产导流、产业导流，这显然利好沿线楼盘，这种价格刺激会慢慢体现出来。
看看市场反应就知道了，14号线刚刚官宣后，和地铁相关的项目就筹划着调价，甚至大亚湾很多楼盘，都表示大亚湾隶属惠阳，能享受到地铁利好。因此这种地铁效应，最利好的显然是从白云站、爱民站、惠州南站这条沿线上的物业。
测评专家委员会有话说
邓志旺
深圳市经济学会副会长/深职院房地产研究所所长
星河丹堤项目有三个亮点，一是自然资源优越，二是交通四通八达，三是产品规划一流。
陶文杰
深圳壹地产/湾区壹地产总编辑
星河丹堤，是当之无愧惠阳的龙头盘，高铁枢纽、学校，商业、山水，户型，品牌等亮点齐备。如果惠阳我只能选一个楼盘，就选它。
李俊怀
大湾区房产研究流量专家/《大胡子说房》创始人
星河丹堤可以说是临深片区的标杆项目，在很多方面上可以满足深圳购房者的居住需求。首先，在地段上非常不错，落址惠阳，离深圳中心开车通勤1个半小时，这是一个环一线可接受的开车通勤时间。
其次，项目就在惠州南站旁边，坐高铁28分钟能够到达深圳北站，非常方便。频次密、速度快的高铁，让当天往返深圳成为了现实。而且9月份，国家已经批复了深圳地铁14号线延长到惠阳的规划，而惠州南站将会是深惠地铁站进入惠阳的第三个站，14号地铁可以直达福田CBD岗厦北，其价值不言而喻。
最后，项目的教育配套不仅完善，而且优质，满足0-18岁，幼儿园到高中的一条龙教育体系，而且从小学到高中都是华师系。教育尤其是优质教育的提供，这对学位极其紧缺的深圳外溢购房者来说是极其诱惑的。
再加上，星河丹堤自带成熟的商业体系、背靠山脉优越的自然环境，让他成为了临深惠阳最受欢迎的项目之一，入住率非常高，很多深圳购房者就算是5+2的居住模式，也都非常愿意在这里安家置业。
再加上星河在深圳多年深耕下来的口碑和品质，深圳外溢的购房者对该项目认可度非常高。在大湾区战略发展，在深圳都市圈规划的推进下，未来依旧具有很大空间，是属于那种居住很舒服，投资有空间的临深项目。
星河丹堤测评汇总
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