开发商最害怕的事情来了：借不到钱，债怎么还，房子怎么卖？

上一波限购刚完事，现在针对房企的调控措施或许来得更加猛烈。

昨天，财联社报道称，央行和住建部将召集部分房地产公司于今日在北京面谈，多家房企已收到通知。

面谈的内容是关于房企融资新规。

这个新规是什么呢？

上周实际上已经有所吹风，核心是三条红线：

1、剔除预收款的资产负债率大于70%

2、净负债率大于100%

3、现金短债比小于1.0倍。

根据房企触线情况又分为红、橙、黄、绿四档。

红色：三条红线全中，不得增加有息负债；

橙色：触两条红线，有息负债规模年增速不得超过5%；

黄色：触一条红线，有息负债规模年增速不得超过10%；

绿色：触零条红线，有息负债规模年增速不得超过15%。

以上"三条红线"新规尚未官宣，但从这次两部门面谈房企来看，这至少是初版的方案，且接下来就是要听房企层面的意见。

由于疫情造成的增长压力，从中央到地方，金融层面支持房企的措施非常多，这也在一定程度上刺激了房企举债扩张。

但同时，泰禾债务爆雷事件沸沸扬扬，项目停工，到期未还债务高达300多亿，也暴露出行业的债务风险。

这里其实最值得关注的是绿色档，即便你一条红线都没有触碰，也得控制举债规模，这等于对全行业提出了要求，房地产靠债务大规模扩张的模式宣告结束。

实际上，有机构统计了触红线的企业，看看下图吧：

触目惊心！

房地产是资金密集型产业，举债当然是没问题的，但如果不举债就要马上死掉，那就是大问题了。

而在top30房企中，也有不少房企存在风险，三条红线全中有融创、恒大、绿地、富力、华夏幸福，而融创恒大更是top5俱乐部成员。Top30房企中也仅有滨江、金地、保利、龙湖、中海、华润六家房企为绿色。

今年以来，MLF引导LPR不断下行，已经在相当程度上给予房企纾困，这是房企借新还旧，滚动降低负债的好机会，但大佬们想得想得更多，继续玩高周转，高杠杆逆势扩张，债不能停。

疫情当下，大房企靠规模活着，小房企靠借债续命，而且是超高利息的债务续命。

实话实说，新规如果严格落地，那将是晴天霹雳！大批中小房企将迎来至暗时刻！

仅今年下半年海外账务到期规模就超过了5500亿，同比暴涨近6成。这段时间，房企都在拼命发债，意图在新规生效前最后的窗口期为自己多争取一点资金。但闸门终归要关上，债台高筑，非一日之寒，而是房企长期高杠杆高周转玩法的结果。

所以这又是摆在监管层面前的难题，是毅然决然，还是急病缓治！

如果是毅然决然，那对房企来说，要想活下来，只有一条路，降价卖房回笼资金。到期债务只能靠销售这一条路偿还。

郭树清前几天刊文称，房地产是威胁金融安全的灰犀牛。何谓灰犀牛，就是大概率且影响巨大的潜在危险。

有很多人不以为然，现在想想，是不是一切都是串在一起了？你怎么认为不重要，重要的是掌权的人是这么认为的，所以要采取措施干预。

事实上，房地产是容不得半点波澜的，中国作为发展中国家，居民杠杆率已经逼近发达国家，这不能不引起警惕。

关于新规，现在还未确定最终版本，但可以肯定的是，更严格的债务监管已经明确，而力度的最终诉求应该是引导房企稳健扩张，并推动行业优化整合，进而以更稳健的方式稳定楼市，稳定房价，并非是单纯想搞掉一批房企。

当然，下半年新房市场肯定不会太妙，而对购房者来，开发商难受就意味着我们的机会。没事多跑跑盘，做到意向盘都心中有数，一旦有超预期力度的优惠促销活动，出手就行了。