实探：周边13000,售价8000+的类住宅产品是否值得买？

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关于公寓讨论，这几年讨论很多。有些城市公寓和写字楼没人搭理，有些城市公寓依旧抢购，比如深圳和去年的杭州。

20多万一平的商业公寓--华润瑞府

虽然至今仍有很多争议，但深圳华润瑞府等一众公寓产品的热销，证明在高房价的市场下独特资源优势占有的公寓还是有自己的独特价值。同时市场逐渐进入存量房时代，长租公寓野蛮生长，在某一层面也为公寓加持一道光环。

很多人投资会先选住宅，但从增值保值的角度，手里的存款终要有个出口，这种房子不限购，全国各地可以随便买。其实商住房虽然不是住宅但确实能住，价格相比住宅又便宜很多，在某些区域，甚至比普通商品房便宜一半，而配套设施又更加齐全。就导致它另外一个优点——租售比更高。

当城市发达到一定程度，公寓开发会成为发达城市翻新建设的一个主力方向。比如北上广深，因为土地资源限制越来越多的市区核心地段转开发转移到商住。这是城市发展需求，因为这些商住产品客户面更广，也让更多人有机会分配到城市核心资源。

对于优劣考虑，唯一出发点只是自身需求。

庆幸的是在地产发展过程中住宅格局在不断转变，公寓开发模式也在变革。更多介于住宅和传统公寓的产品被挖局，赋予公寓更多住宅功能，也就是我们所说的类住宅。

中国房地产开发是走城市包围农村的模式，所以很多产品都是从发达城市被验证普及后才慢慢市场下沉。“类住宅产品”便是如此，曾经在北上广深风靡一时，但是新兴城市此类产品刚起步。

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最近实地考察一个类似项目，虽然是商业属性但类住宅设计理念很有用心。

美景美地麟洲就是一个典型发达类住宅开发模式下沉产品，虽然属性为商业，但是产品塑造上美景完全以住宅思维在打造。

项目占地面积约101亩的商业综合体项目，建筑面积约26万㎡，容积率约3.85。规划4栋类住宅公寓、2栋SOHO，1栋LOFT，自持1栋星级酒店+写字楼的双塔，还有3栋特色商业，以及部分BLOCK街区，填补区域商业商务空白。

为提高居住舒适度，美景美地麟洲将4栋类住宅产品，围合成独立建筑单元。并且规划4个出入口，落地人车分流。人行出入口设置在小区北侧和西侧，机动车出入口设置在东侧与南侧。

4栋建筑单体呈南北两排站位，释放中心空间，最大限度提高楼间距，达到40m。而这个围合空间被打造成14000㎡中央景观花园，完全住宅式建筑设计。

景观由来自重庆道远设计团队操刀。常年同万科、龙湖等一线房企的开发合作的景观公司，万科17英里、龙湖· 西宸原著部分景观设计都出自该团队之手。

在景观设计过程中，同样遵循居住属性落脚点。利用阳光草坪、休憩廊架、光影连廊等景观元素，实现中央景观公众化和私人化平衡。并且还设置专门的儿童乐园、老年人康体运动区，适配全龄业主的文娱空间。

通过灌木、乔木等绿植搭配组合的多重立体景观，应对不同季节会呈现不同的景观色彩，以此来绘制不同景观主题。

建筑结构和景观设计类比住宅，就连产品规划也很有意思。

这四栋类住宅均是30层设计，4梯16户，梯户比优于市面上超9成的公寓项目。

第一个有意思是该项目天然气、暖气双气入户。这是区别于传统公寓产品受制于规划和面积等因素，仅仅只能暖气入户。

天然气对公寓项目的杀伤力，堪比为溢价增加一道保险。

而且在暖气铺装的过程中，美景美地麟洲实现厨房、卫生间、淋浴区在内的真正全屋地暖。

第二个有意思是户型设计。

对于小户型公寓，通常是标间式的一眼到底，进入后整个空间布局都尽收眼底。但是美景美地麟洲项目因为配置天然气，所有全部做到厨、卫独立，并且卫生间做到干湿三分离，公共开间和私密空间不用混为一谈。

考虑到中国人置业对阳台有一种执念，所以在户型设计中美景美地麟洲实现户户皆有媲美住宅阳台，全部都有进深1.5-1.8m不等的宽景阳台。

具体到户型：

一般我们所接触的小户型大概是这个样子。

因为没有装备天然气，一眼到底的格局，没有明显的功能分区。

而美景美地麟洲的户型却是这种：

47㎡的一室一厅是主力户型，相比较传统餐客厨一体化格局，美景实现了厨房独立、卫生间干湿分离，重要的是每一户都拥有宽景阳台。

75㎡两室一厅全明户型，不仅拥有独立玄关、卫生间、厨房，而客厅、主次卧三开间朝南。约15㎡的主卧空间，可以进行功能再分隔，做个衣帽间之类的小空间。

59㎡的一室两厅是稀缺户型，每层楼只有2户。不仅户型极为方正，除了厨卫功能区独立，而且该户型拥有双阳台设计。

无论大小，都将厨房、卫生间、餐厅、客厅、卧室进行功能分隔。

并且作为半赠送空间，不同规格的阳台面积无疑提升业主得房率，后期业主入住后，可以设计成阳光房加以利用。

第三有意思是该项目是成品房交付，对于小户型产品，成品交付将是未来业主选择门槛。体验过装修的痛，就应该有清晰认识，何况是这种小户型。

美景美地麟洲完全以住宅开发模式打造同时也体现在装修环节上。

厨房龙头、洗菜盆、地漏、角阀均为摩恩，人造大理石台面上翻挡水槽，下嵌滴水线。

开关、插座面板品牌为罗格朗，灯具出自为北京奥运会、上海世博会、亚运会提供照明整体解决方案的“三雄极光”。

卫生间瓷砖上墙，摩恩的花洒、地漏，科勒的马桶。

这样的装标足以媲美很多市面上的部分中高端住宅项目。

在业界万科小户型收纳基本上教科书般的存在，在同万科多年合作过程中，美景同万科学到诸多开发经验，比如收纳。

所以装修过程中，美景将小户型一直被诟病的收纳精确到诸多空间。

首先是顶柜设计的多功能玄关，层层分区，涵盖置物架、鞋柜、抽屉等收纳系统。

然后是卫生间洁面盆，上下双储物空间，三开的镜面柜也是双镜面设计。

L型厨房操作台，抽屉、柜子一应俱全。

虽然有商业属性的束缚，但但是不论从哪个角度看，美景美地麟洲类住宅板块都是一个纯粹的住宅型社区。

美景之所以做出此类产品，其实背后还有一些渊源。

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该项目位于郑州国际智慧物流新城核心位置，处在新安路（南三环）与前程大道交会处。北有白沙，南有港区，西有经开滨河国际城，是三个区域的夹角地带。

而全长约18km，拥有39m主路面宽，两侧139m生态廊道的前程大道意义在于作为郑东新区的未来主干道，将沟通连霍高速高速以及郑民高速。并且实现起郑东新区、经开老城区、航空港区的资源互动。

未来连接白沙和港区的地铁13号线，与前程大道高度重合，规划的宇通北站站点，距离项目只有500米，地上、地下双交通搭配。也就是说美景美地麟洲将成为郑州国际智慧物流新城出入市区的通阜之地。

价值总在不经意间爆发。

得益于自贸区落定，以及港区战略带动，经开区迎来大发展。同时跟随着郑州的大行情，经开区一极郑州国际智慧物流新城也迎来一波属于自己的小高潮。

而这背后同其产城融的发展模式密不可分，郑州国际智慧物流新城因为有宇通、富士康、双汇、万邦物等一大批劳动密集型产业集聚于此。可以自然发力，自我造血，这是郑州为数不多带有此类属性的区域。

虽然目前以美景美地麟洲为中心，周边林立这金地、万科、碧桂园等定位中高端的住宅项目，价格已经突破13000+而且卖得都还不错。只是针对过渡、投资属性的精装修公寓产品还属空白，美景美地麟洲完全实现产品差异化填充。

加上作为城市综合体，这是该区域目前唯一个涵盖酒店、写字楼、公寓、特色商业等功能为一体的商业项目，周边多个住宅项目都将其视为商业配套。

在人口和产业的支撑下，美景美地麟洲的商业优势将转化为聚集效应，成为区域内的消费目的地。这不仅让近水楼台的业主，拥有家门口的城市级商业配套；更是完善了郑州国际智慧物流新城商业部分的拼图，助力郑州国际智慧物流新城更好的接驳经开老城区、郑东新区、港区的资源交互。

此前一期因为紧邻宇通，双方互惠共赢。美景现在正推出200套精装公寓，作为宇通员工宿舍，加上准现房优势。业主购入后，租金直接每月返给房东。

比如一套38平米的房源，单价8500元/平米，总价为32.3万，月供1846元。周边的小户型现在可租到1300元左右。

看的见得是价值，看不见则是支撑。

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美景在2012年开始退居幕后潜心修炼内功，涉足航空产业与金融投资等领域，丰富产业链条。如今很多地产商倡导的去地产化，孰不知美景早在10年前就已经着手。

也许在那段时间，美景的战略发展并不被很多看好，但是如今看来彼时的美景，已经有了更大的图谋。

虽然现在很多项目都以万科·美景联合开发呈现，其实美景并没有彻底的告别房地产开发。

2015年美景携麟起城18㎡微型公寓创新产品强势回归，开盘当日成交超过1500套。

此后环城度假别墅素心园博得众多高知青睐；美景东望打出“世界，从此东望”的招牌，连开连捷；美境KALAPA堪称艺术之作。

经过多年蛰伏修炼，以及与一线房企融合交汇。如今的美景显然不甘居于人后，多项目齐发的脚步也不仅仅是“复出”这么简单。

目前公寓项目供大于求，高度同质化产品毫无辨识度，也造成去化难。

而美景这种类住宅产品，凭借着住宅型规划设计、精装低门槛、加上周边人口不断外溢支撑，无疑为郑州公寓白热化竞争破局做出示范。

也正是因为他是类住宅，才不限购。给很多没有购房资格的置业者，一个拥有稀缺城市资源投资的机会。

即便是对于周边就业人群想购于自住的购房者来说，以此做过渡之用，也不失为一个好的选择。

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